北京市西城區(qū)三里河一區(qū)28號(hào)樓入住儀式現(xiàn)場(chǎng)。

這座危舊樓的蝶變，不僅承載著54戶居民的安居夢(mèng)想，更彰顯著城市更新的民生溫度。

于帥卿 中房報(bào)記者 劉洋 北京報(bào)道

“破房子變成新房子，真是越來越好?！?/p>

“驗(yàn)房時(shí)我就把裝修師傅叫來了，現(xiàn)在家具一進(jìn)場(chǎng)，馬上就能住?！?/p>

2月6日，家住北京市西城區(qū)三里河一區(qū)28號(hào)樓3層的朱阿姨，站在寬敞明亮的新居客廳里難掩激動(dòng)。就在半年前，她還為家中搖搖欲墜的陽臺(tái)整日提心吊膽，如今，她不僅住進(jìn)了能抗8級(jí)地震的新家，更見證了全樓54戶鄰居從“點(diǎn)頭之交”到“親如一家”的溫暖轉(zhuǎn)變。

從開工到居民回遷、拿到新房本，這座老樓僅用6個(gè)月便實(shí)現(xiàn)“蝶變”，創(chuàng)造了危舊樓改建的“北京速度”。作為西城區(qū)首個(gè)實(shí)現(xiàn)“拿地即開工”的危舊樓改建試點(diǎn)項(xiàng)目，這不僅是一次居住環(huán)境的徹底升級(jí)，更探索出一套涵蓋“政府主導(dǎo)、多方協(xié)同、創(chuàng)新破局”的可復(fù)制模式，為北京市乃至全國(guó)的危舊樓改建工作，提供了寶貴的“西城樣本”。

老危樓原址重建

三里河一區(qū)28號(hào)樓改造前樓梯老化現(xiàn)象。于帥卿/攝

這座“樣本”的誕生，始于一座已近“風(fēng)燭之年”的老樓。

這座矗立近50年的樓房，總建筑面積2887.2平方米，3個(gè)單元54戶居民，歷經(jīng)歲月侵蝕，墻體開裂沙化、上下水管跑冒滴漏、基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重老化等問題接踵而至，不僅存在諸多安全隱患，更因沒有電梯，讓樓內(nèi)老年人出行舉步維艱。

“我曾主動(dòng)向居委會(huì)提交建議，反映樓體老化問題（磚體沙化、陽臺(tái)水泥脫落等），希望拆除重建?！奔易”本┪鞒侨锖右粎^(qū)28號(hào)樓1層的惠女士向記者表示。

居民們對(duì)安全的擔(dān)憂與日俱增?！叭ツ甓宋绻?jié)前后，我家陽臺(tái)已經(jīng)搖搖欲墜，磚頭都露在外面，我總擔(dān)心它會(huì)掉下去。”朱阿姨的話，道出了大家共同的焦慮。

北京三里河一區(qū)28號(hào)樓改造前陽臺(tái)水泥脫落現(xiàn)象。于帥卿/攝

正是這種迫切的安危意識(shí)，讓包括朱阿姨、慧女士在內(nèi)的許多住戶“非常支持政府原拆原建、城市更新等政策”，認(rèn)為這是徹底改善居住安全的根本途徑。

轉(zhuǎn)機(jī)在2023年到來。該樓經(jīng)北京市、西城區(qū)有關(guān)部門批準(zhǔn)，按照《關(guān)于開展危舊樓房改建試點(diǎn)工作的意見》（京建發(fā)【2020】178號(hào)）等相關(guān)文件規(guī)定，被納入北京市危舊樓改建范圍。

然而，改建意愿雖強(qiáng)烈，但“錢從哪里來”“改建期間住哪兒”“各家訴求不一”等一系列現(xiàn)實(shí)難題，橫亙?cè)诿媲啊?/p>

“最難的是讓所有人達(dá)成一致?！碧旌慵瘓F(tuán)城市更新事業(yè)部三里河一區(qū)28號(hào)危舊樓改建項(xiàng)目負(fù)責(zé)人王勇坦言，許多居民的思維仍停留在過去的“拆遷補(bǔ)償”模式，難以接受“自己部分出資、自行周轉(zhuǎn)租房”的新思路。

破題的關(guān)鍵在于“精準(zhǔn)”。該項(xiàng)目采用“黨建引領(lǐng)+分層溝通+精準(zhǔn)解讀”工作法，成立臨時(shí)黨支部，組建宣講專班逐戶上門溝通。“我們成立3個(gè)工作組，對(duì)應(yīng)3個(gè)單元樓，每組6人，由街道干部、社工、天恒集團(tuán)工作人員組成，負(fù)責(zé)18戶居民，入戶上百輪，摸清54戶家庭的結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)狀況和訴求。最終，設(shè)計(jì)方量身定制出6種戶型方案?！蓖跤卤硎?。

