（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

案外人趙建國(guó)、劉芳原系夫妻關(guān)系，二人于1997年登記結(jié)婚，2017年協(xié)議離婚；趙宇系趙建國(guó)之子。被告張凱系執(zhí)行申請(qǐng)執(zhí)行人，趙宇系被執(zhí)行人。

2014年8月，趙建國(guó)、劉芳稱因自身無(wú)購(gòu)房資格，與趙宇簽訂書面借名購(gòu)房協(xié)議，約定二人實(shí)際出資購(gòu)買一號(hào)房屋，借用趙宇名義登記，房屋產(chǎn)權(quán)自始?xì)w二人共同共有，趙宇僅為名義產(chǎn)權(quán)人，不享有任何房屋權(quán)利，日后條件成熟時(shí)協(xié)助辦理過戶，過戶費(fèi)用由二人承擔(dān)。

協(xié)議簽訂后，趙建國(guó)、劉芳分九筆向房屋出賣人支付了全部購(gòu)房款，辦理了購(gòu)房相關(guān)稅費(fèi)繳納手續(xù)，并實(shí)際占有、使用一號(hào)房屋。2015年3月23日，一號(hào)房屋登記在趙宇名下，房屋所有權(quán)顯示為單獨(dú)所有。

另查，2015年6月，張凱與趙宇簽訂借款合同，相關(guān)文書經(jīng)公證并賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力；后因趙宇未履行還款義務(wù)，張凱向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，法院以A號(hào)案件立案執(zhí)行，并于2017年5月依法查封了登記在趙宇名下的一號(hào)房屋。

趙建國(guó)、劉芳得知房屋被查封后，向法院提出書面執(zhí)行異議，請(qǐng)求停止對(duì)一號(hào)房屋的執(zhí)行，法院作出B號(hào)執(zhí)行異議裁定，駁回二人的異議。二人不服該裁定，訴至法院，提出兩項(xiàng)訴訟請(qǐng)求：1. 不得執(zhí)行一號(hào)房屋；2. 確認(rèn)一號(hào)房屋為二人共同共有。

庭審中，張凱辯稱，不同意趙建國(guó)、劉芳的全部訴訟請(qǐng)求，認(rèn)可執(zhí)行異議裁定結(jié)果，認(rèn)為二人的行為系拖延執(zhí)行；趙宇陳述稱，認(rèn)可趙建國(guó)、劉芳的全部訴訟請(qǐng)求，確認(rèn)借名購(gòu)房事實(shí)及二人系房屋實(shí)際權(quán)利人、全部出資及實(shí)際居住使用的情況。趙建國(guó)、劉芳提交了房屋買賣合同、借名購(gòu)房協(xié)議、匯款明細(xì)、稅費(fèi)單據(jù)等證據(jù)，張凱對(duì)上述證據(jù)的證明內(nèi)容均不予認(rèn)可。

裁判結(jié)果

駁回原告趙建國(guó)、劉芳的全部訴訟請(qǐng)求。

該判決生效后，張凱作為申請(qǐng)執(zhí)行人的合法權(quán)益得到全面維護(hù)，對(duì)一號(hào)房屋的查封、執(zhí)行程序可繼續(xù)推進(jìn)；趙建國(guó)、劉芳要求停止執(zhí)行、確認(rèn)房屋共有權(quán)的訴求均未得到支持，其主張的借名買房權(quán)利無(wú)法對(duì)抗張凱的執(zhí)行權(quán)利；趙宇需繼續(xù)履行執(zhí)行義務(wù)。

法院說理

法院認(rèn)為，本案的核心爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：趙建國(guó)、劉芳就一號(hào)房屋是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，其提出的訴訟請(qǐng)求是否具有事實(shí)和法律依據(jù)。結(jié)合案件事實(shí)及法律規(guī)定，具體說理如下：

