北京市西城區(qū)三里河一區(qū)28號樓入住儀式現(xiàn)場。

這座危舊樓的蝶變，不僅承載著54戶居民的安居夢想，更彰顯著城市更新的民生溫度。

于帥卿 中房報記者 劉洋 北京報道

“破房子變成新房子，真是越來越好?！?/p>

“驗房時我就把裝修師傅叫來了，現(xiàn)在家具一進場，馬上就能住?！?/p>

2月6日，家住北京市西城區(qū)三里河一區(qū)28號樓3層的朱阿姨，站在寬敞明亮的新居客廳里難掩激動。就在半年前，她還為家中搖搖欲墜的陽臺整日提心吊膽，如今，她不僅住進了能抗8級地震的新家，更見證了全樓54戶鄰居從“點頭之交”到“親如一家”的溫暖轉(zhuǎn)變。

從開工到居民回遷、拿到新房本，這座老樓僅用6個月便實現(xiàn)“蝶變”，創(chuàng)造了危舊樓改建的“北京速度”。作為西城區(qū)首個實現(xiàn)“拿地即開工”的危舊樓改建試點項目，這不僅是一次居住環(huán)境的徹底升級，更探索出一套涵蓋“政府主導、多方協(xié)同、創(chuàng)新破局”的可復制模式，為北京市乃至全國的危舊樓改建工作，提供了寶貴的“西城樣本”。

老危樓原址重建

三里河一區(qū)28號樓改造前樓梯老化現(xiàn)象。于帥卿/攝

這座“樣本”的誕生，始于一座已近“風燭之年”的老樓。

這座矗立近50年的樓房，總建筑面積2887.2平方米，3個單元54戶居民，歷經(jīng)歲月侵蝕，墻體開裂沙化、上下水管跑冒滴漏、基礎(chǔ)設(shè)施嚴重老化等問題接踵而至，不僅存在諸多安全隱患，更因沒有電梯，讓樓內(nèi)老年人出行舉步維艱。

“我曾主動向居委會提交建議，反映樓體老化問題（磚體沙化、陽臺水泥脫落等），希望拆除重建?！奔易”本┪鞒侨锖右粎^(qū)28號樓1層的惠女士向記者表示。

居民們對安全的擔憂與日俱增?！叭ツ甓宋绻?jié)前后，我家陽臺已經(jīng)搖搖欲墜，磚頭都露在外面，我總擔心它會掉下去。”朱阿姨的話，道出了大家共同的焦慮。

北京三里河一區(qū)28號樓改造前陽臺水泥脫落現(xiàn)象。于帥卿/攝

正是這種迫切的安危意識，讓包括朱阿姨、慧女士在內(nèi)的許多住戶“非常支持政府原拆原建、城市更新等政策”，認為這是徹底改善居住安全的根本途徑。

轉(zhuǎn)機在2023年到來。該樓經(jīng)北京市、西城區(qū)有關(guān)部門批準，按照《關(guān)于開展危舊樓房改建試點工作的意見》（京建發(fā)【2020】178號）等相關(guān)文件規(guī)定，被納入北京市危舊樓改建范圍。

然而，改建意愿雖強烈，但“錢從哪里來”“改建期間住哪兒”“各家訴求不一”等一系列現(xiàn)實難題，橫亙在面前。

“最難的是讓所有人達成一致?！碧旌慵瘓F城市更新事業(yè)部三里河一區(qū)28號危舊樓改建項目負責人王勇坦言，許多居民的思維仍停留在過去的“拆遷補償”模式，難以接受“自己部分出資、自行周轉(zhuǎn)租房”的新思路。

破題的關(guān)鍵在于“精準”。該項目采用“黨建引領(lǐng)+分層溝通+精準解讀”工作法，成立臨時黨支部，組建宣講專班逐戶上門溝通。“我們成立3個工作組，對應3個單元樓，每組6人，由街道干部、社工、天恒集團工作人員組成，負責18戶居民，入戶上百輪，摸清54戶家庭的結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟狀況和訴求。最終，設(shè)計方量身定制出6種戶型方案。”王勇表示。

