（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。）

案情介紹

原告周磊向法院提出訴訟請(qǐng)求：要求被告吳浩配合原告將一號(hào)房屋轉(zhuǎn)移登記至原告名下。

事實(shí)與理由：2008年年底，被告吳浩獲得一號(hào)房屋的購(gòu)房指標(biāo)，因被告夫妻已有住房且嫌棄該區(qū)域曾有垃圾處理場(chǎng)、環(huán)境污染嚴(yán)重，故打算放棄購(gòu)買(mǎi)該房屋。后被告夫妻為償還原告人情，主動(dòng)勸說(shuō)原告借用被告名義購(gòu)買(mǎi)該房屋。當(dāng)時(shí)該區(qū)域周邊商品房?jī)H每平方米8000-9000元，北京未實(shí)行限購(gòu)政策，原告本打算購(gòu)買(mǎi)商品房，不愿借被告名義買(mǎi)房，被告遂動(dòng)員其父母勸說(shuō)原告，原告礙于情面接受了借名買(mǎi)房建議。2009年1月，原、被告就借名買(mǎi)房達(dá)成口頭協(xié)議，因雙方系親屬關(guān)系，原告基于信任未簽訂書(shū)面借名協(xié)議并公證。原告于2009年1月3日、1月9日分別向被告轉(zhuǎn)款6萬(wàn)元、14萬(wàn)元，作為房屋首付款；2009年3月至2014年3月期間，原告全額付清房屋全部貸款。自2011年3月至今，原告一直在該房屋居住，被告曾為接送女兒上幼兒園在房屋內(nèi)借住，雙方于2012年9月26日簽訂房屋借住協(xié)議。此外，被告多次通過(guò)書(shū)面親筆簽名方式確認(rèn)原告借其名義買(mǎi)房的事實(shí)，綜上，原告訴至法院，望判如所請(qǐng)。

被告吳浩辯稱(chēng)：不同意原告訴求，雙方不存在借名買(mǎi)房協(xié)議，一號(hào)房屋系以其名義購(gòu)買(mǎi)，房屋貸款使用其住房公積金申請(qǐng)，原告要求確認(rèn)房屋歸其所有、辦理過(guò)戶(hù)無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)。即使雙方存在借名買(mǎi)房關(guān)系，一號(hào)房屋系北京市限價(jià)商品住房，原告借其名義購(gòu)買(mǎi)的行為違反法律規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。同時(shí)，房屋實(shí)際出資人并非原告一人，而是原告、原告父親周建國(guó)、母親劉梅及被告本人，其中首付款由原告及周建國(guó)、劉梅共同支付，房屋按揭貸款大部分由周建國(guó)、劉梅償還，被告亦出資10萬(wàn)元償還銀行貸款。另外，原告非北京市戶(hù)籍，不具有北京市商品房購(gòu)房資格，無(wú)法辦理房屋更名手續(xù)，綜上，請(qǐng)求法院駁回原告訴求。

法院經(jīng)審理確認(rèn)以下事實(shí)：2009年1月10日，甲公司（出賣(mài)人）與被告吳浩（買(mǎi)受人）簽訂《商品房預(yù)售合同（限價(jià)商品住房）》，約定被告購(gòu)買(mǎi)一號(hào)房屋，建筑面積84.31平方米，總價(jià)款494478元；買(mǎi)受人應(yīng)于簽約當(dāng)日支付首付款204478元（不低于總價(jià)款41%），剩余房款29萬(wàn)元申請(qǐng)公積金貸款支付。

2009年1月3日，周建國(guó)（原告父親）向被告吳浩轉(zhuǎn)款6萬(wàn)元用于支付首付款；1月9日，原告周磊向被告吳浩轉(zhuǎn)款14萬(wàn)元用于支付首付款；1月10日，被告吳浩出具收據(jù)一張，載明收到相關(guān)款項(xiàng)，并稱(chēng)房屋所有權(quán)屬于原告周磊，其僅代為出面購(gòu)買(mǎi)、不享有所有權(quán)。原告周磊主張?jiān)?萬(wàn)元系其向案外人借款，已通過(guò)周建國(guó)賬戶(hù)及現(xiàn)金方式還清；被告吳浩則主張?jiān)?萬(wàn)元系周建國(guó)對(duì)房屋的出資。

2009年2月16日，被告吳浩及案外人（借款人）、乙銀行（貸款人）、丙擔(dān)保中心（擔(dān)保人）簽訂《住房公積金貸款借款合同》，約定借款29萬(wàn)元，期限5年（2009年2月16日至2014年2月16日），每月最低還款5254元。原告周磊主張全部貸款由其償還，委托周建國(guó)、劉梅具體操作；被告吳浩不予認(rèn)可，稱(chēng)周建國(guó)、劉梅償還部分貸款，其曾給付二人10萬(wàn)元現(xiàn)金用于還貸。