北京市西城區(qū)還創(chuàng)新推出“一戶一策一方案”精準(zhǔn)服務(wù)模式。據(jù)介紹，“一戶一策”分為兩類，一類是工作手冊(cè)，明確每戶改造后戶型、需承擔(dān)費(fèi)用、工作流程等；另一類是針對(duì)性策略，通過入戶調(diào)查了解居民家庭狀況、經(jīng)濟(jì)承擔(dān)能力，量身定制解決方案，針對(duì)經(jīng)濟(jì)困難、產(chǎn)權(quán)糾紛等困難，聯(lián)合多方力量協(xié)同破解。

北京市三里河一區(qū)28號(hào)樓3層的朱阿姨向記者介紹新家的情況。劉洋/攝

“我們54戶像變成了一戶，齊心協(xié)力，有錢出錢，有力出力。”朱阿姨感慨，改建過程反而讓陌生的鄰居們親如一家。

針對(duì)費(fèi)用如何分擔(dān)？據(jù)悉，改造費(fèi)用由北京市、西城區(qū)政府、居民共同承擔(dān)。對(duì)于原有建筑面積部分，市、區(qū)政府按每平方米5786元的標(biāo)準(zhǔn)給予定額補(bǔ)助，超出此額度的改造成本由居民承擔(dān)；對(duì)于新增的建筑面積部分，則全部由居民按綜合改造成本承擔(dān)。

北京市三里河一區(qū)28號(hào)樓1層惠女士家房本內(nèi)頁。于帥卿/攝

90%的建造工序在智能工廠完成

在多方努力下，項(xiàng)目于2025年9月5日正式開工。為最大限度縮短工期、減少對(duì)周邊學(xué)校和居民區(qū)的干擾，項(xiàng)目采用了模塊化、裝配式智能建造技術(shù)。

“周邊場(chǎng)地狹小，挨著學(xué)校和居民樓，施工必須快、精、靜?！敝薪瘓F(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，通過數(shù)字化設(shè)計(jì)，整棟樓被劃分為156個(gè)模塊單元，90%的建造工序在智能工廠完成，再運(yùn)至現(xiàn)場(chǎng)像“搭積木”一樣吊裝。這使得項(xiàng)目從首吊到封頂僅用46天，較傳統(tǒng)模式縮短工期約75%，并大幅降低噪音、揚(yáng)塵和碳排放。

改建完成后的北京三河里一區(qū)28號(hào)樓單元樓前。于帥卿/攝

如今，煥然一新的北京市西城區(qū)三河里一區(qū)28號(hào)樓總建筑面積增至3369平方米，不僅戶型得到了優(yōu)化，新增了客廳空間，還安裝了帶密碼紗窗的斷橋鋁窗、三玻隔音玻璃；衛(wèi)生間實(shí)現(xiàn)了干濕分離；加裝的電梯和無障礙坡道，徹底解決了老人出行難題；引入專業(yè)物業(yè)服務(wù)，讓后續(xù)生活更有保障。

惠女士家新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。于帥卿/攝

“我是第一批拿到房本的人，今年要在新家過年，特別開心、激動(dòng)！”惠女士拿著紅色房本，言語間滿是喜悅，她對(duì)新居的功能分區(qū)、廚衛(wèi)設(shè)施贊不絕口，“原來只有過道，現(xiàn)在有了獨(dú)立的客廳，能吃飯、能會(huì)客，空間利用率高多了?！?/p>

朱阿姨指著客廳已經(jīng)貼上窗花的窗戶，眼里閃著光，“以前的窗戶漏風(fēng)漏雨，冬天裹著棉襖還覺得冷，現(xiàn)在這三玻隔音玻璃，又保暖又安靜，再也不用被鄰居家的動(dòng)靜吵得睡不好覺了?！?/p>

朱阿姨家窗戶上的窗花。于帥卿/攝

居住品質(zhì)飛躍的同時(shí)，資產(chǎn)價(jià)值也得到提升。北京市西城區(qū)某門店中介人士表示，該樓改造前二三層租金約為每月8000~8500元，改造后預(yù)期可達(dá)萬元左右。更讓居民安心的是，房屋產(chǎn)權(quán)從拿證之日起重新計(jì)算70年。

“這房子是70年產(chǎn)權(quán)，我小孫子將來都能在這屋子里結(jié)婚成家、想想就覺得幸福。”朱阿姨望著自家喜慶的新年裝扮，眼里滿是對(duì)未來的期盼。

可推廣的“西城經(jīng)驗(yàn)”

28號(hào)樓的成功，不僅是建筑的煥新，更是北京市西城區(qū)通過機(jī)制、服務(wù)、技術(shù)、金融多維度協(xié)同創(chuàng)新，系統(tǒng)破解危舊樓改建共性難題的生動(dòng)實(shí)踐，最終形成了一套可復(fù)制、可推廣的“西城經(jīng)驗(yàn)”。