北京市西城區(qū)還創(chuàng)新推出“一戶一策一方案”精準服務模式。據(jù)介紹，“一戶一策”分為兩類，一類是工作手冊，明確每戶改造后戶型、需承擔費用、工作流程等；另一類是針對性策略，通過入戶調(diào)查了解居民家庭狀況、經(jīng)濟承擔能力，量身定制解決方案，針對經(jīng)濟困難、產(chǎn)權(quán)糾紛等困難，聯(lián)合多方力量協(xié)同破解。

北京市三里河一區(qū)28號樓3層的朱阿姨向記者介紹新家的情況。劉洋/攝

“我們54戶像變成了一戶，齊心協(xié)力，有錢出錢，有力出力。”朱阿姨感慨，改建過程反而讓陌生的鄰居們親如一家。

針對費用如何分擔？據(jù)悉，改造費用由北京市、西城區(qū)政府、居民共同承擔。對于原有建筑面積部分，市、區(qū)政府按每平方米5786元的標準給予定額補助，超出此額度的改造成本由居民承擔；對于新增的建筑面積部分，則全部由居民按綜合改造成本承擔。

北京市三里河一區(qū)28號樓1層惠女士家房本內(nèi)頁。于帥卿/攝

90%的建造工序在智能工廠完成

在多方努力下，項目于2025年9月5日正式開工。為最大限度縮短工期、減少對周邊學校和居民區(qū)的干擾，項目采用了模塊化、裝配式智能建造技術(shù)。

“周邊場地狹小，挨著學校和居民樓，施工必須快、精、靜。”中建集團相關(guān)負責人介紹，通過數(shù)字化設(shè)計，整棟樓被劃分為156個模塊單元，90%的建造工序在智能工廠完成，再運至現(xiàn)場像“搭積木”一樣吊裝。這使得項目從首吊到封頂僅用46天，較傳統(tǒng)模式縮短工期約75%，并大幅降低噪音、揚塵和碳排放。

改建完成后的北京三河里一區(qū)28號樓單元樓前。于帥卿/攝

如今，煥然一新的北京市西城區(qū)三河里一區(qū)28號樓總建筑面積增至3369平方米，不僅戶型得到了優(yōu)化，新增了客廳空間，還安裝了帶密碼紗窗的斷橋鋁窗、三玻隔音玻璃；衛(wèi)生間實現(xiàn)了干濕分離；加裝的電梯和無障礙坡道，徹底解決了老人出行難題；引入專業(yè)物業(yè)服務，讓后續(xù)生活更有保障。

惠女士家新的不動產(chǎn)權(quán)證書。于帥卿/攝

“我是第一批拿到房本的人，今年要在新家過年，特別開心、激動！”惠女士拿著紅色房本，言語間滿是喜悅，她對新居的功能分區(qū)、廚衛(wèi)設(shè)施贊不絕口，“原來只有過道，現(xiàn)在有了獨立的客廳，能吃飯、能會客，空間利用率高多了。”

朱阿姨指著客廳已經(jīng)貼上窗花的窗戶，眼里閃著光，“以前的窗戶漏風漏雨，冬天裹著棉襖還覺得冷，現(xiàn)在這三玻隔音玻璃，又保暖又安靜，再也不用被鄰居家的動靜吵得睡不好覺了。”

朱阿姨家窗戶上的窗花。于帥卿/攝

居住品質(zhì)飛躍的同時，資產(chǎn)價值也得到提升。北京市西城區(qū)某門店中介人士表示，該樓改造前二三層租金約為每月8000~8500元，改造后預期可達萬元左右。更讓居民安心的是，房屋產(chǎn)權(quán)從拿證之日起重新計算70年。

“這房子是70年產(chǎn)權(quán)，我小孫子將來都能在這屋子里結(jié)婚成家、想想就覺得幸福?！敝彀⒁掏约蚁矐c的新年裝扮，眼里滿是對未來的期盼。

可推廣的“西城經(jīng)驗”

28號樓的成功，不僅是建筑的煥新，更是北京市西城區(qū)通過機制、服務、技術(shù)、金融多維度協(xié)同創(chuàng)新，系統(tǒng)破解危舊樓改建共性難題的生動實踐，最終形成了一套可復制、可推廣的“西城經(jīng)驗”。