2011年3月16日，甲公司與被告簽訂《面積結(jié)算補(bǔ)充協(xié)議》，因套內(nèi)面積增加，被告補(bǔ)交房款584元，房屋總價(jià)款合計(jì)495062元。2013年9月16日，被告取得一號(hào)房屋所有權(quán)證書(shū)；2014年3月20日，丙擔(dān)保中心出具《貸款還清確認(rèn)書(shū)》，確認(rèn)房屋貸款本息已還清。

庭審中，原告周磊提交《房屋借住協(xié)議》復(fù)印件、物業(yè)費(fèi)及水電費(fèi)發(fā)票等證據(jù)，擬證明借名買(mǎi)房事實(shí)及自身長(zhǎng)期居住情況；被告吳浩對(duì)《房屋借住協(xié)議》真實(shí)性不予認(rèn)可。周建國(guó)、劉梅出庭作證，稱(chēng)房屋全部房款由原告周磊支付，其二人受委托辦理還貸事宜，認(rèn)可收到被告吳浩10萬(wàn)元，但主張?jiān)摽铐?xiàng)系原告周磊向被告吳浩的借款且已還清，未用于還貸。另查，原告周磊持有北京市工作居住證，一號(hào)房屋現(xiàn)由原告周磊及周建國(guó)、劉梅居?。辉嬷芾谠暾?qǐng)?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全，法院已查封一號(hào)房屋。

裁判結(jié)果

駁回原告周磊的全部訴訟請(qǐng)求。

注：法院明確，結(jié)合雙方提交的證據(jù)，可認(rèn)定原告周磊與被告吳浩之間存在借名買(mǎi)房關(guān)系，但一號(hào)房屋系限價(jià)商品房，屬于政策性保障住房，原告周磊借被告吳浩名義購(gòu)買(mǎi)該房屋的行為，影響政策性住房正常分配，侵害不特定第三人合法權(quán)益，借名買(mǎi)房協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。原告周磊要求被告吳浩配合辦理房屋過(guò)戶(hù)的訴求，于法無(wú)據(jù)，不予支持；關(guān)于購(gòu)房款及相關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用，原告周磊可另行主張權(quán)利。

法院說(shuō)理

本案的核心爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：1. 原、被告之間是否存在借名買(mǎi)房關(guān)系；2. 涉案借名買(mǎi)房協(xié)議是否有效；3. 原告要求被告配合辦理房屋過(guò)戶(hù)登記的訴求是否成立。

法院認(rèn)為，惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益，損害社會(huì)公共利益的合同無(wú)效；無(wú)效的合同自始沒(méi)有法律約束力。借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)規(guī)定，借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持。這一規(guī)定的核心目的，是維護(hù)政策性保障住房的分配秩序，保障符合條件的群體優(yōu)先獲得住房保障，防止借名買(mǎi)房行為規(guī)避政策監(jiān)管，侵害不特定第三人的合法權(quán)益。

關(guān)于借名買(mǎi)房關(guān)系的認(rèn)定：原告周磊提交的收據(jù)，明確載明被告吳浩認(rèn)可原告周磊借其名義購(gòu)買(mǎi)一號(hào)房屋、原告周磊支付首付款且房屋所有權(quán)屬于原告周磊的事實(shí)；結(jié)合原告周磊長(zhǎng)期占有、使用該房屋，且購(gòu)房合同、貸款合同、房屋產(chǎn)權(quán)證等相關(guān)材料均由原告周磊持有，同時(shí)有房屋借住協(xié)議、相關(guān)繳費(fèi)票據(jù)佐證，能夠形成完整的證據(jù)鏈條，足以認(rèn)定原告周磊與被告吳浩之間存在借名買(mǎi)房關(guān)系，被告吳浩主張雙方不存在借名買(mǎi)房協(xié)議的抗辯，缺乏充分依據(jù)，不予采納。

關(guān)于借名買(mǎi)房協(xié)議的效力：一號(hào)房屋系限價(jià)商品房，屬于政策性保障住房，其分配和購(gòu)買(mǎi)均有明確的政策規(guī)定，旨在解決特定群體的住房困難問(wèn)題，具有社會(huì)公共利益屬性。原告周磊借被告吳浩名義購(gòu)買(mǎi)該房屋，本質(zhì)上是規(guī)避限價(jià)商品房的購(gòu)買(mǎi)政策，影響了政策性住房的正常分配秩序，導(dǎo)致本應(yīng)獲得該類(lèi)住房保障的群體喪失購(gòu)買(mǎi)機(jī)會(huì)，侵害了不特定第三人的合法權(quán)益，違反了相關(guān)政策法規(guī)的強(qiáng)制性要求，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條的規(guī)定，該借名買(mǎi)房協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。

關(guān)于原告周磊的過(guò)戶(hù)訴求：因涉案借名買(mǎi)房協(xié)議已被認(rèn)定為無(wú)效，原告周磊基于該無(wú)效協(xié)議要求被告吳浩配合辦理房屋過(guò)戶(hù)登記的訴求，缺乏合法依據(jù)，本院不予支持。關(guān)于原告周磊主張的實(shí)際出資、貸款償還等相關(guān)權(quán)益，因與本案房屋過(guò)戶(hù)訴求不屬于同一法律關(guān)系，不宜在本案中一并解決，原告周磊可就購(gòu)房款及相關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用另行主張權(quán)利。被告吳浩主張借名協(xié)議無(wú)效、駁回原告訴求的抗辯，符合法律規(guī)定和政策精神，予以采納。

