新一年本土國(guó)企注定霸榜了，近期最受關(guān)注的新盤(pán)，就是地處晉安二環(huán)內(nèi)的左海紫陽(yáng)隱翠。

海哥新一年的宣傳稿，環(huán)南800-1500W，小柳3000W主力價(jià)位，復(fù)園路億元級(jí)別墅。

原來(lái)我以為海哥是看到建發(fā)退場(chǎng)后，想接替阿發(fā)，后來(lái)發(fā)現(xiàn)錯(cuò)了，阿發(fā)在海哥面前也不夠看。

下面就來(lái)先說(shuō)一篇，海哥第一個(gè)燈塔紫陽(yáng)隱翠，對(duì)于福州而言它不便宜，但是對(duì)于海哥后續(xù)的項(xiàng)目而言，它也就是起步型的燈塔。

項(xiàng)目情況

左海紫陽(yáng)隱翠：備案名（紫陽(yáng)隱翠公館），地處：晉安區(qū)王莊街道大名城背后。

項(xiàng)目占地29畝，規(guī)劃5棟2T2高層住宅，合計(jì)212套，戶(hù)型：188端廳、188南廳、210平，精裝交付，2028年底交房。

從戶(hù)型占比來(lái)看，188，210平各占50%，這算是這幾年國(guó)企已上市新盤(pán)里面，起步門(mén)檻最高的一個(gè)。

也正是因?yàn)檫@個(gè)產(chǎn)品面積，項(xiàng)目受到的關(guān)注或者說(shuō)爭(zhēng)議比較多。

從群友分享的早期過(guò)程稿里面，也出現(xiàn)過(guò)135-158平的規(guī)劃，只不過(guò)要做6棟樓。

至于項(xiàng)目名，左海之前的改善產(chǎn)品都定位翠系，項(xiàng)目取名隱翠，最終采用的是紫系，然后這個(gè)紫又是來(lái)自紫陽(yáng)。

看上去有一種，原來(lái)可能確實(shí)是打算做剛改的翠系，后來(lái)就拔高了產(chǎn)品，然后名字也不改了，順應(yīng)的取出了紫系。

順應(yīng)了那句話(huà)：世界就是一個(gè)草臺(tái)班子

土拍情況

2024年7月1日，左海以底價(jià)8.04拿下宗地2024-26號(hào)晉安區(qū)原漢唐文化城地塊，成交樓面價(jià)16038元/㎡。

土地面積：28.92畝；容積率：2.6（其中商業(yè)建筑面積不少于3000平方米，體育建筑面積不少于4000平方米）限高：80米

須配建體育用房4000平方米，由晉安區(qū)人民政府指定單位按照7474元/平方米回購(gòu)。

分析：2024年的第二場(chǎng)土拍，左海以底價(jià)兜底了晉安漢唐文化城的地塊，當(dāng)時(shí)周邊已經(jīng)拍出了樓面價(jià)26592的建發(fā)灝云，樓面價(jià)18333的榕發(fā)錦珹大觀。

對(duì)比而言，項(xiàng)目的樓面價(jià)不算高，加上地塊體量不算大。

對(duì)于地塊而言，由于存在配建回購(gòu)，實(shí)際可售樓面價(jià)會(huì)略高一點(diǎn)，假如把體育用房的全部成本按照回購(gòu)價(jià)持平，地價(jià)0，那可售樓面價(jià)是17429元/㎡。

從地塊的地形來(lái)看，面寬大進(jìn)深小，加上容積率2.6，整個(gè)的基礎(chǔ)條件尚可。

主要劣勢(shì)在于緊貼著大名城，周邊也都是老舊社區(qū)，背后是大潤(rùn)發(fā)，沒(méi)有什么出彩的景觀資源。

最終房企把它定位成燈塔打造，也給出了很多標(biāo)簽，主要是幾點(diǎn)：

1、福建省內(nèi)首個(gè)寧?kù)o住宅鉑金級(jí)
2、7000㎡會(huì)所，人均33㎡
3、溫泉入戶(hù)，對(duì)標(biāo)6.5W+建發(fā)紫宸
4、立體的社區(qū)打造，三層造景
5、精裝配置、社區(qū)、外立面配置

這里面的點(diǎn)整體來(lái)說(shuō)，還是挺充分，但是如果對(duì)于高改而言，個(gè)人依舊覺(jué)得差點(diǎn)意思。

首先是寧?kù)o住宅，這點(diǎn)對(duì)于居住而言，無(wú)可厚非是加分項(xiàng)。

不過(guò)查詢(xún)資料，2022年就有綠發(fā)操盤(pán)的項(xiàng)目獲取，綠發(fā)（魯能）自己就是標(biāo)準(zhǔn)的參與者。

