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作者 I 宋溪 選址960

全文1751字，約需3分鐘

虧損超12億，上海繁華頂端——淮海中路核心地標(biāo)級寫字樓出售。

市場消息，毗鄰上海新天地的新茂大廈近日完成交易，出售價格16.2億，單價約4.8萬元/平方米，買家為深圳名居地產(chǎn)，賣家為全球第三大上市地產(chǎn)投資管理公司易商紅木（ESR）。

新茂大廈位置和外景

公開資料顯示，新茂大廈位于淮海中路黃金地段，黃浦區(qū)太倉路233號，與新天地比鄰，步行3分鐘即可到達(dá)地鐵1號線與14號線交匯的黃陂南路站，開發(fā)商為新加坡凱德集團前身嘉德置地。

項目2005年竣工入市，占地面積4998平方米，建筑面積約4.34萬平方米，建筑高度近88米，地上20層，地下3層，2樓以上為辦公，1層為商業(yè)，地下為停車場，配備141個停車位。入駐企業(yè)有安本私募基金、新疆國資君瀛泓尹投資管理、美國老牌律所謝爾曼·思特靈、阿聯(lián)酋國家航空公司阿提哈德航空上海代表處、意大利西雅那銀行上海分行等，是太倉路與馬當(dāng)路黃金交匯處的地標(biāo)寫字樓。

2015年9月，易商紅木旗下ARA（亞騰資產(chǎn)管理）溢價近5億，以28.5億元購入新茂大廈，相比十年前買入價，此次16.2億元較2015年收購價下跌43%。據(jù)悉，該項目去年對外市場報價為整棟23億元，出售緣由為ESR基金的主要支持者CalPERS（美國最大的公共退休基金）希望退出該項投資。去年媒體報道，ESR集團正在評估出售數(shù)10億美元中國資產(chǎn)。

公開資料顯示，ESR集團即易商紅木，由外資易商集團和紅木集團于2016年合并成立，2019年在香港上市，后于2025年完成私有化于香港退市，是亞太地區(qū)領(lǐng)先的物流地產(chǎn)管理公司，業(yè)務(wù)方面主要聚焦物流倉儲、數(shù)據(jù)中心等新經(jīng)濟領(lǐng)域。

值得關(guān)注的是，2021年8月，ESR宣布以52億美元（折合約360億元人民幣）收購亞騰資產(chǎn)管理（ARA集團）100%股權(quán)。亞騰資產(chǎn)管理由新加坡商人林惠章與長江實業(yè)于2002年創(chuàng)立，總部位于新加坡，是亞太區(qū)領(lǐng)先的房地產(chǎn)基金管理公司。該筆收購，促使易商紅木從“物流地產(chǎn)開發(fā)商”升級為“亞太區(qū)最大不動產(chǎn)管理平臺”。

那么，此次從超五家十億級買家中脫穎而出的深圳名居是何來頭？

工商信息顯示，上海新茂大廈項目公司股權(quán)已由ESR旗下的ARA轉(zhuǎn)讓至深圳名居地產(chǎn)。天眼查顯示，深圳名居地產(chǎn)2002年成立，由晶發(fā)實業(yè)持股94%。

晶發(fā)實業(yè)1996年成立，主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、實業(yè)投資，代表項目有綠海灣花園、綠海名居、綠海名苑、綠海名都等綠海系住宅；名居廣場、自用總部大樓寰僑商務(wù)大廈以及在建的名居云山府。公司曾在2021年取得龍崗區(qū)新坡塘片區(qū)舊改項目開發(fā)權(quán)。此次買樓，是其深耕深圳市場外，首次進入上海核心商業(yè)地產(chǎn)市場。

關(guān)于新茂大廈的交易，除了深圳買家吊足好奇心，外資退潮釋放出的核心地段頂級、稀缺、可長期持有物業(yè)重新流入市場再次成為市場關(guān)注的話題。

回看2025年上海TOP前列的幾筆大宗，其中由中郵保險聯(lián)合招銀國際108億收購的博華廣場賣家是美國漢斯地產(chǎn)；被廈門國資折價7.5折、21億元收購的仙樂斯廣場賣家為基匯資本、太盟投資集團、高盛商業(yè)銀行三方聯(lián)合體；折價48%，全球資管巨頭貝萊德斷貸的北岸長風(fēng)項目最終被鼎一投資以約7億價格成功撿漏等。

如今，很多被外資率先開發(fā)或選中的核心地段經(jīng)典商辦地標(biāo)，在其退潮、地產(chǎn)下行期，正以更優(yōu)廉的價格重新回到內(nèi)資手中。買家所看重的，正是這些地標(biāo)不可復(fù)制的地段優(yōu)勢、稀缺的長期持有價值。

此次成為主角的新茂大廈，在頻繁易主的歷史上，也是首次折價。

根據(jù)記載，新茂大廈第一次出售發(fā)生于2005年1月尚未竣工時，買家為麥格理，交易價格9500萬美元（約6.9億人民幣）；兩年后，麥格理以2.5億美元（約17.2億人民幣）將其出售給德國SEB基金，狂賺約12億；2010年，新茂大廈再次轉(zhuǎn)手，資本策略聯(lián)合華人置業(yè)以約24億元接盤，3年溢價6.8億；2015年ARA基金再次溢價4.5億，以28.5億收購該項目。

新茂大廈也因此被列為上海頂級辦公樓轉(zhuǎn)手次數(shù)最多的項目之一。此次成交價格，比2007年的17.2億仍略低，體現(xiàn)了以晶發(fā)實業(yè)為代表買家的“抄底”戰(zhàn)略。

值得關(guān)注的是，2005年麥格理入場時，是海外基金首次收購上海成熟物業(yè)，這一年也被認(rèn)為是外資開始瘋狂收割內(nèi)地物業(yè)的開始。根據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的《全球房地產(chǎn)資本報告》顯示，當(dāng)年外資進入中國房地產(chǎn)領(lǐng)域的總投資約55億美元，占國內(nèi)全部房地產(chǎn)投資總量的3%；其中，購買商鋪和寫字樓的資金達(dá)16億美元，成為外資配置的核心方向。