勝訴辦案心得

本案系典型的限價(jià)房借名買(mǎi)房糾紛，核心圍繞借名買(mǎi)房關(guān)系認(rèn)定、政策性住房借名效力、抗辯策略制定三大關(guān)鍵問(wèn)題展開(kāi)，也是司法實(shí)踐中高發(fā)的政策性住房借名糾紛類(lèi)型。結(jié)合本案及同類(lèi)糾紛辦案經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)以下勝訴心得及維權(quán)指引，供有同類(lèi)需求的當(dāng)事人參考。

1. 被主張借名買(mǎi)房時(shí)，“政策性住房屬性”是核心抗辯突破口，精準(zhǔn)援引政策及法律規(guī)定。本案中，我方雖認(rèn)可雙方存在借名買(mǎi)房的客觀事實(shí)，但重點(diǎn)抗辯核心的“協(xié)議效力”——一號(hào)房屋系限價(jià)商品房，屬于政策性保障住房，原告借名購(gòu)買(mǎi)的行為違反政策法規(guī)、侵害公共利益，協(xié)議應(yīng)屬無(wú)效，最終獲得法院支持。這提醒當(dāng)事人，若自身系政策性住房（限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房等）的登記權(quán)利人，被他人主張借名買(mǎi)房并要求過(guò)戶(hù)時(shí)，無(wú)需過(guò)度糾結(jié)借名事實(shí)本身，可重點(diǎn)審查房屋屬性，若屬于政策性保障住房，可依據(jù)“借名協(xié)議無(wú)效”主張抗辯，駁回對(duì)方過(guò)戶(hù)訴求。

2. 明確“借名協(xié)議無(wú)效”的法律后果，提前規(guī)避自身權(quán)益風(fēng)險(xiǎn)。本案中，借名協(xié)議被認(rèn)定為無(wú)效后，原告無(wú)法要求辦理房屋過(guò)戶(hù)，但被告亦無(wú)需擔(dān)心“實(shí)際出資”對(duì)應(yīng)的權(quán)益糾紛——法院明確原告可就購(gòu)房款及補(bǔ)償費(fèi)用另行主張，我方已提前告知當(dāng)事人，做好后續(xù)應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備，避免后續(xù)糾紛被動(dòng)。這提醒當(dāng)事人，作為政策性住房登記權(quán)利人，在抗辯過(guò)戶(hù)訴求的同時(shí)，應(yīng)提前梳理自身出資、房屋相關(guān)費(fèi)用支付等證據(jù)，應(yīng)對(duì)對(duì)方可能提出的出資返還、補(bǔ)償?shù)群罄m(xù)主張，全面規(guī)避權(quán)益風(fēng)險(xiǎn)。

3. 政策性住房相關(guān)糾紛，務(wù)必緊扣“政策精神+法律規(guī)定”，精準(zhǔn)制定抗辯策略。政策性住房（限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房等）的借名糾紛，與普通商品房借名糾紛存在本質(zhì)區(qū)別——普通商品房借名買(mǎi)房，若有明確約定和實(shí)際出資，可能支持過(guò)戶(hù)，但政策性住房借名買(mǎi)房，無(wú)論是否實(shí)際出資、是否有書(shū)面約定，只要違反政策規(guī)定，借名協(xié)議大概率被認(rèn)定為無(wú)效，過(guò)戶(hù)訴求均會(huì)被駁回。這要求當(dāng)事人及代理律師，必須精準(zhǔn)把握政策要求和法律規(guī)定，避免陷入“實(shí)際出資即有權(quán)過(guò)戶(hù)”的誤區(qū)，制定針對(duì)性抗辯策略。

5. 政策性住房借名糾紛，專(zhuān)業(yè)律師加持是勝訴關(guān)鍵。此類(lèi)糾紛涉及政策性住房政策、借名協(xié)議效力認(rèn)定、出資事實(shí)核查、抗辯策略制定等多重復(fù)雜問(wèn)題，政策適用難度大，證據(jù)要求高，且多涉及親屬關(guān)系，協(xié)商及訴訟難度大，僅憑當(dāng)事人自身難以應(yīng)對(duì)。

若你正面臨政策性住房借名買(mǎi)房糾紛，可聯(lián)系我們。我們作為專(zhuān)業(yè)的借名買(mǎi)房律師，將以專(zhuān)業(yè)的法律視角，幫你梳理案件思路、收集抗辯證據(jù)、制定精準(zhǔn)抗辯策略，精準(zhǔn)適用政策規(guī)定和法律條款，全程護(hù)航你的合法權(quán)益，助力你成功駁回對(duì)方不合理訴求，捍衛(wèi)自身權(quán)益，規(guī)避后續(xù)糾紛風(fēng)險(xiǎn)。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶(hù)、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買(mǎi)賣(mài)、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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