對(duì)于高改而言這點(diǎn)談不上是過(guò)多的加分項(xiàng)。

接著是會(huì)所，7000㎡里面包含了4000㎡的回購(gòu)體育用房，雖然群友分享左海租下來(lái)了，只不過(guò)未來(lái)如何運(yùn)營(yíng)、是否對(duì)外等都是顧慮，這個(gè)用戶(hù)的出入口在項(xiàng)目大門(mén)兩側(cè)，也對(duì)以后的進(jìn)出存在影響。

至于溫泉，本來(lái)與紫宸一起，現(xiàn)在環(huán)南的國(guó)貿(mào)也宣傳有溫泉，國(guó)貿(mào)起步才130起步，主力戶(hù)型是143平，稀缺性也不高。

至于三層造景，由于地塊要配建商業(yè)，項(xiàng)目全部住宅一層是底商，無(wú)法在一層做架空設(shè)計(jì)，順應(yīng)此前的新規(guī)，底商二層做架空不計(jì)容，把二層做成了架空層，然后原來(lái)可以做露臺(tái)贈(zèng)送的地方，沒(méi)有了2層住宅，就設(shè)計(jì)成小區(qū)園林。

結(jié)果最新的新規(guī)，又出了抬板社區(qū)，項(xiàng)目沒(méi)趕上，一個(gè)底商、體育用房、緊鄰大名城的小區(qū)，做成抬板社區(qū)，可能更匹配，奈何沒(méi)趕上。

左海也有類(lèi)似的參考案例，在閩北CBD的左海光年park，雖然不是住宅，但是已經(jīng)接近抬板社區(qū)的demo。

最后的精裝、外立面，目前左海項(xiàng)目最高，外立面玻璃+鋁板堆滿(mǎn)。

綜上，項(xiàng)目給出這個(gè)產(chǎn)品段，全部的賣(mài)點(diǎn)都集中在產(chǎn)品力上，算是給后續(xù)的燈塔產(chǎn)品體現(xiàn)打個(gè)樣。

戶(hù)型分析

189平(端廳)：四房?jī)蓮d三衛(wèi)，2T2，電梯沒(méi)有合并，有一定私密性，但是高層略影響出行，有利有弊。

三開(kāi)間朝南，主臥尺寸闊綽，主衛(wèi)空間堪稱(chēng)奢侈，此外有入戶(hù)800庫(kù)，開(kāi)窗基本拉滿(mǎn)，還搭配了弧形設(shè)計(jì)。

缺點(diǎn)：北側(cè)兩間尺寸一般，廚房的面寬過(guò)窄，餐客廳一體，餐廳對(duì)著公衛(wèi)，對(duì)比目前新盤(pán)的端廳是L型采光，項(xiàng)目的南向采光面過(guò)小，從玄關(guān)到餐廳，預(yù)計(jì)都偏暗，客廳電視墻被兩個(gè)臥室隔斷。

189平（南廳）：四房?jī)蓮d三衛(wèi)，2T2，非常主流的布局，四開(kāi)間朝南，主臥L型轉(zhuǎn)角窗，次臥做了生活陽(yáng)臺(tái)，其中一個(gè)客衛(wèi)是暗衛(wèi)，市場(chǎng)常見(jiàn)，主臥的尺寸相比于端廳有所減少，整體而言不會(huì)有大問(wèn)題的戶(hù)型，也沒(méi)有太多亮點(diǎn)。

210平：四房?jī)蓮d三衛(wèi)，2T2，189平南廳的升級(jí)版，多了800庫(kù)，客衛(wèi)也不是暗衛(wèi)，還多了一個(gè)保姆房+北向小陽(yáng)臺(tái)。

缺點(diǎn)還是設(shè)計(jì)相對(duì)平庸，廚房尺寸偏小，保姆沒(méi)有獨(dú)立進(jìn)出設(shè)計(jì)，除了主臥，剩余三房空間相對(duì)普通，如果從南北對(duì)流來(lái)看，戶(hù)型也談不上完全的對(duì)流。

綜上，項(xiàng)目的戶(hù)型設(shè)計(jì)，南廳的戶(hù)型基本都采用了市場(chǎng)主流布局，端廳稍顯特殊，不過(guò)戶(hù)數(shù)也不多，只不過(guò)在主打產(chǎn)品的表現(xiàn)上，這種面積段，沒(méi)有看到過(guò)于亮眼的戶(hù)型表現(xiàn)，不做落地窗全做飄窗贈(zèng)送，但是整體的得房率也不算凸出，稍顯遺憾。

區(qū)位情況

項(xiàng)目位于晉安區(qū)二環(huán)內(nèi)，距離地鐵2號(hào)線(xiàn)350米，晉安湖1.1公里，世歐王莊、東泰禾1公里左右，背后即大潤(rùn)發(fā)，整體的居住氛圍夠濃厚，不過(guò)也存在一定人流影響，此外晉安區(qū)劃片相對(duì)一般。

