日本那個(gè)時(shí)候，經(jīng)濟(jì)騰飛得飛快，從二戰(zhàn)廢墟里爬起來(lái)，很快就成了亞洲老大。國(guó)土小，人口多，土地資源緊張得像擠牙膏。戰(zhàn)后重建，工業(yè)出口拉動(dòng)，錢(qián)袋子鼓了，大家開(kāi)始追逐更好的生活。80年代初，人均收入高過(guò)不少歐洲國(guó)家，手頭寬裕了，買(mǎi)房就成了熱潮。

1985年廣場(chǎng)協(xié)議一簽，日元升值猛，出口企業(yè)叫苦，可國(guó)內(nèi)資金多得流油。銀行利率低，貸款容易，資金像洪水一樣涌進(jìn)房地產(chǎn)。

東京街頭，地產(chǎn)中介忙不過(guò)來(lái)，開(kāi)發(fā)商加班蓋樓。1986年起，房?jī)r(jià)開(kāi)始躥升，東京地價(jià)一年漲20%以上，大阪和名古屋也追著漲。炒房的人借錢(qián)低買(mǎi)高賣(mài)，賺得盆滿缽滿。

日元升值讓進(jìn)口便宜，消費(fèi)力強(qiáng)了。1988年，股市地產(chǎn)雙飛，東京銀座一塊地值過(guò)美國(guó)加州大片地產(chǎn)。銀行審批貸款快，客戶簽字就放款。企業(yè)也借錢(qián)搞地產(chǎn)，會(huì)議室里藍(lán)圖攤開(kāi)，規(guī)劃擴(kuò)張。

整個(gè)社會(huì)泡在繁榮里，沒(méi)人想潛在麻煩。1989年，銀行利率小調(diào)，但資金熱不減，房?jī)r(jià)繼續(xù)沖頂。到1990年，東京住宅價(jià)翻倍多，普通家庭貸款買(mǎi)房，咬牙湊首付。

土地供給有限，推高價(jià)格螺旋。投機(jī)氛圍濃，地產(chǎn)成致富捷徑。泡沫膨脹，被樂(lè)觀情緒蓋住。經(jīng)濟(jì)年均增長(zhǎng)超4%，實(shí)體基礎(chǔ)好，但土地緊俏加劇漲勢(shì)。

房?jī)r(jià)瘋長(zhǎng)沒(méi)幾年，風(fēng)向就變了。1990年，日本銀行連加息，從2.5%升到6%，想涼一涼過(guò)熱市場(chǎng)。股市先崩，日經(jīng)指數(shù)從38915點(diǎn)滑到低谷。交易廳里賣(mài)單滿天飛，股價(jià)一天跌幾百點(diǎn)。

地產(chǎn)接著崩。1991年初，東京地價(jià)松動(dòng)，土地價(jià)低20%。中介門(mén)可羅雀，看房人少。開(kāi)發(fā)商資金緊，工地停擺。銀行壞賬多，回不來(lái)款。1991年下半年，上千公司倒閉，工廠關(guān)門(mén)。

民眾苦頭大。80年代末貸款買(mǎi)房，現(xiàn)在房?jī)r(jià)腰斬，還不上供。借高利貸的，利息滾雪球，債主催債。1992年，房?jī)r(jià)跌幅擴(kuò)大，全國(guó)平均降30%。大阪商業(yè)區(qū)空樓多。炒房客杠桿大，賠光家底。

自殺人數(shù)升。1993年，全國(guó)自殺率增10%。家庭破裂多。企業(yè)主破產(chǎn)，辦公室封條貼。銀行拍賣(mài)房產(chǎn)，競(jìng)價(jià)冷清。1994年，經(jīng)濟(jì)收縮，商店關(guān)張。工人失業(yè)，公園長(zhǎng)椅上抽煙聊失敗。

社會(huì)代價(jià)高。1997年，大銀行倒閉，儲(chǔ)戶取款亂。企業(yè)裁員，員工收拾桌椅走。房?jī)r(jià)到2000年，跌去峰值70%，空房率高，中介關(guān)張。

泡沫破了，日本經(jīng)濟(jì)趴窩，從1991年起，增長(zhǎng)率年均不足1%。東京股市低迷，交易量減。政府1992年增公共支出，修路橋，工地機(jī)器響，但拉動(dòng)小。

銀行重組。1998年，政府注萬(wàn)億日元，合并問(wèn)題銀行，檔案箱抬卡車(chē)運(yùn)。房?jī)r(jià)低位，到2003年，土地價(jià)跌80%，開(kāi)發(fā)商慎開(kāi)工，只蓋必需住宅。租房流行，中介轉(zhuǎn)租賃，合同簽快。

失落十年延到二十年。2010年代初，通縮纏，央行推量化寬松，印鈔注市，效果慢。消費(fèi)疲，商場(chǎng)促銷(xiāo)貼滿，顧客看不買(mǎi)。失業(yè)率降，就業(yè)質(zhì)差，很多人打零工，騎車(chē)送貨巷里鉆。

調(diào)控經(jīng)驗(yàn)推。限購(gòu)抑投機(jī)，地產(chǎn)稅調(diào)，征收窗口排隊(duì)繳。房?jī)r(jià)到2020年代，沒(méi)回1989峰，社會(huì)心態(tài)守，年輕人不愿貸買(mǎi)，選擇小戶或合租。

中國(guó)借鑒，早管房?jī)r(jià)熱。政府限購(gòu)打炒房，房?jī)r(jià)穩(wěn)沒(méi)崩。大家守規(guī)矩，社會(huì)才平。三十年教訓(xùn)深，房?jī)r(jià)暴跌害所有人。國(guó)家調(diào)控早，就能穩(wěn)經(jīng)濟(jì)。