土地拍賣“開門紅”。

中房報(bào)記者 曾冬梅 廣州報(bào)道

2月25日，廣州“地王”種子選手—馬場(chǎng)1期地塊競(jìng)價(jià)出讓，一開年便掀起了土地市場(chǎng)的熱浪。

馬場(chǎng)1期地塊位于寸土寸金的珠江新城，計(jì)算容積率建筑面積近56.7萬平方米，起拍總價(jià)高達(dá)186.4億元。雖然門檻不低，但報(bào)名競(jìng)買的房企仍有8家之多，涵蓋了央企及本地國(guó)企。地塊的競(jìng)價(jià)氣氛頗為熱烈，圍觀人數(shù)更是超過10萬人，導(dǎo)致競(jìng)價(jià)頁面一度過載，需多次刷新才能進(jìn)入。

競(jìng)價(jià)從上午10時(shí)開始，歷經(jīng)近9個(gè)小時(shí)的拉鋸，直到晚上19時(shí)許才決出勝負(fù)，最終越秀集團(tuán)以236億元的報(bào)價(jià)勝出。從總價(jià)來看，該地塊是廣州歷史上的總價(jià)第二高，若論可售部分的樓面地價(jià)，則刷新了廣州的最高單價(jià)紀(jì)錄。

越秀集團(tuán)表示，馬場(chǎng)地塊地理位置十分優(yōu)越，是近年來廣州土地市場(chǎng)罕見的復(fù)合型大體量?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)，未來將打造成為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”建設(shè)理念在地方實(shí)踐的標(biāo)桿案例。

普睿廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉認(rèn)為，此次廣州土地拍賣的“開門紅”意義重大，有望為接下來的樓市“小陽春”吹響前奏，奠定活躍的市場(chǎng)氛圍，也有利于加速市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”的進(jìn)程。

成交總價(jià)為歷史第二高

馬場(chǎng)1期地塊位于天河區(qū)黃埔大道以南、馬場(chǎng)路以東，是珠江新城近十年唯一新增的超級(jí)綜合體。地塊前身為廣州賽馬場(chǎng)，歷史上長(zhǎng)期處于低效利用狀態(tài)。2021年，廣州市將其納入重點(diǎn)低效用地再開發(fā)范疇，2025年明確以貨幣方式有償收回黃埔大道以南、馬場(chǎng)路以東約36.2萬平方米土地使用權(quán)，補(bǔ)償總額100億元。越秀集團(tuán)作為做地主體配合收回馬場(chǎng)地塊，并支付補(bǔ)償款。

值得關(guān)注的是，廣州賽馬場(chǎng)的土地使用權(quán)人為廣州賽馬場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理有限公司，其第一大股東為越秀集團(tuán)。

正是因?yàn)橐?guī)模大、位置佳，馬場(chǎng)1期地塊的出讓要求也不低。出讓條件包括，競(jìng)得人須在簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》之日起1個(gè)月內(nèi)與天河區(qū)人民政府簽訂《珠江新城東區(qū)AT111321、AT111323地塊產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目進(jìn)駐協(xié)議書》，須在珠江新城東區(qū)AT111323地塊建設(shè)一家計(jì)算容積率建筑面積不低于45000平方米的國(guó)際知名五星級(jí)酒店以及同品牌酒店式公寓，須結(jié)合片區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃在珠江新城東區(qū)AT111321地塊引進(jìn)一家高端時(shí)尚百貨運(yùn)營(yíng)企業(yè)，項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)后6年內(nèi)，銷售貢獻(xiàn)累計(jì)不低于300億元。AT111321、AT111323地塊項(xiàng)目建成后，競(jìng)得人須自持全部物業(yè)，自持年限與土地出讓年限一致，自持物業(yè)需整體確權(quán)。

廣州中原研究發(fā)展部表示，地塊起拍總價(jià)186.44億元，疊加嚴(yán)苛配建要求，資金與運(yùn)營(yíng)門檻極高，民企基本無參與空間，國(guó)企央企主導(dǎo)是必然格局。

根據(jù)公開資料，馬場(chǎng)片區(qū)規(guī)劃預(yù)期引入華南首個(gè)SKP商業(yè)旗艦，有市場(chǎng)消息稱越秀集團(tuán)已與SKP在密切接觸，再加上該公司深度參與馬場(chǎng)的前期土地一級(jí)整備工作，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期其拿下馬場(chǎng)1期地塊的概率較高。

