異議人現(xiàn)就前述對天津星馳房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司《答復(fù)》的駁斥意見，結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)生的重大、顯著且持續(xù)的變化，就法院在審查與裁量過程中應(yīng)如何處理本案評估報告問題，補充陳述法律意見如下：

一、 市場行情已發(fā)生重大變化，導(dǎo)致原評估報告基礎(chǔ)喪失

1. 價格變化幅度巨大，已構(gòu)成“重大波動”：自原評估報告的價值時點（2025年8月18日）至今，已逾六個月。在此期間，天津市尤其是涉案千某花園所在區(qū)域的住宅市場價格經(jīng)歷了持續(xù)、顯著的下跌。根據(jù)異議人此前提交的證據(jù)及市場公開信息，該小區(qū)房屋單價已從評估報告認(rèn)定的26,009元/平方米，下跌至目前（2026年2月）市場普遍認(rèn)知的約17,000-19,000元/平方米區(qū)間。

2. 價差懸殊，嚴(yán)重影響實體公正：單價相差高達(dá)5,000至7,000元/平方米，以涉案房屋面積140.99平方米計算，總價差額達(dá)到70萬至100萬元之巨。如此巨大的價值差異，已遠(yuǎn)非正常的市場波動范疇，直接決定了訴訟結(jié)果的公平與否。原評估報告所依據(jù)的“平穩(wěn)下降”已被現(xiàn)實徹底推翻。

二、 法院對評估報告的審查與裁量權(quán)及相應(yīng)職責(zé)

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定及司法實踐，法院在采信鑒定意見（包括評估報告）時，并非被動接受，而應(yīng)主動行使審查與裁量權(quán)：

1. 對證據(jù)“三性”的實質(zhì)審查義務(wù)：法院應(yīng)依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》對評估報告的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性進(jìn)行實質(zhì)審查。當(dāng)作為評估基礎(chǔ)的客觀市場環(huán)境發(fā)生根本性變化，導(dǎo)致報告結(jié)論與當(dāng)前現(xiàn)實嚴(yán)重脫節(jié)時，該報告的關(guān)聯(lián)性（即對證明待證事實的價值）和證明力已嚴(yán)重削弱甚至喪失。

2. 對“明顯依據(jù)不足”的鑒定意見應(yīng)予排除：《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第四十條規(guī)定，對鑒定意見應(yīng)當(dāng)審查其“鑒定意見是否明確”、“鑒定過程和方法是否符合相關(guān)專業(yè)的規(guī)范要求”等。原評估報告在出具時即存在方法空洞、假設(shè)失實等缺陷，加之當(dāng)前市場價格已系統(tǒng)性、大幅度偏離其結(jié)論，足以認(rèn)定其作為證據(jù)“明顯依據(jù)不足”，依法不應(yīng)采信。

3. 遵循“實質(zhì)公平”原則：在離婚、債務(wù)等涉及財產(chǎn)處置的案件中，法院裁判的核心目標(biāo)之一是實現(xiàn)當(dāng)事人之間的實質(zhì)公平。若堅持以一個半年前作出的、且與當(dāng)前市場真實價值存在數(shù)十萬甚至上百萬元偏差的評估報告作為裁判依據(jù)，將導(dǎo)致判決結(jié)果嚴(yán)重不公，損害一方當(dāng)事人的合法權(quán)益，亦與司法為民的宗旨背道而馳。

4. 依職權(quán)啟動重新評估或復(fù)核的程序空間：即便在訴訟審理階段，為查明財產(chǎn)真實價值這一對案件處理有重大影響的事實，法院亦可根據(jù)《民事訴訟法》的相關(guān)精神，在已有證據(jù)明顯不能反映客觀現(xiàn)狀時，依職權(quán)決定啟動重新委托評估，或要求原評估機構(gòu)基于當(dāng)前市場數(shù)據(jù)進(jìn)行復(fù)核并出具補充意見。原評估報告自身（第8頁）也明確載明了“在房地產(chǎn)市場價值變化較快時，應(yīng)重新委托評估”的使用限制。當(dāng)前市場狀況完全符合這一觸發(fā)條件。

三、 核心請求：為維護(hù)司法公正，必須采取行動

鑒于上述市場重大變化及法院的相應(yīng)職責(zé)，異議人懇請貴院：

1. 裁定對天津千某花園16-2-2901房產(chǎn)的價值進(jìn)行重新評估，委托新的評估機構(gòu)，以當(dāng)下為價值時點，采用符合規(guī)范的方法，進(jìn)行客觀、公正的評估；

2、在重新評估之前，暫停以原評估報告（單價26,009元/平方米，總價366.7萬元）作為本案財產(chǎn)價值認(rèn)定的任何依據(jù)。

結(jié)語：

法律的權(quán)威在于公正，司法的生命在于公信。面對評估時點與裁判時點之間出現(xiàn)的劇烈市場變化及高達(dá)70萬元以上的巨額價值差異，堅持采信一份過時、失真的評估報告，將嚴(yán)重動搖當(dāng)事人及社會公眾對司法公正的信任。懇請貴院充分發(fā)揮司法裁量權(quán)的能動作用，采取必要措施，確保本案所涉財產(chǎn)的價值認(rèn)定貼合當(dāng)前市場現(xiàn)實，從而作出一個經(jīng)得起事實、法律和市場檢驗的公正裁判。

此 致

#天津市紅橋區(qū)法院 民四庭 耿芳芳審判員、成永哲庭長、李波副院長、周宏院長

#天津市第一中級法院 民一庭 康朝、程志巍、楊阿榮法官及王曉燕庭長、劉莉副院長

#天津市紅橋區(qū)檢察院第五檢察部李櫻霖主任、李寶新副檢察長

#天津市檢察院第一分院 閆旭彤 副檢察長

#天津市高級人民法院 審判管理辦公室、技術(shù)室、督查室

中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會 行業(yè)自律與維權(quán)專業(yè)委員會

天津市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會 房地產(chǎn)市場監(jiān)管處