過年這幾天我去看了海淀區(qū)西、北三環(huán)四環(huán)，像魏公村，蘇州橋，紫竹橋，知春里，雙榆樹，大鐘寺。

這一片是大學(xué)、研究所、各種機關(guān)單位和互聯(lián)網(wǎng)大廠最集中的區(qū)域，可以說是海淀區(qū)的精華所在。

然而這樣高度發(fā)展的區(qū)域，其居住條件可以用一個“苦”來形容。

在人均GDP達到41萬，人均可支配收入達到11萬的海淀，卻有大量的老舊房屋甚至是危房。

港溝南小區(qū)，位于萬泉河路以東

大部分的小區(qū)要么是像太月園這樣的塔樓，住起來非常憋屈，要么就是像知春路的青云北區(qū)，進去感覺較差。

青云北區(qū)

海淀橋南側(cè)的大河莊苑，電動車停的挺混亂的，人車不分流，物業(yè)管理也很一般，放在朝陽就是很一般的房子。

大河莊苑

由于“低品質(zhì)”的小區(qū)實在太多，也造就了像海德公園這樣的次新成為了絕對的稀缺，至今成交價還能接近20萬。

但海德公園的檔次放在朝陽區(qū)，如朝陽公園這些區(qū)域的泛海世家等相比，只能說差點意思。

可以說，海淀的房子大都不符合“好房子”的定位，其居住品質(zhì)放在北京都是墊底的，但價格又十分昂貴。

這與海淀1.3萬億GDP，全國第二區(qū)，北京第一區(qū)的經(jīng)濟總量形成嚴(yán)重的錯配。

尤其是和上海浦東、深圳南山（分別是第一和第三區(qū)）的居住條件相比，可謂是天壤之別。

當(dāng)然，海淀人之所以住得這么苦，可不是因為窮。相反住在這里的基本上都是教授、專家、大廠高管等精英群體。

如果他們愿意，完全可以到五環(huán)外或者到朝陽買個環(huán)境好品質(zhì)高的好房子。之所以不離開，是因為“資源”都在這里。

海淀區(qū)最優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療、交通和就業(yè)都集中在這里。拋開居住和商業(yè)氛圍，北三環(huán)北四環(huán)的生活其實很便利。

出門就是地鐵，菜市場，醫(yī)院和學(xué)校，要是單位離得近，完全可以走著或者騎車上班。

離開這里就是離開了熟悉的圈層，留下就得忍受較差的居住條件。很難兩全是不是？

放在以前可能真就無解，但現(xiàn)在變了。

留在原地，特別是資源集中的區(qū)域，實現(xiàn)居住條件和環(huán)境的改善，這就是城市更新的意義。

對于海淀而言，城市更新絕非宏大敘事，而是最現(xiàn)實的需求。

根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，海淀北三環(huán)北四環(huán)區(qū)域約 42% 的住宅建成于 20 年以前，部分區(qū)域這一比例甚至超過 60%。

以位于蘇州橋的稻香園為例，16、17 號樓是始建于 20 世紀(jì) 80 年代的央產(chǎn)小區(qū)，曾一度陷入 "設(shè)施老化、環(huán)境破舊" 的困境，居民生活便捷度大打折扣。

稻香園16號樓

這種經(jīng)濟實力與居住條件的巨大反差，不僅影響了居民的生活質(zhì)量，也制約了區(qū)域的可持續(xù)發(fā)展。如何解決這一矛盾，實現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展與民生改善的良性互動，已成為海淀區(qū)面臨的重大課題。

作為全國精英薈萃的地方，當(dāng)然不必“燈紅酒綠”，但住上官方定義的“好房子”，也是理所應(yīng)當(dāng)。

這里需要不一定是高大上的會所，精妙絕倫的園林，寬闊威嚴(yán)的大門，閃閃發(fā)光的幕墻，而是有足夠的公共空間，有管理到位的物業(yè)，有足夠多的停車位，有美觀整潔的外立面，有上下樓的電梯，有符合現(xiàn)代人居的戶型，可能就足夠了。

這已經(jīng)是翻天覆地的變化，已經(jīng)是一個龐大的新市場。

從海淀區(qū)老舊小區(qū)的情況來看，普遍存在基礎(chǔ)設(shè)施老化、居住環(huán)境較差、車位不足、物業(yè)管理缺失的問題。

這也會進一步影響海淀區(qū)的整體發(fā)展。

海淀區(qū)作為北京國際科技創(chuàng)新中心的核心區(qū)，承擔(dān)著引領(lǐng)全國科技創(chuàng)新的重要使命。然而，大量老舊小區(qū)的存在嚴(yán)重影響了區(qū)域形象，與國際科技創(chuàng)新中心定位不符。

位于大鐘寺的抖音集團

同時還有這樣幾項負(fù)面影響：制約高端人才集聚。公共服務(wù)設(shè)施亟需完善。產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間受限。

不過，海淀區(qū)也已經(jīng)認(rèn)識到了這些問題，近年來展開了較大規(guī)模的城市更新，并且打造了一些樣板，如中關(guān)村西區(qū)，經(jīng)過更新之后得到了質(zhì)的提升。

在居住層面，海淀在清河、上地、西北旺、西三旗等區(qū)域持續(xù)發(fā)力，提供較多的土地供應(yīng)。

五環(huán)內(nèi)目前主要集中在西四環(huán)一帶，這一片區(qū)曾經(jīng)發(fā)展程度不足，有較多的城中村，有強烈的更新需求，也具備連片更新的條件。

以“寶山雙子”為例，兩個新項目成為了區(qū)域標(biāo)桿，如北京隅海玥項目是金隅高端產(chǎn)品系列的第三座北京隅項目，一經(jīng)入市便取得市場和口碑的雙豐收，可見海淀人對改善居住的渴求。

海淀的城市更新，還有很大的發(fā)展空間。