日本那個時候，經(jīng)濟(jì)騰飛得飛快，從二戰(zhàn)廢墟里爬起來，很快就成了亞洲老大。國土小，人口多，土地資源緊張得像擠牙膏。戰(zhàn)后重建，工業(yè)出口拉動，錢袋子鼓了，大家開始追逐更好的生活。80年代初，人均收入高過不少歐洲國家，手頭寬裕了，買房就成了熱潮。

1985年廣場協(xié)議一簽，日元升值猛，出口企業(yè)叫苦，可國內(nèi)資金多得流油。銀行利率低，貸款容易，資金像洪水一樣涌進(jìn)房地產(chǎn)。

東京街頭，地產(chǎn)中介忙不過來，開發(fā)商加班蓋樓。1986年起，房價開始躥升，東京地價一年漲20%以上，大阪和名古屋也追著漲。炒房的人借錢低買高賣，賺得盆滿缽滿。

日元升值讓進(jìn)口便宜，消費力強(qiáng)了。1988年，股市地產(chǎn)雙飛，東京銀座一塊地值過美國加州大片地產(chǎn)。銀行審批貸款快，客戶簽字就放款。企業(yè)也借錢搞地產(chǎn)，會議室里藍(lán)圖攤開，規(guī)劃擴(kuò)張。

整個社會泡在繁榮里，沒人想潛在麻煩。1989年，銀行利率小調(diào)，但資金熱不減，房價繼續(xù)沖頂。到1990年，東京住宅價翻倍多，普通家庭貸款買房，咬牙湊首付。

土地供給有限，推高價格螺旋。投機(jī)氛圍濃，地產(chǎn)成致富捷徑。泡沫膨脹，被樂觀情緒蓋住。經(jīng)濟(jì)年均增長超4%，實體基礎(chǔ)好，但土地緊俏加劇漲勢。

房價瘋長沒幾年，風(fēng)向就變了。1990年，日本銀行連加息，從2.5%升到6%，想涼一涼過熱市場。股市先崩，日經(jīng)指數(shù)從38915點滑到低谷。交易廳里賣單滿天飛，股價一天跌幾百點。

地產(chǎn)接著崩。1991年初，東京地價松動，土地價低20%。中介門可羅雀，看房人少。開發(fā)商資金緊，工地停擺。銀行壞賬多，回不來款。1991年下半年，上千公司倒閉，工廠關(guān)門。

民眾苦頭大。80年代末貸款買房，現(xiàn)在房價腰斬，還不上供。借高利貸的，利息滾雪球，債主催債。1992年，房價跌幅擴(kuò)大，全國平均降30%。大阪商業(yè)區(qū)空樓多。炒房客杠桿大，賠光家底。

自殺人數(shù)升。1993年，全國自殺率增10%。家庭破裂多。企業(yè)主破產(chǎn)，辦公室封條貼。銀行拍賣房產(chǎn)，競價冷清。1994年，經(jīng)濟(jì)收縮，商店關(guān)張。工人失業(yè)，公園長椅上抽煙聊失敗。

社會代價高。1997年，大銀行倒閉，儲戶取款亂。企業(yè)裁員，員工收拾桌椅走。房價到2000年，跌去峰值70%，空房率高，中介關(guān)張。

泡沫破了，日本經(jīng)濟(jì)趴窩，從1991年起，增長率年均不足1%。東京股市低迷，交易量減。政府1992年增公共支出，修路橋，工地機(jī)器響，但拉動小。

銀行重組。1998年，政府注萬億日元，合并問題銀行，檔案箱抬卡車運。房價低位，到2003年，土地價跌80%，開發(fā)商慎開工，只蓋必需住宅。租房流行，中介轉(zhuǎn)租賃，合同簽快。

失落十年延到二十年。2010年代初，通縮纏，央行推量化寬松，印鈔注市，效果慢。消費疲，商場促銷貼滿，顧客看不買。失業(yè)率降，就業(yè)質(zhì)差，很多人打零工，騎車送貨巷里鉆。

調(diào)控經(jīng)驗推。限購抑投機(jī)，地產(chǎn)稅調(diào)，征收窗口排隊繳。房價到2020年代，沒回1989峰，社會心態(tài)守，年輕人不愿貸買，選擇小戶或合租。

中國借鑒，早管房價熱。政府限購打炒房，房價穩(wěn)沒崩。大家守規(guī)矩，社會才平。三十年教訓(xùn)深，房價暴跌害所有人。國家調(diào)控早，就能穩(wěn)經(jīng)濟(jì)。