近期，中梁地產(chǎn)集團子公司溫州市蒼南縣中梁郡置業(yè)有限公司破產(chǎn)清算。

一、核心法律事實與程序進展

破產(chǎn)受理：2025年11月28日，浙江省蒼南縣人民法院根據(jù)債權(quán)人浙江歆源建設(shè)有限公司的申請，作出（2025）浙0327破37號民事裁定書，正式裁定受理蒼南縣中梁郡置業(yè)有限公司破產(chǎn)清算一案。

管理人指定：法院經(jīng)法定程序指定溫州德嘉會計師事務所有限公司擔任該公司管理人，全面負責資產(chǎn)接管、債權(quán)登記、財產(chǎn)清理等清算工作。

關(guān)鍵時間節(jié)點：

? 債權(quán)申報截止日：2026年2月4日

? 第一次債權(quán)人會議：2026年2月6日14時30分在蒼南縣人民法院第2審判庭召開

? 當前狀態(tài)：截至2026年2月23日，債權(quán)申報期和首次債權(quán)人會議均已結(jié)束，管理人正在推進資產(chǎn)清查和債權(quán)審核工作

二、公司背景與項目概況

基本工商信息：

? 成立時間：2015年5月12日

? 注冊資本：5000萬元人民幣

? 注冊地址：浙江省溫州市蒼南縣靈溪鎮(zhèn)

? 企業(yè)性質(zhì)：中梁控股集團有限公司（中梁地產(chǎn)）旗下全資項目子公司

核心開發(fā)項目：“中梁·中央公館”（又稱蒼南中梁中央公館）

? 項目定位：蒼南縣高端住宅樓盤，曾是當?shù)貎r格標桿

? 歷史價格：開盤價約2.5萬元/平方米，目前二手房掛牌均價仍在1.7萬元/平方米以上，顯著高于縣城平均房價

? 銷售情況：項目已部分交付，但仍有400多套房屋未售出，已入住業(yè)主約800多戶

三、破產(chǎn)原因與宏觀背景

直接導火索：施工方浙江歆源建設(shè)有限公司因長期無法收回工程款，依據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》申請債務人破產(chǎn)清算。這與大城市常見的“業(yè)主維權(quán)-銀行停貸”爆雷路徑不同，反映了縣域房地產(chǎn)資金鏈已從上游施工環(huán)節(jié)斷裂。

母公司系統(tǒng)性危機：此次破產(chǎn)并非孤立事件，而是中梁控股集團全面?zhèn)鶆瘴C的縮影。

? 債務違約：2022年7月，中梁控股宣布暫停支付所有境外債務本息，正式公開違約

? 財務困境：截至2025年5月，中梁控股總負債高達1138億元，歸母凈資產(chǎn)僅45億元，負債率約85%

? 銷售萎縮：2025年1-11月合約銷售額僅112.2億元，同比下滑超30%

商業(yè)模式之殤：中梁曾憑借“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、深耕三四線城市”的激進模式迅速擴張，2018年其76%銷售額來自三四線城市。隨著房地產(chǎn)市場深度調(diào)整、融資渠道收緊，這種過度依賴金融杠桿和下沉市場的模式徹底失靈。

關(guān)聯(lián)破產(chǎn)潮：蒼南中梁郡是中梁系子公司“破產(chǎn)潮”中的重要一環(huán)。截至2026年2月，至少已有10家中梁項目公司進入破產(chǎn)或清算程序，包括：

