香港樓市開年表現(xiàn)引關(guān)注：成交量價回溫，背后有何市場邏輯？

內(nèi)地買家占比25%！香港樓市回暖，這兩個數(shù)據(jù)變化是關(guān)鍵

首個房價年度轉(zhuǎn)漲的主要城市出現(xiàn)，它的市場發(fā)生了什么？

觀察香港樓市：“撤辣”一年后，市場找到新平衡點了嗎？

你看新聞了嗎？有個地方的房價，好像真的有點不一樣了。

剛進入丙午馬年，大家聊起房子，心情可能復(fù)雜。全國層面，市場似乎在尋找一個平衡點。最近的數(shù)據(jù)顯示，主要城市房價環(huán)比降幅在收窄。信號很微妙，但總比單邊下滑讓人多看兩眼。

就在這個當(dāng)口，南邊的香港，傳出了一些不同的消息。那里的樓市溫度計，水銀柱好像往上挪了挪。

香港官方有個土地注冊處，他們記錄樓宇買賣。翻看去年的賬本，2025年整體買賣合約超過八萬宗，這個數(shù)字比前年高了18.7%。成交量是四年來最好的。更關(guān)鍵的是價格，衡量私人住宅價格的指數(shù)，在去年全年算下來，同比上漲了大約3.25%。漲得不算猛，但這根年度曲線，是時隔幾年后重新抬頭。

市場里跑腿的人，感覺總是最先知冷暖。有熟悉新界一帶的中介聊起，去年下半年開始，風(fēng)向有點變了。之前是房源等人看，價格可以商量?，F(xiàn)在呢，好些誠意買家在問，有沒有合適的房子放出來。業(yè)主的心態(tài)也穩(wěn)了，不急賣了，有的還會把報價往上調(diào)一調(diào)。這種買賣雙方位置的互換，往往是市場基調(diào)變化的開始。

那么，為什么是香港？它的樓市憑什么能先一步穩(wěn)住甚至回溫？這里面有沒有一些邏輯，是共通的？

一個繞不開的關(guān)鍵詞是“撤辣”。這個詞在香港樓市語境里特指撤銷額外的印花稅。以前非本地居民或者買第二套房，稅負(fù)挺重。2024年2月之后，這些限制取消了。這道門檻一拆，市場的流動性明顯改善。尤其是對內(nèi)地買家而言，購房的直接成本大幅下降。有機構(gòu)做過統(tǒng)計，2025年香港每賣出四套住宅，就有一套的買家來自內(nèi)地。這個比例創(chuàng)了記錄。

政策不止在疏通交易環(huán)節(jié)，更在引入活水。這幾年香港推出了“高才通”等計劃，全球招攬人才。數(shù)字挺可觀，批出的申請數(shù)以十萬計，不少人攜家?guī)Э谶^來。同時，本地高校對非本地學(xué)生的名額也增加了。人來，就要有地方住。這批新來的高學(xué)歷、高技能人群，構(gòu)成了實實在在的居住需求。他們要么租房，要么買房，都在給市場托底。

除了政策，還有一筆賬，算起來越來越清楚。那就是租金和房價的關(guān)系。

2025年5月2日，游客和市民在香港中環(huán)碼頭準(zhǔn)備乘坐天星小輪/新華社記者朱煒 攝

過去幾年，香港房價經(jīng)歷了一輪調(diào)整，但租金水平表現(xiàn)得相對堅韌。這樣一來，租金回報率，也就是租售比，就變得好看了。咱們來粗略算筆賬。假設(shè)一套小戶型，總價不算特別高?，F(xiàn)在香港的按揭利率，因為聯(lián)系匯率制度，跟著國際環(huán)境有所調(diào)整。月供的壓力比前兩年小一點。而這套房能租出去的價錢，可能和月供差不多。

