最近樓市圈被一條消息刷屏：外資正在瘋狂進(jìn)場(chǎng)，掃貨中國(guó)房產(chǎn)。很多人一看標(biāo)題就慌了：是不是行情要反轉(zhuǎn)？是不是我又踏空了？

別著急，今天我們用真實(shí)案例、硬核數(shù)據(jù)、大白話，把這件事徹底講透。外資到底在買(mǎi)什么？為什么現(xiàn)在動(dòng)手？樓市接下來(lái)怎么走？普通人該賣(mài)還是該買(mǎi)？看完這篇，你會(huì)比90%的人更清醒。

最近半年，尤其是2026年開(kāi)年以來(lái)，外資抄底中國(guó)樓市的動(dòng)作，已經(jīng)從“悄悄布局”變成“明牌進(jìn)場(chǎng)”。

上海南京西路整棟寫(xiě)字樓被外資基金以21億元、折價(jià)25%拿下；黃浦核心商圈商辦物業(yè)19億元易主；陸家嘴甲級(jí)寫(xiě)字樓被險(xiǎn)資與外資聯(lián)合50億元接手。施羅德資本聯(lián)手國(guó)內(nèi)企業(yè)設(shè)立30億元專(zhuān)項(xiàng)基金，專(zhuān)門(mén)在長(zhǎng)三角撿漏優(yōu)質(zhì)物業(yè)；加拿大養(yǎng)老基金斥資12.9億元打包收購(gòu)4座購(gòu)物中心。

在住宅領(lǐng)域，上海翠湖天地、安瀾上海等頂級(jí)豪宅，外籍與境外買(mǎi)家占比從過(guò)去的20%左右，飆升到43%，千萬(wàn)級(jí)、億級(jí)房源開(kāi)盤(pán)即被掃貨。

戴德梁行數(shù)據(jù)顯示：2025年上半年上海大宗物業(yè)成交158億元，外資占比高達(dá)45%；2026年1—2月，外資在中國(guó)房地產(chǎn)大宗交易金額同比增幅超過(guò)82%。

很多人誤以為外資在掃剛需盤(pán)、普通住宅，其實(shí)不是。他們主攻三類(lèi)資產(chǎn)：核心城市整棟商辦、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園與長(zhǎng)租公寓、一線頂級(jí)豪宅。

雖然這些標(biāo)的和普通人的房子不直接掛鉤，但信號(hào)意義，遠(yuǎn)比交易金額更重要。外資向來(lái)被稱(chēng)作“聰明錢(qián)”，嗅覺(jué)最靈敏、調(diào)研最嚴(yán)密，他們選擇在這個(gè)時(shí)點(diǎn)大舉入場(chǎng)，絕不是巧合。

我們先看當(dāng)下的樓市大環(huán)境：調(diào)整已經(jīng)接近5年，房?jī)r(jià)回落、庫(kù)存高企、預(yù)期偏弱，大部分老百姓還在觀望、不敢出手，市場(chǎng)還沒(méi)全面火熱。

這恰恰是外資最喜歡的階段：調(diào)整到位、性?xún)r(jià)比高、議價(jià)空間大、低位布局。

他們算得很清楚：

第一，中國(guó)核心城市的房產(chǎn)，租金回報(bào)率已經(jīng)回到全球資本認(rèn)可的區(qū)間，商辦物業(yè)普遍3%—4.5%，比歐美很多核心資產(chǎn)更穩(wěn)。

第二，政策底已經(jīng)出現(xiàn)：上?！皽邨l”全面松綁限購(gòu)、公積金大幅提額；廣州拍出天價(jià)地王；南京、濟(jì)南、重慶等城市加速“以舊換新”、官方收購(gòu)存量房。

第三，資產(chǎn)價(jià)格經(jīng)過(guò)充分調(diào)整，風(fēng)險(xiǎn)釋放充分，向下空間有限，向上彈性充足。

簡(jiǎn)單說(shuō)：別人恐懼我貪婪。大部分人還沒(méi)反應(yīng)過(guò)來(lái)，外資已經(jīng)用真金白銀，拿下了最舒服的“底部籌碼”。

更關(guān)鍵的是，樓市的供給端、貨幣端、預(yù)期端，正在同時(shí)發(fā)生根本性轉(zhuǎn)向。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家董藩最近提出一個(gè)重磅建議：暫停房地產(chǎn)建設(shè)用地供應(yīng)3—5年。

他的核心邏輯非常直白：現(xiàn)在市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入下行周期，如果還在大量供地，只會(huì)不斷強(qiáng)化“房子越來(lái)越多、房?jī)r(jià)越來(lái)越便宜”的預(yù)期，大家越等越不買(mǎi)。只有從源頭切斷增量，才能扭轉(zhuǎn)預(yù)期，打破惡性循環(huán)。