危舊樓改建涉及居民意愿、資金融通、審批流程、施工管控等諸多難點(diǎn)，“天恒集團(tuán)實(shí)行‘三精三創(chuàng)·全鏈護(hù)航’的天恒模式（精準(zhǔn)謀劃、精準(zhǔn)服務(wù)、精準(zhǔn)建造，方案創(chuàng)新、金融創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新），全流程操盤，做好方案制定、居民服務(wù)、手續(xù)辦理、施工管控等工作，為項(xiàng)目高效推進(jìn)提供了有力支撐?！碧旌慵瘓F(tuán)城市更新事業(yè)部黨委書記、總經(jīng)理任積超表示。

高效的推進(jìn)，離不開強(qiáng)有力的統(tǒng)籌機(jī)制，項(xiàng)目構(gòu)建了“政府主導(dǎo)、紀(jì)委幫督、建委統(tǒng)籌、規(guī)劃支持、街道組織、企業(yè)實(shí)施、居民參與”的多方聯(lián)動(dòng)機(jī)制。北京市西城區(qū)領(lǐng)導(dǎo)掛帥成立工作專班，辦公室設(shè)在區(qū)住建委，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)規(guī)資、城管委、不動(dòng)產(chǎn)登記中心、園林等多個(gè)部門，打通審批流程關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

項(xiàng)目改造歷程全記錄。于帥卿/攝

“缺了任何一環(huán)都無法推進(jìn)，這種上下聯(lián)動(dòng)、左右協(xié)同的機(jī)制，打破了部門壁壘，實(shí)現(xiàn)了各項(xiàng)工作的高效銜接，為項(xiàng)目順利推進(jìn)提供了堅(jiān)實(shí)保障。”任積超介紹，依托“西心辦”工程建設(shè)服務(wù)體系，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)數(shù)字化賦能審批，創(chuàng)造了24小時(shí)內(nèi)核發(fā)備案與選址意見書、48小時(shí)完成多規(guī)會(huì)商的紀(jì)錄，實(shí)現(xiàn)土地劃撥、規(guī)劃許可、施工許可等“四證齊發(fā)”，打造核心區(qū)首例“拿地即開工”“交房即交證”標(biāo)桿項(xiàng)目。

資金曾是居民參與改建的最大“攔路虎”。針對(duì)傳統(tǒng)貸款不適配、舊樓拆除后抵押物滅失等難題，北京市西城區(qū)聯(lián)合北京金融監(jiān)管局、北京銀行等，打出金融創(chuàng)新“組合拳”。

一方面，全國(guó)首推“帶押改建”模式，創(chuàng)新“抵押權(quán)注銷—原產(chǎn)權(quán)注銷—新產(chǎn)權(quán)登記—新抵押設(shè)立”四聯(lián)辦機(jī)制，1天內(nèi)辦結(jié)全流程，讓居民無需還清貸款即可參與改建；另一方面，首創(chuàng)“居民個(gè)人住房改建貸款”，推出低息專屬產(chǎn)品，貸款金額貼合改建成本、放款時(shí)點(diǎn)適配工程進(jìn)度，適度滿足中低收入家庭需求。

北京三里河一區(qū)28號(hào)樓危舊樓改建項(xiàng)目1:40模型。于帥卿/攝

“這些創(chuàng)新舉措直擊痛點(diǎn)，已被多地前來調(diào)研學(xué)習(xí)，極具推廣價(jià)值?！比畏e超表示，該項(xiàng)目可推廣的天恒經(jīng)驗(yàn)主要集中在四個(gè)方面：一是效率突破，僅用28天完成改建意向、實(shí)施方案、設(shè)計(jì)方案“三征詢”全流程工作，77天實(shí)現(xiàn)100%居民簽約，創(chuàng)造了危舊樓改建領(lǐng)域居民工作的高效范例；二是多方共贏，構(gòu)建“政府部門、企業(yè)、居民”聯(lián)動(dòng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)政策落地、企業(yè)擔(dān)當(dāng)、居民居住環(huán)境改善與資產(chǎn)價(jià)值提升的有機(jī)統(tǒng)一；三是金融創(chuàng)新與審批優(yōu)化，從“帶押改建”到“個(gè)人住房改建貸款”精準(zhǔn)破解居民經(jīng)濟(jì)困難，從“四證齊發(fā)”到“拿地即開工、交房即交證”的審批模式大幅縮短居民周轉(zhuǎn)時(shí)間；四是品質(zhì)升級(jí)，通過原地重建優(yōu)化建筑結(jié)構(gòu)與戶型設(shè)計(jì)，完善配套設(shè)施，讓居民實(shí)現(xiàn)“住有所居、住有優(yōu)居”。

紅燈籠高掛，暖意滿新居。如今，北京市三里河一區(qū)28號(hào)樓的居民們，正在嶄新的家中迎接第一個(gè)春節(jié)。這座危舊樓的蝶變，不僅承載著54戶居民的安居夢(mèng)想，更彰顯著城市更新的民生溫度，其探索的“西城模式”正為更多危舊樓改建提供借鑒，讓更多群眾實(shí)現(xiàn)“安居夢(mèng)”，讓城市更有溫度、更具活力。