第一，案外人提起執(zhí)行異議之訴，應(yīng)承擔(dān)舉證證明責(zé)任。根據(jù)法律規(guī)定，案外人提起執(zhí)行異議之訴，應(yīng)當(dāng)證明其就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益；當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，未能提供證據(jù)或證據(jù)不足以證明其主張的，應(yīng)承擔(dān)不利后果。本案中，趙建國(guó)、劉芳需舉證證明其對(duì)一號(hào)房屋享有足以排除張凱強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

第二，不動(dòng)產(chǎn)登記具有公示效力，物權(quán)歸屬以登記為準(zhǔn)。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。本案中，一號(hào)房屋明確登記在趙宇名下，從不動(dòng)產(chǎn)登記信息來(lái)看，趙建國(guó)、劉芳均非該房屋的所有權(quán)人，其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

第三，借名購(gòu)房協(xié)議不具有對(duì)抗第三人的法律效力。雖趙建國(guó)、劉芳主張其與趙宇存在借名購(gòu)房關(guān)系，系房屋實(shí)際權(quán)利人，且提交了書面借名協(xié)議、出資憑證等證據(jù)，但二人與趙宇之間的借名約定僅系雙方內(nèi)部合意，僅在二人與趙宇之間產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，不具有對(duì)抗外部第三人（張凱）的法律效力。且二人主張的實(shí)際權(quán)利未在房屋登記中予以顯示，不能以此對(duì)抗張凱的合法執(zhí)行權(quán)利。

第四，趙建國(guó)、劉芳的確權(quán)訴求不宜在本案中處理。本案系案外人執(zhí)行異議之訴，核心審查案外人是否享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益；因趙建國(guó)、劉芳就一號(hào)房屋不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，其要求停止執(zhí)行的訴求不能成立，故其提出的確認(rèn)房屋為二人共同共有的訴求，不宜在本案中一并處理，可另行通過其他法律途徑解決。

勝訴辦案心得

結(jié)合本案辦理過程、法院裁判思路，就借名買房相關(guān)執(zhí)行異議之訴的勝訴關(guān)鍵、實(shí)務(wù)要點(diǎn)及申請(qǐng)執(zhí)行人維權(quán)技巧，總結(jié)如下心得。

1. 緊扣物權(quán)公示原則，筑牢勝訴核心防線。本案中，我們始終圍繞“不動(dòng)產(chǎn)登記公示效力”這一核心法律要點(diǎn)，明確主張一號(hào)房屋登記在被執(zhí)行人趙宇名下，趙宇系合法公示權(quán)利人，法院對(duì)其名下房屋采取查封、執(zhí)行措施符合法律規(guī)定，徹底反駁了趙建國(guó)、劉芳“實(shí)際權(quán)利人”的主張。這是此類案件申請(qǐng)執(zhí)行人勝訴的核心突破口，提醒申請(qǐng)執(zhí)行人，面對(duì)借名買房執(zhí)行異議時(shí)，可優(yōu)先以物權(quán)登記為核心展開抗辯。

2. 精準(zhǔn)否定借名協(xié)議的對(duì)抗效力，打破對(duì)方抗辯邏輯。本案中，對(duì)方提交了書面借名購(gòu)房協(xié)議、出資憑證等證據(jù)，試圖證明其系實(shí)際權(quán)利人以阻卻執(zhí)行。我們當(dāng)庭精準(zhǔn)抗辯，借名協(xié)議僅系案外人與被執(zhí)行人的內(nèi)部約定，僅產(chǎn)生內(nèi)部債權(quán)關(guān)系，不具有對(duì)抗外部第三人（申請(qǐng)執(zhí)行人）的法律效力，該抗辯思路最終被法院采納。實(shí)踐中，申請(qǐng)執(zhí)行人面對(duì)此類證據(jù)時(shí)，無(wú)需恐慌，可從法律關(guān)系定性、權(quán)利對(duì)抗效力等角度，精準(zhǔn)拆解對(duì)方證據(jù)的證明力。