雖然這一建議還在討論階段，但政策方向已經(jīng)非常明確：控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給。

自然資源部早已發(fā)文：庫(kù)存去化周期超3年的城市，暫停住宅用地供應(yīng)。越來(lái)越多城市開(kāi)始減少甚至停止宅地出讓?zhuān)磥?lái)新房供應(yīng)會(huì)持續(xù)收縮。

中長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)走勢(shì)最終看貨幣。

1月份金融數(shù)據(jù)已經(jīng)給出答案：廣義貨幣M2同比增長(zhǎng)9%，創(chuàng)下近兩年新高。央行、部委多次表態(tài)，要合理提升物價(jià)水平，貨幣政策保持適度寬松。

同時(shí)，美國(guó)降息預(yù)期強(qiáng)烈，外部流動(dòng)性環(huán)境持續(xù)改善。

錢(qián)多了，物價(jià)溫和回升，核心資產(chǎn)價(jià)格自然會(huì)被托舉。結(jié)合“著力穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)”的頂層定調(diào)，商品房?jī)r(jià)格企穩(wěn)回升，已經(jīng)是大概率事件。

這里必須戳破一個(gè)誤區(qū)：

外資進(jìn)場(chǎng)的總金額，和中國(guó)樓市幾百萬(wàn)億的總市值比，絕對(duì)量并不大。

但他們代表的是全球資本對(duì)中國(guó)核心資產(chǎn)的信心，是“先知先覺(jué)”的風(fēng)向標(biāo)。

外資做決策，不是靠感覺(jué)，而是靠幾十人團(tuán)隊(duì)、數(shù)月調(diào)研、模型測(cè)算、風(fēng)險(xiǎn)壓力測(cè)試。他們敢在市場(chǎng)最冷清的時(shí)候大舉買(mǎi)入，說(shuō)明已經(jīng)認(rèn)定：中國(guó)樓市最艱難的時(shí)刻已經(jīng)過(guò)去，企穩(wěn)回升窗口正在打開(kāi)。

歷史規(guī)律反復(fù)證明：跟著聰明錢(qián)方向，大概率不會(huì)錯(cuò)；等所有人都看懂、都進(jìn)場(chǎng)，往往已經(jīng)是高位。

講到這里，網(wǎng)友們關(guān)心的問(wèn)題來(lái)了：外資都動(dòng)手了，我們普通人該怎么辦？

不用跟風(fēng)炒房，也不用盲目恐慌，記住3條關(guān)鍵建議，足夠讓你抓住這波穩(wěn)市紅利。

第一，賣(mài)房要果斷，買(mǎi)房看結(jié)構(gòu)。

持有遠(yuǎn)郊大戶型、無(wú)配套老破小、產(chǎn)權(quán)不清、無(wú)租金的閑置房，趁現(xiàn)在政策托底、流動(dòng)性改善，果斷優(yōu)化置換。買(mǎi)房只選：核心地段、好物業(yè)、好流通、有租金的資產(chǎn)，拒絕冷門(mén)盤(pán)、問(wèn)題盤(pán)。

第二，不信暴漲，不看暴跌，信“企穩(wěn)回升”。

這一輪是穩(wěn)市場(chǎng)、修預(yù)期，不是大水漫灌式暴漲。房?jī)r(jià)會(huì)溫和修復(fù)、逐步回暖，不會(huì)大起大落。剛需、改善不必等“抄到底”，遇到合適房源、價(jià)格談得攏，就是好時(shí)機(jī)。

第三，緊跟政策，不賭單邊。

官方收購(gòu)存量房、以舊換新、公積金提額、限購(gòu)優(yōu)化，都是明確的利好。跟著政策方向走，做“穩(wěn)市場(chǎng)”的受益者，而不是逆勢(shì)而為的賭徒。

最后想說(shuō)一句肺腑之言：

樓市的每一輪周期，都是一次認(rèn)知洗牌。

外資大舉抄底，不是來(lái)給普通人抬轎子的，而是提前鎖定未來(lái)的價(jià)值。他們看到的，是調(diào)整后的機(jī)會(huì)；他們抓住的，是預(yù)期反轉(zhuǎn)前的窗口。

對(duì)我們普通人來(lái)說(shuō)，不必羨慕外資，也不必悔不當(dāng)初。只要保持清醒、看懂信號(hào)、做對(duì)決策，一樣能在“著力穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)”的大趨勢(shì)下，守住財(cái)富、抓住機(jī)會(huì)。

樓市的春天，從來(lái)不是突然到來(lái)的。

當(dāng)你看到外資動(dòng)手、政策發(fā)力、貨幣寬松同時(shí)出現(xiàn)，真正的機(jī)會(huì)，或已在你眼前了。

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