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案情介紹

原告陳宇向法院提出訴訟請(qǐng)求：1. 確認(rèn)一號(hào)房屋歸陳宇所有；2. 被告林偉配合原告完成一號(hào)房屋的不動(dòng)產(chǎn)變更登記手續(xù)，將該房屋登記至原告名下。

事實(shí)與理由：2009年，原告父親陳建軍、母親林秀琴借用被告林偉單位福利房的購(gòu)房資質(zhì)，購(gòu)買(mǎi)一號(hào)房屋，原告父母支付全部首付款及相關(guān)稅費(fèi)，并辦理貸款，且于2016年5月還清全部貸款。雖一號(hào)房屋登記在被告林偉名下，但不動(dòng)產(chǎn)登記僅為行政管理行為，并非確權(quán)行為，應(yīng)依據(jù)真實(shí)權(quán)利狀況確定權(quán)屬，原告父母作為實(shí)際出資人，應(yīng)享有房屋全部所有權(quán)。原告系父母獨(dú)生子，父母均同意將一號(hào)房屋贈(zèng)與原告，并直接過(guò)戶至原告名下。被告林偉于2014年7月5日出具《說(shuō)明書(shū)》，承認(rèn)一號(hào)房屋全部由原告父母出資購(gòu)買(mǎi)，承諾在條件成就時(shí)將房屋過(guò)戶至原告名下?，F(xiàn)一號(hào)房屋已滿足過(guò)戶條件，但被告林偉拒絕履行承諾，不配合辦理過(guò)戶手續(xù)，協(xié)商無(wú)果后，原告訴至法院，望判如所請(qǐng)。

被告林偉辯稱：不同意原告訴求，原告陳宇與被告林偉之間不存在借名買(mǎi)房法律關(guān)系，一號(hào)房屋系其個(gè)人出資購(gòu)買(mǎi)，屬于其合法財(cái)產(chǎn)，原告訴求缺乏事實(shí)及法律依據(jù)。一號(hào)房屋權(quán)利性質(zhì)為按經(jīng)濟(jì)適用住房管理，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房禁止轉(zhuǎn)讓、不得借名，即使存在借名買(mǎi)房關(guān)系，亦屬無(wú)效行為。原告陳宇未對(duì)房屋出資，不具備訴訟主體資格，無(wú)權(quán)要求將房屋過(guò)戶至其名下；即使房屋系原告父母陳建軍、林秀琴出資，該房屋亦屬二人共同財(cái)產(chǎn)，原告母親林秀琴去世后，其名下份額應(yīng)按法定繼承處理，原告僅能繼承相應(yīng)份額，無(wú)權(quán)要求房屋歸其所有。此外，被告林偉所在單位甲公司出具相關(guān)文件，嚴(yán)禁職工轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)房指標(biāo)，若存在指標(biāo)轉(zhuǎn)讓行為，因侵害單位其他職工合法權(quán)益，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效，綜上，請(qǐng)求駁回原告訴求。

第三人林曉燕述稱，一號(hào)房屋是被告林偉單位福利分房，僅被告單位工作人員有權(quán)購(gòu)買(mǎi)，其對(duì)原告父母陳建軍、林秀琴與被告林偉之間是否存在借名買(mǎi)房事宜不知情；若存在借名買(mǎi)房且涉及財(cái)產(chǎn)繼承，其要求對(duì)相應(yīng)份額依法繼承，不放棄繼承權(quán)利。

第三人林曉峰述稱，其對(duì)原告父母與被告林偉之間的借名買(mǎi)房事宜不知情，協(xié)商及簽訂相關(guān)合同時(shí)均未參與；若存在借名買(mǎi)房且涉及財(cái)產(chǎn)繼承，其要求按照法律規(guī)定繼承相應(yīng)份額，不放棄繼承權(quán)利。

第三人陳建軍述稱，一號(hào)房屋確系其與妻子林秀琴借用被告林偉的福利房指標(biāo)購(gòu)買(mǎi)，該事實(shí)家人均知曉。其與妻子均同意將一號(hào)房屋贈(zèng)與原告陳宇，若未有該贈(zèng)與意思表示，亦不會(huì)在與被告林偉的相關(guān)協(xié)議中明確房屋最終過(guò)戶給原告；妻子林秀琴病危前，曾要求被告林偉出具相關(guān)證明，明確房屋歸原告所有，該表示應(yīng)屬口頭遺囑，且其本人享有的房屋份額，亦同意贈(zèng)與原告。