即便如此，有意與越秀集團(tuán)一較高下的房企仍不在少數(shù)。參與競(jìng)買的房企還包括保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、招商蛇口、珠江實(shí)業(yè)、廣州地鐵、廣州建筑、廣州城投。房企們的表現(xiàn)也頗為積極，早上8時(shí)30分剛到就有企業(yè)出價(jià)，截至8時(shí)36分共有6家企業(yè)報(bào)價(jià)。競(jìng)價(jià)從上午10時(shí)開始，除了招商蛇口沒報(bào)價(jià)，其他7家房企輪番出手，地價(jià)不斷上抬。但當(dāng)競(jìng)價(jià)進(jìn)入下半場(chǎng)，5家房企相繼止步，只有保利發(fā)展及越秀集團(tuán)短兵相接。經(jīng)過9個(gè)小時(shí)、243輪競(jìng)價(jià)的較量，越秀集團(tuán)笑到了最后。地塊的成交總價(jià)達(dá)236億元，溢價(jià)率26.6%，僅次于總價(jià)255億元的亞運(yùn)城地塊。

克而瑞深度咨詢的數(shù)據(jù)顯示，馬場(chǎng)1期地塊的成交名義樓面地價(jià)為41632元/平方米，可售樓面地價(jià)91268元/平方米（住宅+商業(yè)）、住宅部分的可售樓面地價(jià)105970元/平方米，晉升廣州單價(jià)新地王，成交總價(jià)躋身全國(guó)第五，住宅可售樓面單價(jià)則可躋身全國(guó)前十。

廣州銷售榜的一哥之爭(zhēng)

天河區(qū)核心地段的土地受追捧是有需求支撐的。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2025年，天河區(qū)商品住宅成交面積達(dá)61萬平方米（同比增長(zhǎng)超30%）、均價(jià)81147元/平方米（同比增長(zhǎng)6.8%），是廣州全市唯一實(shí)現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的行政區(qū)。該區(qū)全年成交1682套總價(jià)900萬元以上產(chǎn)品，穩(wěn)居全市首位。其中，保利玥璽灣（原面粉廠地塊）作為核心標(biāo)桿項(xiàng)目，2025年11月開盤當(dāng)日銷售額即突破100億元，確立了區(qū)域價(jià)格標(biāo)桿。2025年，保利玥璽灣以142.74億元的成交金額奪得廣州單盤銷冠，也是全市唯一成交金額突破百億元的項(xiàng)目。

得益于保利玥璽灣及保利天曜等高價(jià)項(xiàng)目的貢獻(xiàn)，2025年，保利發(fā)展在廣州實(shí)現(xiàn)469.75億元權(quán)益金額，542.66億元全口徑金額，552.61億元流量金額，105.97萬平方米流量面積，拿下廣州房企銷售排行榜的全滿貫。排在第二位的是越秀地產(chǎn)，全口徑銷售額為308.22億元，權(quán)益銷售額229.17億元。

這兩家房企的大本營(yíng)均位于廣州，常年占據(jù)廣州房企銷售排行榜的前列位置。2023年，拿下4個(gè)榜單榜首的便是越秀地產(chǎn)。近兩年，越秀地產(chǎn)亦不斷加大在廣州的投資力度，僅2025年就拿了9宗地，總地價(jià)106.16億元，是唯一一家在廣州拿地金額過百億元的房企，占了廣州全年涉宅用地成交金額的五分之一。

以馬場(chǎng)1期地塊的區(qū)位及配套，業(yè)內(nèi)認(rèn)為其產(chǎn)品有望對(duì)標(biāo)保利玥璽灣，成為越秀地產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)的重要支柱，為其增添爭(zhēng)奪“一哥”位置的籌碼。

“對(duì)于兩家爭(zhēng)到最后的房企而言，沒有拿到土地的一方或許稍顯遺憾，但是同樣收獲頗豐。”肖文曉表示，對(duì)于越秀集團(tuán)而言，作為馬場(chǎng)主要的土地整理方，本次土地成交價(jià)越高，能獲得的收益分成也越高。對(duì)于保利發(fā)展來說，馬場(chǎng)1期地塊的高價(jià)出讓，對(duì)于其在附近布局的幾個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目的銷售和定價(jià)都大有裨益。這也是為何兩家房企鏖戰(zhàn)到最后一刻、不肯輕言收兵的重要原因。

從市場(chǎng)層面來看，中指研究院廣州分院研究主管陳雪強(qiáng)認(rèn)為，馬場(chǎng)1期地塊作為2026年廣州土地市場(chǎng)的“開年大戲”，競(jìng)拍時(shí)長(zhǎng)及競(jìng)價(jià)輪數(shù)雙雙刷新歷史，熱度遠(yuǎn)超預(yù)期，顯著推高了區(qū)域樓面地價(jià)預(yù)期，也將對(duì)后續(xù)市場(chǎng)走勢(shì)產(chǎn)生重要影響。