對(duì)于項(xiàng)目而言自身采取一字排開(kāi)的布局，南側(cè)是小高層的大名城等，采光有一定保障，不過(guò)2號(hào)樓西端、5號(hào)樓東端，存在被項(xiàng)目南側(cè)兩棟遮擋的情況，需要注意。

此外周邊都是老舊社區(qū)，視野景觀偏差，加上緊貼著老社區(qū)，基本沒(méi)有太好的視野。

以網(wǎng)絡(luò)的效果圖對(duì)比來(lái)看，也能看出真實(shí)感受。

這也是項(xiàng)目目前最大缺陷，在高改市場(chǎng)，視野終究是一大賣(mài)點(diǎn)。

從看江，到看湖，再到看河，再到看城市景觀，這一次直接看對(duì)面老社區(qū)。

綜上，從區(qū)位以及配套來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目周邊都足夠滿(mǎn)足，只不過(guò)如果按照高改的調(diào)性來(lái)看，除了產(chǎn)品自身外，周邊看不到什么特別出彩的加分項(xiàng)，稀缺型一般。

價(jià)格情況

項(xiàng)目還未正式開(kāi)售，領(lǐng)證的兩棟，備案均價(jià)5.2W，項(xiàng)目宣稱(chēng)是千萬(wàn)豪宅，不過(guò)按目前的情況來(lái)看，預(yù)計(jì)會(huì)在4.5W+。

對(duì)于項(xiàng)目而言，個(gè)人感受單價(jià)不是主要討論點(diǎn)。

按目前產(chǎn)品堆料來(lái)看，項(xiàng)目即便可售樓面價(jià)僅1.74W，售價(jià)也會(huì)開(kāi)到4W以上。

套均200平的項(xiàng)目，4W單價(jià)，4.5W單價(jià)，差價(jià)5K，總價(jià)差100W，從900W變成800W。

如果對(duì)比房企的文翠，3.1W，變成2.6W，430W的總價(jià)變成350W。

很明顯能看差別，800W-900W的客群實(shí)際的感知并不算太大。

對(duì)比周邊項(xiàng)目，主要競(jìng)品是在售的建發(fā)灝云，四代宅的項(xiàng)目，賣(mài)最好的是小戶(hù)型，庫(kù)存也集中在大戶(hù)型，與目前項(xiàng)目非常接近，去年成交均價(jià)精裝4.25W。

灝云的特色是南向以及西側(cè)的西端，有一定視野保障，能看河，至于其他樓棟，也是慘不忍睹，內(nèi)部樓棟遮擋嚴(yán)重，此外更靠近鼓樓。

此外這個(gè)總價(jià)段，二手房就是建發(fā)朗云，其中181平的二區(qū)，二手掛牌5W+，布局與項(xiàng)目189平基本一致，朗云南向臥室+陽(yáng)臺(tái)全部落地窗設(shè)計(jì)，加持湖景視野。

綜上，項(xiàng)目拔高面積段之后，主要的還是對(duì)客源的吸引力問(wèn)題，4W的單價(jià)還是4.5W的單價(jià)，實(shí)際差異并不大，終究還是客源的認(rèn)可度問(wèn)題。

只不過(guò)福州這個(gè)市場(chǎng)，單靠產(chǎn)品力能否真的吸引力到高改，依舊是問(wèn)題。

福州以往的風(fēng)格，終究是偏土，加上目前高改新品不是稀缺供應(yīng)，僅左海一家，后續(xù)就還有環(huán)南、琯尾街等，還有更新規(guī)加持，這1-2年的產(chǎn)品迭代也是異?？臁?/p>

只能說(shuō)項(xiàng)目與區(qū)位的搭配，還是有一些錯(cuò)配，如同福州目前的樓市，剛需地段做改善，改善地段做豪宅。

盤(pán)點(diǎn)總結(jié)

項(xiàng)目地處晉安二環(huán)內(nèi)，緊鄰市中心，優(yōu)勢(shì)在于周邊生活氣息尚可，項(xiàng)目產(chǎn)品堆料充足，門(mén)檻也足夠純粹，劣勢(shì)在于沒(méi)有優(yōu)質(zhì)景觀，后續(xù)高改供應(yīng)依舊充足，稀缺性偏低。

對(duì)于客戶(hù)而言，就看地緣客的購(gòu)買(mǎi)意愿了，畢竟后續(xù)都是國(guó)企主導(dǎo)，即便有高改產(chǎn)品供應(yīng)，預(yù)計(jì)價(jià)位也下不來(lái)。

終究還是看自身對(duì)高改產(chǎn)品的價(jià)值側(cè)重點(diǎn)認(rèn)可在哪里。