法院經(jīng)審理確認(rèn)以下事實(shí)：林秀琴的父母已先后去世，育有林曉燕、林曉峰、林秀琴、林偉四子女；陳建軍與林秀琴系夫妻關(guān)系，育有一子陳宇；林秀琴于2014年8月去世。2009年，陳建軍、林秀琴借用林偉的單位福利房購(gòu)房資質(zhì)，購(gòu)買(mǎi)一號(hào)房屋，房屋登記在林偉名下，房屋相關(guān)貸款于2016年5月還清。2014年7月5日，林偉及其配偶出具《說(shuō)明書(shū)》，確認(rèn)一號(hào)房屋系其單位福利房，因無(wú)財(cái)力購(gòu)買(mǎi)，將購(gòu)房機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)讓給林秀琴，全部購(gòu)房款項(xiàng)由林秀琴一家承擔(dān)，承諾在政策允許時(shí)將房屋過(guò)戶至陳宇名下，全家人均同意該房屋歸陳宇所有。

庭審中，原告陳宇提交《說(shuō)明書(shū)》、銀行流水、首付款收據(jù)、貸款還款憑證、物業(yè)費(fèi)及供暖費(fèi)發(fā)票、貸款相關(guān)材料原件等證據(jù)，擬證明其父母與被告林偉之間的借名買(mǎi)房事實(shí)及父母實(shí)際出資情況，主張房屋應(yīng)歸其所有并辦理過(guò)戶；被告林偉提交不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)、相關(guān)繳費(fèi)票據(jù)、裝修相關(guān)憑證、甲公司相關(guān)文件等證據(jù)，擬反駁借名買(mǎi)房事實(shí)，主張房屋系其個(gè)人財(cái)產(chǎn)，借名行為無(wú)效；第三人林曉燕、林曉峰未提交證據(jù)，對(duì)原、被告提交的證據(jù)均不發(fā)表質(zhì)證意見(jiàn)；第三人陳建軍對(duì)原告提交的證據(jù)均認(rèn)可，對(duì)被告林偉提交的證據(jù)不予認(rèn)可。

裁判結(jié)果

于本判決生效后十日內(nèi)，被告林偉協(xié)助原告陳宇到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理一號(hào)房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，將該房屋過(guò)戶登記至原告陳宇名下；

注：法院明確，結(jié)合雙方提交的證據(jù)及陳述，可認(rèn)定一號(hào)房屋的購(gòu)房款系陳建軍、林秀琴出資，二人與被告林偉之間存在借名買(mǎi)房的客觀事實(shí)，一號(hào)房屋應(yīng)屬于陳建軍、林秀琴的共同財(cái)產(chǎn)；陳建軍明確表示將其享有的房屋份額贈(zèng)與其子陳宇，法院不持異議；原告要求被告林偉配合辦理房屋過(guò)戶登記的訴求于法有據(jù)，予以支持；一號(hào)房屋的法定繼承問(wèn)題，不宜在本案中一并解決，相關(guān)當(dāng)事人可另行主張權(quán)利；被告林偉主張借名買(mǎi)房行為無(wú)效的抗辯，缺乏充分依據(jù)，不予采納。

法院說(shuō)理

本案的核心爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：1. 原告陳宇與被告林偉之間是否存在借名買(mǎi)房關(guān)系，一號(hào)房屋的真實(shí)權(quán)屬如何認(rèn)定；2. 原告要求被告配合辦理房屋過(guò)戶登記的訴求是否成立；3. 被告主張借名買(mǎi)房行為無(wú)效的抗辯是否成立。