? 臺州市中梁軒置業(yè)有限公司（2025年11月25日宣告破產(chǎn)，負債1707萬元，資產(chǎn)僅14萬元）

? 臺州市中梁皓置業(yè)有限公司（2026年1月26日受理破產(chǎn)）

? 南昌市中梁弘置業(yè)有限公司（2026年1月14日受理破產(chǎn)）

? 永康中梁寶龍置業(yè)有限公司（2025年8月26日受理破產(chǎn)）

? 海寧市中梁御置業(yè)有限公司（2025年11月20日受理破產(chǎn)）

四、當前狀況與潛在影響

業(yè)主困境：

1. 辦證難題：已入住的800多戶業(yè)主房產(chǎn)證一直拖延未辦理，影響產(chǎn)權(quán)確認和交易

2. 配套缺失：項目公共設(shè)施未完成最終驗收，存在質(zhì)量和使用風險

3. 資產(chǎn)不確定性：管理人尚未公布完整資產(chǎn)清單，哪些房屋已抵押、剩余資產(chǎn)價值等關(guān)鍵信息不透明

債權(quán)人結(jié)構(gòu)：除施工方浙江歆源建設(shè)外，預計還包括：

? 購房消費者（已付款未交房或已交房未辦證）

? 金融機構(gòu)（項目開發(fā)貸款）

? 材料供應商、其他施工合作方

? 稅務部門（欠繳稅款）

清償順序法律原則：根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》及最高人民法院相關(guān)司法解釋：

1. 消費性購房債權(quán)超級優(yōu)先：以居住為目的的購房者，其房屋交付請求權(quán)或價款返還請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程款、抵押權(quán)及其他所有債權(quán)

2. 職工債權(quán)：欠付工資、社保等

3. 稅款債權(quán)

4. 普通破產(chǎn)債權(quán)（包括施工方工程款、供應商貨款等）

現(xiàn)實困境：盡管法律賦予購房者優(yōu)先權(quán)，但公司資產(chǎn)嚴重不足（參考類似的中梁軒公司資產(chǎn)僅14萬元），實際清償率可能極低，購房者面臨“錢房兩空”的重大風險。

五、行業(yè)啟示與未來展望

縣域房地產(chǎn)風險顯性化：蒼南案例標志著縣域樓市風險從“偷偷爛尾”轉(zhuǎn)向公開司法清算。政府不再輕易兜底，而是通過法治化破產(chǎn)程序處理。

項目公司制風險暴露：房地產(chǎn)行業(yè)普遍采用的項目公司制，本意為隔離風險，但在集團整體危機下，項目公司因資金被抽調(diào)、自身造血能力差而率先崩潰，成為風險第一引爆點。

“保交樓”政策下的司法實踐：本案將在“保交樓、穩(wěn)民生”政策框架下推進。對于確已無法盤活的項目，司法破產(chǎn)成為最終處置途徑。關(guān)鍵在于如何平衡購房者生存權(quán)益與其他債權(quán)人商業(yè)利益。

中梁集團戰(zhàn)略收縮：子公司密集破產(chǎn)是中梁控股“縮表瘦身”、剝離負資產(chǎn)的被動選擇。集團資源將集中于核心項目“保交樓”任務（2022-2025年累計交付約29萬套）和存量資產(chǎn)盤活。

對購房者的警示：此案再次凸顯預售制下購房者的巨大風險。消費者在縣域購買期房時，需更加審慎評估開發(fā)商實力、項目去化情況和資金監(jiān)管狀況。

六、后續(xù)程序與債權(quán)人應對

破產(chǎn)清算流程：

1. 債權(quán)申報與審核（已進行）

2. 資產(chǎn)全面清查與評估

3. 債權(quán)人會議審議財產(chǎn)管理方案、變價方案

4. 破產(chǎn)財產(chǎn)變價（拍賣等）

5. 制定并執(zhí)行破產(chǎn)財產(chǎn)分配方案

6. 程序終結(jié)與公司注銷

債權(quán)人行動建議：

? 已錯過申報期的債權(quán)人：可在破產(chǎn)財產(chǎn)最后分配前補充申報，但需承擔審查費用且對已分配部分無權(quán)要求補充分配

? 購房者：及時與管理人聯(lián)系，明確債權(quán)性質(zhì)（要求交房或退款），準備購房合同、付款憑證等證據(jù)材料

? 其他債權(quán)人：關(guān)注法院及管理人公告，積極參與債權(quán)人會議行使表決權(quán)

蒼南縣中梁郡置業(yè)有限公司的破產(chǎn)清算，是中國房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整期的一個標志性事件。它不僅是一家項目公司的終結(jié)，更折射出激進擴張模式的后遺癥、縣域樓市的結(jié)構(gòu)性風險，以及在法治化框架下平衡多方利益的復雜實踐。對于已卷入的各方而言，這是一場艱難的權(quán)益保衛(wèi)戰(zhàn)；對于行業(yè)而言，這是一次沉重的模式反思。