多年前，李嘉誠曾說過“房地產(chǎn)可能會經(jīng)歷五年的調(diào)整”，當(dāng)時不少人覺得他的想法有點落伍了。

如今，五年過去了，到了2026年，樓市的變動之大，正好印證了李嘉誠當(dāng)初所言。

更要緊的是，今年的房市可能會經(jīng)歷三大變化，要是沒啥意外的話，或許會徹底改變我們對房地產(chǎn)的看法。

過往數(shù)十年，樓市曾經(jīng)歷高速擴張的黃金期，房價攀升、開發(fā)熱情高漲，買房一度被視為穩(wěn)賺不賠的投資。

但2025年的數(shù)據(jù)已凸顯行業(yè)調(diào)整態(tài)勢：國家統(tǒng)計局顯示，當(dāng)年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資82788億元，同比下降17.2%；新建商品房銷售面積、銷售額分別下降8.7%和12.6%，年末待售面積小幅增長1.6%。

這些數(shù)據(jù)背后，是樓市供需的深刻調(diào)整，也契合了李嘉誠“謹(jǐn)慎投資、穩(wěn)健發(fā)展”的預(yù)判。進(jìn)入2026年，調(diào)整態(tài)勢加劇，三大轉(zhuǎn)變逐步顯現(xiàn)。

2026年樓市的第一大轉(zhuǎn)變，是政策導(dǎo)向從“穩(wěn)波動”向“優(yōu)結(jié)構(gòu)”深度轉(zhuǎn)型，“控增量、去庫存、優(yōu)供給”成為核心。

此前樓市政策多以穩(wěn)定市場、防范風(fēng)險為目標(biāo)，今年則側(cè)重供需結(jié)構(gòu)優(yōu)化和行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

中央經(jīng)濟工作會議明確提出，因城施策推進(jìn)控增量、去庫存、優(yōu)供給，鼓勵收購存量商品房用于保障性住房，深化公積金改革，推動“好房子”建設(shè)。

這一轉(zhuǎn)變是行業(yè)發(fā)展的必然。需求端，各地持續(xù)優(yōu)化購房支持政策，重點發(fā)力剛需和改善型需求。

中指研究院監(jiān)測顯示，2025年以來全國出臺公積金政策超260條，2026年這一趨勢延續(xù)，貸款額度提升、異地互認(rèn)互貸等舉措落地，靈活就業(yè)人員公積金參保穩(wěn)步推進(jìn)，部分城市還通過房貸抵稅、貼息等釋放合理需求。

供給端，結(jié)構(gòu)優(yōu)化更為突出。一線城市縮減低效宅地供應(yīng)，優(yōu)先保障高品質(zhì)改善用地，強化“好房子”供給；三四線城市重點去庫存，限制新增宅地，避免庫存積壓。

此外，收購存量房用于保障房的政策實現(xiàn)“去庫存”與“保民生”雙贏，湖南計劃2026年收購存量房200萬平方米以上。

廣州計劃2026年完成城中村改造固投1200億元，推進(jìn)52個改造項目；湖南將印發(fā)城市更新三年方案，推動空間優(yōu)化和住房品質(zhì)提升。

第二大轉(zhuǎn)變，是市場分化進(jìn)一步加劇，“強者恒強”態(tài)勢凸顯，徹底告別“普漲普跌”。

這種分化并非始于今年，但表現(xiàn)更為明顯，核心城市與三四線城市、核心板塊與非核心板塊差距拉大，這也印證了李嘉誠“謹(jǐn)慎選籌”的邏輯——唯有核心資源聚集區(qū)的房產(chǎn)，抗風(fēng)險能力更強。

一線及強二線城市樓市韌性十足，憑借優(yōu)質(zhì)資源保持穩(wěn)定需求。以成都為例，2026年開年樓市結(jié)構(gòu)性回暖，建發(fā)·海耀精裝均價達(dá)7.69萬元/㎡，刷新大平層單價。

2025年成都二手房成交23.2萬套，涉宅用地成交850億+，樓面地價先漲后穩(wěn)，彰顯核心城市穩(wěn)定性。

北京、上海的供地計劃也凸顯“優(yōu)結(jié)構(gòu)、保品質(zhì)”導(dǎo)向。北京2026年安排商品住宅用地200-240公頃，優(yōu)先布局軌道周邊，同步安排350公頃保障房用地。

上海在“十五五”建議中提出，租購并舉、增加保障房，推進(jìn)“好房子”建設(shè)。

反觀部分三四線及人口凈流出城市，樓市壓力加大。這些城市缺乏核心產(chǎn)業(yè)，人口外流導(dǎo)致購房需求萎縮，庫存去化周期拉長。

未來“去庫存”仍是核心，新增宅地受限，存量盤活成重點，樓市將回歸居住屬性，投資價值弱化，購房者也更趨理性。

第三大轉(zhuǎn)變，是行業(yè)發(fā)展模式重構(gòu)，房企從“規(guī)模擴張”轉(zhuǎn)向“品質(zhì)競爭”，現(xiàn)房銷售成趨勢，“好房子”理念深入人心。

過往“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式已難以為繼，行業(yè)深度洗牌，發(fā)展模式實現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)變。

房企發(fā)展邏輯發(fā)生深刻變化，更注重穩(wěn)健經(jīng)營和品質(zhì)提升。

2026年1月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹表示，今年將穩(wěn)定樓市、精準(zhǔn)施策，發(fā)揮融資“白名單”作用，推行現(xiàn)房銷售制，從根源上杜絕爛尾風(fēng)險，推動房企重視品質(zhì)與交付。

“好房子”建設(shè)成為行業(yè)共識，中指研究院指出，2026年其建設(shè)思路更系統(tǒng)，“經(jīng)濟合理”也被納入標(biāo)準(zhǔn)。

南京等城市率先試點，推出現(xiàn)售商品房資金托管、“帶押上市”等舉措，為現(xiàn)房銷售推廣提供經(jīng)驗。

同時，房企融資環(huán)境持續(xù)優(yōu)化，優(yōu)質(zhì)房企獲更多支持。

2026年1月，華潤置地擬發(fā)行20億元AAA級債券，萬科11億元債券展期議案通過，這些舉措幫助房企化解債務(wù)風(fēng)險，引導(dǎo)其聚焦品質(zhì)提升，推動行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

回望李嘉誠的樓市表態(tài)，“謹(jǐn)慎、穩(wěn)健”的核心邏輯始終未變，其預(yù)判契合行業(yè)發(fā)展規(guī)律。2026年樓市的三大轉(zhuǎn)變，正是行業(yè)從高速擴張向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型的必然結(jié)果。

對普通人而言，購房邏輯需徹底調(diào)整，“買房必漲”時代落幕，理性置業(yè)、注重居住屬性成為核心。核心城市核心板塊的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)仍具保值潛力，人口凈流出城市的非核心房產(chǎn)則需謹(jǐn)慎考量。

對房企而言，模式重構(gòu)既是挑戰(zhàn)也是機遇，唯有摒棄粗放發(fā)展，聚焦品質(zhì)與穩(wěn)健經(jīng)營，才能站穩(wěn)腳跟。對整個行業(yè)而言，三大轉(zhuǎn)變將推動樓市回歸居住本源，實現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展。