法院認(rèn)為，借名買(mǎi)房關(guān)系的認(rèn)定，應(yīng)結(jié)合書(shū)面約定、實(shí)際出資、房屋使用情況、相關(guān)證據(jù)佐證等綜合判斷。本案中，原告提交的《說(shuō)明書(shū)》明確載明，被告林偉認(rèn)可其將單位福利房購(gòu)房機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)讓給林秀琴，一號(hào)房屋全部購(gòu)房款項(xiàng)由林秀琴一家承擔(dān)，并承諾在條件成就時(shí)將房屋過(guò)戶至原告名下，該《說(shuō)明書(shū)》有被告及其配偶簽字確認(rèn)，能夠直接佐證借名買(mǎi)房的合意。同時(shí)，原告提交的銀行流水、首付款收據(jù)、貸款還款憑證等證據(jù)，能夠證明一號(hào)房屋的全部購(gòu)房款及相關(guān)費(fèi)用系陳建軍、林秀琴實(shí)際支付，貸款亦由其二人實(shí)際償還；結(jié)合第三人陳建軍的陳述，能夠形成完整的證據(jù)鏈條，足以認(rèn)定陳建軍、林秀琴借用被告林偉的購(gòu)房資質(zhì)購(gòu)買(mǎi)一號(hào)房屋，雙方存在借名買(mǎi)房的客觀事實(shí)，一號(hào)房屋的真實(shí)權(quán)屬應(yīng)歸陳建軍、林秀琴共同所有，而非登記人林偉所有。

關(guān)于被告林偉主張借名買(mǎi)房行為無(wú)效的抗辯，法院認(rèn)為，被告提交的甲公司相關(guān)文件，僅系單位內(nèi)部管理規(guī)定，并非效力性禁止性規(guī)定，不能以此認(rèn)定借名買(mǎi)房行為無(wú)效；涉案房屋雖系按經(jīng)濟(jì)適用住房管理，但相關(guān)規(guī)定并未明確禁止借名買(mǎi)房行為，被告主張借名行為無(wú)效，缺乏充分的法律依據(jù)，本院不予采納。

關(guān)于原告要求被告配合辦理房屋過(guò)戶登記的訴求，法院認(rèn)為，陳建軍、林秀琴作為一號(hào)房屋的真實(shí)所有權(quán)人，有權(quán)對(duì)房屋進(jìn)行處分，陳建軍明確表示將其享有的房屋份額贈(zèng)與其子陳宇，系其真實(shí)意思表示，不違反法律規(guī)定，合法有效。被告林偉在《說(shuō)明書(shū)》中明確承諾，在條件成就時(shí)將房屋過(guò)戶至原告名下，現(xiàn)房屋已滿足過(guò)戶條件，被告應(yīng)按照承諾履行配合過(guò)戶的義務(wù)，原告的該訴求于法有據(jù)，本院予以支持。

關(guān)于一號(hào)房屋的法定繼承問(wèn)題，因原告母親林秀琴生前未對(duì)其享有的房屋份額進(jìn)行明確處分，該部分份額應(yīng)屬于其遺產(chǎn)，相關(guān)法定繼承人（林曉燕、林曉峰、陳建軍、陳宇等）有權(quán)主張繼承權(quán)利，但該爭(zhēng)議與本案借名買(mǎi)房及房屋過(guò)戶訴求不屬于同一法律關(guān)系，不宜在本案中一并解決，相關(guān)當(dāng)事人可另行協(xié)商或訴訟解決。

勝訴辦案心得

本案系典型的福利房借名買(mǎi)房+遺產(chǎn)繼承+房屋過(guò)戶疊加糾紛，核心圍繞借名買(mǎi)房關(guān)系認(rèn)定、福利房借名效力、房屋權(quán)屬、過(guò)戶訴求實(shí)現(xiàn)四大關(guān)鍵問(wèn)題展開(kāi)，也是司法實(shí)踐中高發(fā)的親屬間福利房借名糾紛類(lèi)型。結(jié)合本案及同類(lèi)糾紛辦案經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)以下勝訴心得及維權(quán)指引，供有同類(lèi)需求的當(dāng)事人（尤其是借名買(mǎi)房實(shí)際出資人）參考。

1. 福利房借名買(mǎi)房維權(quán)，“書(shū)面約定+實(shí)際出資證據(jù)”是勝訴核心，二者缺一不可。本案中，我方當(dāng)事人陳宇能夠勝訴，關(guān)鍵在于持有被告林偉出具的《說(shuō)明書(shū)》（書(shū)面借名及過(guò)戶承諾），同時(shí)留存了完整的實(shí)際出資證據(jù)（銀行流水、首付款收據(jù)、貸款還款憑證等），形成了完整的證據(jù)鏈條，足以證明其父母與被告林偉之間的借名買(mǎi)房事實(shí)及房屋真實(shí)權(quán)屬，反駁被告的全部抗辯。這提醒當(dāng)事人，若存在福利房借名買(mǎi)房行為，務(wù)必簽訂書(shū)面借名協(xié)議，明確約定借名主體、實(shí)際出資人、房屋權(quán)屬、過(guò)戶條件及時(shí)間等核心內(nèi)容；同時(shí)全程留存實(shí)際出資相關(guān)證據(jù)（銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)、發(fā)票等），避免日后產(chǎn)生權(quán)屬爭(zhēng)議時(shí)無(wú)據(jù)可依。

