避免日本式硬著陸：中國如何用不一樣的策略，走出房地產(chǎn)調(diào)整新路徑？

日本房價下跌45%的教訓(xùn)，究竟給中國 policy 制定者哪些關(guān)鍵啟示？

45%跌幅 vs 短期震蕩：中日房價調(diào)整的本質(zhì)差異全解析

當(dāng)年日本束手無策，如今中國工具充足：樓市調(diào)控已進(jìn)入新階段

近期，多地房地產(chǎn)市場出現(xiàn)溫和回暖跡象，引發(fā)廣泛關(guān)注。市場討論中，日本上世紀(jì)九十年代的經(jīng)歷常被用作對照。深入剖析兩國差異，不僅能驅(qū)散盲目悲觀，更能清晰看見中國市場的獨特基礎(chǔ)和正在展開的新路徑。

回望日本，其房價在1991年觸及歷史頂峰后，進(jìn)入了漫長的下行通道。根據(jù)日本國土交通省的數(shù)據(jù)，全國城市土地價格指數(shù)從峰值到2000年代中期的低谷，累計下跌了約45%。這一過程并非一蹴而就，而是經(jīng)歷了多輪震蕩探底。

日本當(dāng)時的政策應(yīng)對被許多研究認(rèn)為存在一定的時滯和力度偏差。在泡沫膨脹期，貨幣環(huán)境過于寬松。而當(dāng)風(fēng)險積聚后，調(diào)控政策又顯得較為劇烈。例如，央行在短時間內(nèi)大幅提升利率，這對高漲的資產(chǎn)價格構(gòu)成了直接壓力。

與此同時，日本的城市化進(jìn)程在當(dāng)時已接近尾聲。其城市化率在1970年代就已達(dá)到較高水平，后續(xù)新增住房需求的主力自然減弱。社會結(jié)構(gòu)也面臨著人口老齡化的早期挑戰(zhàn)，長期需求支撐發(fā)生變化。

金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)深度捆綁，成為另一個關(guān)鍵點。泡沫破裂后，資產(chǎn)價格下跌導(dǎo)致銀行抵押物縮水，形成了大量不良債權(quán)。金融體系的穩(wěn)健性受到?jīng)_擊，信用收縮反過來又加劇了經(jīng)濟(jì)下行壓力。

這些因素交織在一起，使得日本房地產(chǎn)市場修復(fù)周期格外漫長。東京等核心城市直到二十一世紀(jì)初才逐步顯現(xiàn)出企穩(wěn)跡象，而部分外圍城市的調(diào)整時間則更久。這是一個由多重內(nèi)生因素共同作用的結(jié)果。

反觀中國當(dāng)下的市場階段，與當(dāng)年的日本存在根本性的不同。最大的國情差異在于發(fā)展階段。中國的城鎮(zhèn)化雖取得巨大成就，但仍有深化發(fā)展的空間。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年末城鎮(zhèn)化率為66.16%，仍將持續(xù)推進(jìn)。

這意味著，人口從鄉(xiāng)村向城鎮(zhèn)、從小城市向都市圈和城市群流動的大趨勢尚未結(jié)束。它將繼續(xù)為部分重點地區(qū)的住房市場提供堅實的基本面支撐。這種潛在的需求韌性是重要的穩(wěn)定器。

更重要的是，中國的政策響應(yīng)展現(xiàn)出顯著的彈性和前瞻性。當(dāng)前的調(diào)整，是在“房住不炒”的長期定位下，主動防范化解風(fēng)險、推動模式轉(zhuǎn)型的過程。政策工具箱更為豐富，施策也更為精準(zhǔn)。

例如，針對不同能級城市的市場分化情況，實施了“因城施策”的差異化調(diào)控。限購、限貸等政策根據(jù)市場冷暖靈活調(diào)整，旨在滿足剛性和改善性住房需求，而非一刀切地壓制或刺激。

在供給端，推動“保交樓”專項工作保障購房者權(quán)益，穩(wěn)定市場預(yù)期。同時，積極探索存量房收購用作保障性住房等新模式，這既能助力去庫存，又能完善住房保障體系，形成良性循環(huán)。

金融領(lǐng)域的風(fēng)險防控被置于突出位置。通過設(shè)立金融穩(wěn)定保障基金、推動房企債務(wù)重組等方式，穩(wěn)妥處置個別企業(yè)的風(fēng)險，旨在阻斷風(fēng)險傳染鏈條，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線。

這些措施的目標(biāo)是明確的：推動房地產(chǎn)市場“軟著陸”，實現(xiàn)向更高質(zhì)量、更可持續(xù)的新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。市場不再尋求過去的單邊上漲，而是追求價格、供需和預(yù)期的動態(tài)平衡。

這種平衡正在部分城市和區(qū)域逐漸顯現(xiàn)。一些核心城市在經(jīng)歷價格回調(diào)、需求積累和政策優(yōu)化后，交易活躍度有所提升。價格的波動幅度也趨于收窄，市場的情緒從過度恐慌轉(zhuǎn)向理性觀察。

當(dāng)然，挑戰(zhàn)依然存在。如何更有效地激發(fā)改善性需求，如何進(jìn)一步優(yōu)化土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，如何鞏固市場信心，都是需要持續(xù)努力的課題。但這與日本當(dāng)年面臨的系統(tǒng)性困境性質(zhì)不同。

中國的市場體量巨大，縱深廣闊。不同區(qū)域、不同城市處于不同的發(fā)展階段，這本身提供了風(fēng)險分散和回旋的空間。一線城市、強(qiáng)二線城市與三四線城市的發(fā)展邏輯和節(jié)奏并不相同。