對于很多務(wù)實的人來說，這個賬目很有說服力。特別是那些孩子在香港讀書的家庭，與其每年支付一大筆租金，不如考慮付個首付，用租金收入去抵償大部分貸款。房子自己養(yǎng)自己，資產(chǎn)還留在手里。這種基于現(xiàn)金流和實用性的考量，比單純的投機炒作要穩(wěn)固得多。

從2021到2025年，香港樓市整體處于下行階段

市場情緒這個東西，看不見摸不著，但力量很大。房價持續(xù)下跌時，大家都想再等等，生怕買貴了?？僧?dāng)價格穩(wěn)住，甚至連續(xù)幾個月出現(xiàn)小幅翹尾，那種“是不是到底了”的疑慮，就會慢慢變成“會不會錯過”的焦慮。這種心態(tài)變化，會推動真實的成交。

香港一個常用的二手樓價指數(shù)，它的走勢曲線很有意思。它在2025年春天探到一個低點，然后就開始了一段緩慢的爬坡。這種趨勢一旦被更多人察覺并認(rèn)同，就會進入一個循環(huán)：有人買，價格就穩(wěn)；價格穩(wěn)了，吸引更多人來看。市場和人心，總是這樣互相映照。

聊香港，不是鼓勵大家都去關(guān)注那里的樓市。任何市場都有其特殊性，未來依然有不確定性。但它眼下走過的這段路，提供了一些觀察的片段。

香港新界將軍澳的樓盤夜景/鹽財經(jīng)諾言 攝

政策能不能在關(guān)鍵時候，做出清晰、果斷的調(diào)整？既要消除不合理的交易壁壘，也要為城市導(dǎo)入長期發(fā)展需要的人力資源。這兩件事，香港在特定時間段里做得比較連貫。

房地產(chǎn)到底應(yīng)該扮演什么角色？一個健康的市場上，房子不應(yīng)該只是籌碼。當(dāng)它的居住功能，通過穩(wěn)定的租金收益體現(xiàn)出來時，它的資產(chǎn)屬性才有了更扎實的根基。投資者和住家，都能找到自己的位置。

我們對樓市的預(yù)期，是不是也在變化？也許大起大落、一夜暴富的故事會越來越少。像香港這樣，經(jīng)歷深度調(diào)整后，依靠實際需求、合理回報和逐漸恢復(fù)的信心走出低谷，可能是一種更可持續(xù)的狀態(tài)。平穩(wěn)，比刺激更考驗功力。

香港房價下跌，房租卻一直在上升/《下流上車族》劇照

說到底，樓市的溫度，終究是城市綜合活力的一個投影。香港樓市的回暖，背后是它在金融、人才、法治等方面積累的優(yōu)勢仍在發(fā)揮作用。是這些基本盤，給了市場反彈的底氣。

這對于我們很多城市也有啟發(fā)。吸引人，留住人，永遠(yuǎn)是一座城市最核心的競爭力。創(chuàng)造更多元的就業(yè)機會，提供更優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)，營造更宜居的環(huán)境。當(dāng)人們愿意在這里生活、工作、養(yǎng)育下一代時，住房的需求自然就是真實而持久的。

2022年，香港推出“高才通計劃”

同時，讓市場的歸市場，保障的歸保障。商品房市場理順交易規(guī)則，讓價格信號正常發(fā)揮作用；保障性住房體系則織密安全網(wǎng)，確保居者有其屋。兩條腿走路，才能行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

香港的市場故事還在書寫下一頁。而對我們每個關(guān)心自己家園、觀察經(jīng)濟脈動的人來說，樓市就像一面多棱鏡。它折射光怪陸離的財富故事，也映照柴米油鹽的尋常生活。它提醒我們，房子的價值，最終和那片土地上的希望與活力，緊密相連。

當(dāng)房租過高時，貸款購入房子也許更有性價比/圖源：pexels

剝離那些喧囂的數(shù)字，我們或許該問：我們想要生活在什么樣的社區(qū)里？什么樣的城市，能讓我們安心付出，也愿意共享未來？這些問題的答案，可能比短期的房價波動，更加重要。