2. 應(yīng)對(duì)“借名行為無(wú)效”抗辯，需精準(zhǔn)區(qū)分“單位內(nèi)部規(guī)定”與“效力性禁止性規(guī)定”。本案中，被告林偉以“單位禁止指標(biāo)轉(zhuǎn)讓、福利房借名違反規(guī)定”為由，主張借名行為無(wú)效，試圖反駁我方訴求。我方重點(diǎn)抗辯：?jiǎn)挝粌?nèi)部管理規(guī)定僅約束單位職工，并非法律、行政法規(guī)的效力性禁止性規(guī)定，不能以此否定借名買(mǎi)房行為的合法性，最終說(shuō)服法院采納我方意見(jiàn)。這提醒當(dāng)事人，面對(duì)此類(lèi)抗辯時(shí)，無(wú)需恐慌，應(yīng)重點(diǎn)區(qū)分規(guī)定的性質(zhì)，結(jié)合法律規(guī)定，精準(zhǔn)反駁對(duì)方不合理抗辯，維護(hù)自身合法權(quán)益。

3. 借名買(mǎi)房涉及贈(zèng)與、繼承時(shí)，需提前明確處分意思，留存相關(guān)證據(jù)。本案中，原告父親明確表示將其享有的房屋份額贈(zèng)與原告，且有被告出具的《說(shuō)明書(shū)》佐證房屋最終歸原告所有，為過(guò)戶訴求的實(shí)現(xiàn)提供了有力支撐。但原告主張其母親生前有口頭贈(zèng)與表示，因缺乏充分證據(jù)佐證，未被法院采納。這提醒當(dāng)事人，若借名買(mǎi)房涉及親屬贈(zèng)與、遺產(chǎn)繼承，務(wù)必明確處分意思，簽訂書(shū)面贈(zèng)與協(xié)議或遺囑，留存相關(guān)溝通記錄、證人證言等證據(jù)，避免因證據(jù)不足影響訴求實(shí)現(xiàn)。

4. 面對(duì)被告否認(rèn)借名事實(shí)、拒絕過(guò)戶的情況，需全面收集佐證證據(jù)，完善證據(jù)鏈條。本案中，被告林偉否認(rèn)其與原告父母之間的借名買(mǎi)房事實(shí)，主張一號(hào)房屋系其個(gè)人財(cái)產(chǎn)，并提交了相關(guān)繳費(fèi)票據(jù)、裝修憑證等證據(jù)反駁我方訴求。我方除提交核心的書(shū)面約定和出資證據(jù)外，還提交了房屋相關(guān)貸款材料原件、物業(yè)費(fèi)發(fā)票等佐證證據(jù)，結(jié)合第三人陳建軍的陳述，進(jìn)一步印證借名事實(shí)和房屋實(shí)際權(quán)屬，反駁被告的虛假抗辯，最終獲得法院支持。

5. 福利房借名買(mǎi)房糾紛，專(zhuān)業(yè)律師加持是勝訴關(guān)鍵。此類(lèi)糾紛涉及福利房政策、借名買(mǎi)房認(rèn)定、物權(quán)權(quán)屬、贈(zèng)與、繼承等多重法律問(wèn)題，法律適用復(fù)雜，證據(jù)要求高，且多涉及親屬關(guān)系，協(xié)商難度大，僅憑當(dāng)事人自身難以應(yīng)對(duì)。專(zhuān)業(yè)的律師，可協(xié)助當(dāng)事人：精準(zhǔn)分析案件利弊、梳理證據(jù)鏈條、識(shí)別對(duì)方抗辯漏洞、制定針對(duì)性訴訟策略、精準(zhǔn)適用法律規(guī)定和相關(guān)政策，避免因證據(jù)不足、策略不當(dāng)導(dǎo)致維權(quán)失敗。

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律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買(mǎi)賣(mài)、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

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