從更長的經(jīng)濟(jì)周期看，房地產(chǎn)市場的階段性調(diào)整是成熟經(jīng)濟(jì)體都會經(jīng)歷的過程。關(guān)鍵不在于完全避免波動，而在于能否控制波動的幅度與時間，并在此過程中完成產(chǎn)業(yè)的升級和轉(zhuǎn)型。

日本的經(jīng)驗是一面重要的鏡子，它提醒我們重視資產(chǎn)價格、金融穩(wěn)定和人口結(jié)構(gòu)的長期關(guān)系。但它絕非中國房地產(chǎn)市場的命運劇本。因為基礎(chǔ)條件不同，應(yīng)對策略不同，發(fā)展階段也不同。

中國的實踐正在給出自己的答案。這個答案的核心在于，依靠系統(tǒng)的政策儲備和巨大的內(nèi)需潛力，以時間換取空間，在動態(tài)調(diào)整中重構(gòu)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。這個過程需要耐心，也正在積累成效。

對于市場參與者而言，理解這種根本性的差異至關(guān)重要。它意味著簡單類比會帶來誤判，盲目悲觀或盲目樂觀都不可取。理性的態(tài)度是基于現(xiàn)實數(shù)據(jù)和政策導(dǎo)向，做出審慎決策。

展望未來，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展必然與整體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級緊密相連。隨著科技創(chuàng)新和實體經(jīng)濟(jì)的壯大，居民收入的持續(xù)增長，住房改善的需求內(nèi)涵也將更加豐富，從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”。

因此，當(dāng)前的調(diào)整期，也是市場各方重新定位、探索新平衡點的關(guān)鍵期。政策、企業(yè)、購房者都在適應(yīng)新的規(guī)則與環(huán)境。這種適應(yīng)本身，就是市場走向成熟的必經(jīng)步驟。

歷史從不會簡單重復(fù)。日本的故事提供了教訓(xùn)與警示，但中國正在書寫基于自身國情的章節(jié)。這條路徑強(qiáng)調(diào)風(fēng)險可控、民生保障和發(fā)展轉(zhuǎn)型的多元統(tǒng)一。其最終目標(biāo)，是讓住房回歸居住本質(zhì)。

市場的信心，正建立在這樣的務(wù)實行動與長期愿景之上。短期波動不改長期向好的堅實基礎(chǔ)。通過精準(zhǔn)施策和深化改革，中國房地產(chǎn)市場有能力穿越周期，實現(xiàn)更為穩(wěn)健和高質(zhì)量的未來。

這個過程或許不乏挑戰(zhàn)，但回旋空間和工具儲備提供了充足底氣。從高層定調(diào)到地方實踐，穩(wěn)市場、防風(fēng)險、促轉(zhuǎn)型的共識明確，行動連貫。這構(gòu)成了市場預(yù)期穩(wěn)定的壓艙石。

對于普通家庭而言，關(guān)注的焦點或許更應(yīng)回歸自身真實居住需求與財務(wù)承受能力。在波動中尋找價值錨點，在調(diào)整中看清長期趨勢。市場的健康化，最終將惠及所有理性參與者。

當(dāng)我們將目光從短期的價格波動移開，投向更廣闊的經(jīng)濟(jì)社會圖景，會發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型是中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的一部分。它與消費升級、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、城市更新協(xié)同共振。

理解這一點，就能理解當(dāng)前政策的深層邏輯。它不是簡單的救市，而是著眼長遠(yuǎn)的機(jī)制建設(shè)與模式重塑。這種戰(zhàn)略定力，恰恰是避免大起大落、實現(xiàn)平穩(wěn)過渡的關(guān)鍵所在。

中日之間的對比研究仍有價值，但它告訴我們的是道路的多樣性，而非命運的單一性。中國的選擇，是基于自身規(guī)模、制度和階段特征的綜合性方案。其效果正在逐步顯現(xiàn)。

因此，面對市場的種種聲音，保持一份清醒的認(rèn)知尤為重要。既不漠視風(fēng)險，也不夸大危機(jī)。在扎實的數(shù)據(jù)和清晰的邏輯中，把握市場運行的真正脈搏。這才是理性應(yīng)對之道。

房地產(chǎn)市場的未來圖景，注定是差異化的、結(jié)構(gòu)性的。核心區(qū)域的韌性，改善產(chǎn)品的潛力，租賃市場的補(bǔ)充，都將共同構(gòu)成新的生態(tài)。這是一個告別普漲、深耕價值的過程。

政策層面對此有著清晰的認(rèn)識。各項舉措的推出，都致力于引導(dǎo)市場形成這種良性預(yù)期。從金融支持到土地管理，從激活需求到優(yōu)化供給，一套組合拳正在系統(tǒng)推進(jìn)。

市場對此的反饋是逐步的。交易量的變化、價格企穩(wěn)的范圍、企業(yè)戰(zhàn)略的調(diào)整，都是觀察這一進(jìn)程的窗口。變化已經(jīng)發(fā)生，趨勢正在形成，盡管道路可能曲折。

最終，一個更加平穩(wěn)、健康、聚焦居住屬性的房地產(chǎn)市場，符合國家經(jīng)濟(jì)的整體利益，也符合千家萬戶的切身福祉。這需要時間，更需要各方的共同努力與耐心守護(hù)。

中國的探索仍在繼續(xù)，其規(guī)模和復(fù)雜性世所罕見。但正如過去經(jīng)濟(jì)發(fā)展中克服的諸多挑戰(zhàn)一樣，憑借強(qiáng)大的制度優(yōu)勢和調(diào)整能力，房地產(chǎn)市場也必將找到新的平衡點與發(fā)展節(jié)奏。