3. 重視舉證質(zhì)證，弱化對(duì)方證據(jù)的證明效果。本案中，對(duì)方提交了匯款明細(xì)、稅費(fèi)單據(jù)等證據(jù)，主張其全額出資、實(shí)際使用房屋。我們針對(duì)該部分證據(jù)，重點(diǎn)質(zhì)證其與“排除執(zhí)行”的關(guān)聯(lián)性，強(qiáng)調(diào)即便出資、居住屬實(shí)，也僅能證明其與被執(zhí)行人存在內(nèi)部借名或借貸關(guān)系，不能改變房屋登記現(xiàn)狀，亦不能對(duì)抗執(zhí)行。

4. 明確執(zhí)行異議之訴的審查重點(diǎn)，規(guī)避維權(quán)誤區(qū)。本案中，對(duì)方同時(shí)提出停止執(zhí)行和確權(quán)兩項(xiàng)訴求，我們重點(diǎn)主張，執(zhí)行異議之訴的核心是審查排除執(zhí)行的民事權(quán)益，而非直接確權(quán)，在對(duì)方不享有排除執(zhí)行權(quán)益的情況下，其確權(quán)訴求不應(yīng)在本案中處理，進(jìn)一步壓縮對(duì)方的維權(quán)空間。這體現(xiàn)了專業(yè)律師在案件審理重點(diǎn)、法律程序上的專業(yè)把控，能夠幫助申請(qǐng)執(zhí)行人精準(zhǔn)把握案件走向，避免被對(duì)方的訴訟思路帶偏。

5. 警惕案外人與被執(zhí)行人的惡意串通，及時(shí)維護(hù)自身權(quán)益。本案中，被執(zhí)行人趙宇完全認(rèn)可案外人的全部主張，存在惡意串通、拖延執(zhí)行的嫌疑。我們?cè)谵k案中，及時(shí)向法院強(qiáng)調(diào)該可能性，結(jié)合物權(quán)登記、法律規(guī)定，清晰闡述申請(qǐng)執(zhí)行人的合法權(quán)益，避免法院采信其惡意抗辯。

6. 堅(jiān)守法律原則，精準(zhǔn)援引法律依據(jù)。本案辦理過程中，我們精準(zhǔn)援引物權(quán)公示、執(zhí)行異議之訴舉證責(zé)任、借名協(xié)議效力等相關(guān)法律及司法解釋，每一項(xiàng)抗辯都有明確的法律支撐，最終說服法院駁回對(duì)方全部訴求。這提醒申請(qǐng)執(zhí)行人，此類糾紛專業(yè)性較強(qiáng)，法律適用復(fù)雜，委托專業(yè)的律師，能夠精準(zhǔn)援引法律依據(jù)、梳理維權(quán)思路，最大程度維護(hù)自身合法權(quán)益。

最后，提醒廣大執(zhí)行申請(qǐng)執(zhí)行人：面對(duì)案外人以借名買房為由提出的執(zhí)行異議及執(zhí)行異議之訴，無(wú)需恐慌，物權(quán)公示原則是維護(hù)自身執(zhí)行權(quán)利的核心保障，借名買房的內(nèi)部約定不能對(duì)抗外部合法的執(zhí)行權(quán)利。若遇到此類糾紛，應(yīng)及時(shí)委托專業(yè)的房地產(chǎn)律師介入，梳理案件事實(shí)、制定抗辯策略、精準(zhǔn)庭審質(zhì)證，才能最大程度維護(hù)自身合法債權(quán)，確保執(zhí)行程序順利推進(jìn)。本律師團(tuán)隊(duì)專注于借名買房糾紛、房產(chǎn)執(zhí)行異議糾紛、債權(quán)實(shí)現(xiàn)糾紛多年，擁有豐富的勝訴案例及實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，可全程代理申請(qǐng)執(zhí)行人維權(quán)，助力客戶順利實(shí)現(xiàn)債權(quán)、守住合法權(quán)益。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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