危舊樓改建涉及居民意愿、資金融通、審批流程、施工管控等諸多難點，“天恒集團實行‘三精三創(chuàng)·全鏈護航’的天恒模式（精準謀劃、精準服務、精準建造，方案創(chuàng)新、金融創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新），全流程操盤，做好方案制定、居民服務、手續(xù)辦理、施工管控等工作，為項目高效推進提供了有力支撐?！碧旌慵瘓F城市更新事業(yè)部黨委書記、總經(jīng)理任積超表示。

高效的推進，離不開強有力的統(tǒng)籌機制，項目構(gòu)建了“政府主導、紀委幫督、建委統(tǒng)籌、規(guī)劃支持、街道組織、企業(yè)實施、居民參與”的多方聯(lián)動機制。北京市西城區(qū)領(lǐng)導掛帥成立工作專班，辦公室設(shè)在區(qū)住建委，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)規(guī)資、城管委、不動產(chǎn)登記中心、園林等多個部門，打通審批流程關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

項目改造歷程全記錄。于帥卿/攝

“缺了任何一環(huán)都無法推進，這種上下聯(lián)動、左右協(xié)同的機制，打破了部門壁壘，實現(xiàn)了各項工作的高效銜接，為項目順利推進提供了堅實保障?！比畏e超介紹，依托“西心辦”工程建設(shè)服務體系，項目實現(xiàn)數(shù)字化賦能審批，創(chuàng)造了24小時內(nèi)核發(fā)備案與選址意見書、48小時完成多規(guī)會商的紀錄，實現(xiàn)土地劃撥、規(guī)劃許可、施工許可等“四證齊發(fā)”，打造核心區(qū)首例“拿地即開工”“交房即交證”標桿項目。

資金曾是居民參與改建的最大“攔路虎”。針對傳統(tǒng)貸款不適配、舊樓拆除后抵押物滅失等難題，北京市西城區(qū)聯(lián)合北京金融監(jiān)管局、北京銀行等，打出金融創(chuàng)新“組合拳”。

一方面，全國首推“帶押改建”模式，創(chuàng)新“抵押權(quán)注銷—原產(chǎn)權(quán)注銷—新產(chǎn)權(quán)登記—新抵押設(shè)立”四聯(lián)辦機制，1天內(nèi)辦結(jié)全流程，讓居民無需還清貸款即可參與改建；另一方面，首創(chuàng)“居民個人住房改建貸款”，推出低息專屬產(chǎn)品，貸款金額貼合改建成本、放款時點適配工程進度，適度滿足中低收入家庭需求。

北京三里河一區(qū)28號樓危舊樓改建項目1:40模型。于帥卿/攝

“這些創(chuàng)新舉措直擊痛點，已被多地前來調(diào)研學習，極具推廣價值。”任積超表示，該項目可推廣的天恒經(jīng)驗主要集中在四個方面：一是效率突破，僅用28天完成改建意向、實施方案、設(shè)計方案“三征詢”全流程工作，77天實現(xiàn)100%居民簽約，創(chuàng)造了危舊樓改建領(lǐng)域居民工作的高效范例；二是多方共贏，構(gòu)建“政府部門、企業(yè)、居民”聯(lián)動機制，實現(xiàn)政策落地、企業(yè)擔當、居民居住環(huán)境改善與資產(chǎn)價值提升的有機統(tǒng)一；三是金融創(chuàng)新與審批優(yōu)化，從“帶押改建”到“個人住房改建貸款”精準破解居民經(jīng)濟困難，從“四證齊發(fā)”到“拿地即開工、交房即交證”的審批模式大幅縮短居民周轉(zhuǎn)時間；四是品質(zhì)升級，通過原地重建優(yōu)化建筑結(jié)構(gòu)與戶型設(shè)計，完善配套設(shè)施，讓居民實現(xiàn)“住有所居、住有優(yōu)居”。

紅燈籠高掛，暖意滿新居。如今，北京市三里河一區(qū)28號樓的居民們，正在嶄新的家中迎接第一個春節(jié)。這座危舊樓的蝶變，不僅承載著54戶居民的安居夢想，更彰顯著城市更新的民生溫度，其探索的“西城模式”正為更多危舊樓改建提供借鑒，讓更多群眾實現(xiàn)“安居夢”，讓城市更有溫度、更具活力。