文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 李奕和

房企刀口向內(nèi)，又一家央企開(kāi)發(fā)商動(dòng)手了。

在農(nóng)歷新年即將來(lái)臨的辭舊迎新之際，中海地產(chǎn)傳來(lái)了區(qū)域架構(gòu)調(diào)整的消息。

它全面撤銷了原華東、華南、北部、中西部4大區(qū)域公司。

持續(xù)了多年的“總部-區(qū)域-城市”三級(jí)管控模式，轉(zhuǎn)變?yōu)椤翱偛?城市/地區(qū)”兩級(jí)管理。

除此之外，21個(gè)城市公司，也將按地理區(qū)域就近原則進(jìn)行重組。

調(diào)整，最早已由中海集團(tuán)董事長(zhǎng)顏建國(guó)在1月底的內(nèi)部會(huì)議上宣布。

這樣做的核心目的，是強(qiáng)化總部決策權(quán)，聚焦一線城市核心市場(chǎng)；

減少管理層級(jí)，壓縮管理成本，提升運(yùn)營(yíng)效率。

地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷這幾年的調(diào)整，已經(jīng)徹底從規(guī)模競(jìng)速轉(zhuǎn)向品質(zhì)發(fā)展。

砍掉冗余，向管理要效益，提升競(jìng)爭(zhēng)力是趨勢(shì)。

中海全面取消區(qū)域公司，是行業(yè)持續(xù)調(diào)整下，房企主動(dòng)求變以適應(yīng)新發(fā)展時(shí)代的其中一個(gè)縮影。

頭部央企全面“去區(qū)域化”

個(gè)體的調(diào)整，往往是行業(yè)整體變化的反應(yīng)。

中海最早開(kāi)始設(shè)立區(qū)域公司，是在2008年。那時(shí)候房企紛紛開(kāi)啟全國(guó)化擴(kuò)張，中海也不例外。區(qū)域公司的設(shè)立，一定程度讓決策下放，便于其快速地開(kāi)疆拓土。

到了2018年，中海的管理半徑擴(kuò)大，城市覆蓋量從20余城增至近60城。為了適配擴(kuò)張與深耕需求，新增西部區(qū)域，區(qū)域公司從4個(gè)增至5個(gè)。

這個(gè)時(shí)期，三級(jí)管控模式推動(dòng)了中海業(yè)績(jī)規(guī)模的快速爬升。

改變發(fā)生在2022年，隨著2021下半年開(kāi)始行業(yè)急速調(diào)整，中海的5大區(qū)域合并為4大區(qū)域，并推進(jìn)城市公司整合。

最終隨著區(qū)域縮編、城市整合的持續(xù)推進(jìn)，至今全面撤銷區(qū)域公司，轉(zhuǎn)為了“總部-城市/地區(qū)”的兩級(jí)管控模式。

其實(shí)，作為頭部央企開(kāi)發(fā)商，中海此次動(dòng)作已經(jīng)算晚的了。

實(shí)際上從去年以來(lái)，華潤(rùn)置地、招商蛇口、中國(guó)金茂等幾大頭部央企，已經(jīng)最先開(kāi)啟了“去區(qū)域化”的步伐，全面轉(zhuǎn)向二級(jí)管控模式。

2025年初，中國(guó)金茂最先宣布裁撤所有區(qū)域公司，將原有的“總部-區(qū)域-城市”三級(jí)架構(gòu)調(diào)整為“總部-地區(qū)”兩級(jí)，按地理區(qū)域采用就近原則整合重組為14個(gè)地區(qū)公司。

2025年6月，招商蛇口緊隨其后，一次性撤銷五大區(qū)域公司，由集團(tuán)總部直接管理全國(guó)50多個(gè)城市公司，實(shí)現(xiàn)“集團(tuán)-城市”的扁平化管理。

緊隨著2025年7月，華潤(rùn)置地弱化大區(qū)職能，將住宅開(kāi)發(fā)的投資、營(yíng)銷、設(shè)計(jì)等核心職能全部收歸總部，20位城市總直接向總部匯報(bào)，強(qiáng)化總部與城市公司的直管模式。

保利發(fā)展，即便長(zhǎng)期以來(lái)采用“總部-子公司”兩級(jí)架構(gòu)，在去年也對(duì)旗下不少城市公司進(jìn)行了合并。

央國(guó)企地產(chǎn)商這一系列調(diào)整的背后，是響應(yīng)行業(yè)持續(xù)調(diào)整的需要。

早些年，地產(chǎn)行情好，項(xiàng)目多，區(qū)域分散，“總部-區(qū)域-城市”的三級(jí)架構(gòu)，能更好地決策和管理項(xiàng)目，推動(dòng)企業(yè)版圖擴(kuò)張。

而如今大環(huán)境調(diào)整，行業(yè)體量萎縮，三四線城市持續(xù)遇冷，房企戰(zhàn)線縮短。

此背景下，三級(jí)管控不僅沒(méi)有發(fā)揮作用的余地，反而導(dǎo)致企業(yè)效率低下，決策變慢，最重要的還有人員冗余，管理成本增加。

本著降本增效、資源配置優(yōu)化的訴求，區(qū)域公司的撤銷，似乎也就成為了必然。

2026年關(guān)鍵詞：穩(wěn)中求進(jìn)、提質(zhì)增效

前面說(shuō)到，中海此次調(diào)整的一個(gè)很大核心，是強(qiáng)化總部決策權(quán)，聚焦一線城市核心市場(chǎng)，有利于企業(yè)投資更加精準(zhǔn)、高效。

特別眼下行業(yè)毛利仍在底部徘徊，現(xiàn)金流仍舊不大充裕的環(huán)境下，這對(duì)企業(yè)而言是很重要的一點(diǎn)。

其實(shí)早在這次動(dòng)作之前，隨著行業(yè)調(diào)整的推進(jìn)，中海近兩年在投資策略上就已經(jīng)有了很大的改變。

一個(gè)明顯的現(xiàn)象，是對(duì)核心一二線城市投入的占比不斷增加。

去年上半年，中海在香港及北京、上海、廣州、深圳等地，貢獻(xiàn)了46%銷售額。

而數(shù)據(jù)顯示，在投資端，2025年全年中海新增權(quán)益拿地金額924.23億元。

其中僅上海、北京、深圳3地投入占比就超過(guò)6成。

近兩年，中海在這些核心城市的投入，也造就了一批現(xiàn)象級(jí)的項(xiàng)目。

特別在2024年，多個(gè)“玖系”產(chǎn)品的誕生，讓中海風(fēng)頭無(wú)兩。

當(dāng)時(shí)，上海的順昌玖里單日銷售近200億元，創(chuàng)下全國(guó)單日銷售額最高紀(jì)錄；

而深圳的深灣玖序，銷售金額就達(dá)155.64億元，是當(dāng)年深圳普通住宅預(yù)售項(xiàng)目銷售金額榜冠軍。

2025年，中海在上海還推售多個(gè)高端項(xiàng)目，如別墅項(xiàng)目“中海云邸玖里”，普陀真如板塊豪宅“中海·環(huán)宇玖章”，以及徐匯濱江“安瀾上?！薄?/p>

在深圳，其與華潤(rùn)置地聯(lián)合打造的深圳灣澐璽去年11月首開(kāi)，單盤(pán)銷售額高達(dá)130億元，刷新了全國(guó)年度單盤(pán)開(kāi)盤(pán)銷售紀(jì)錄。

然而，一二線核心城市投資回歸成為共識(shí)的當(dāng)下，中海也面臨壓力。

特別去年以來(lái)，華潤(rùn)置地、保利發(fā)展等頭部房企紛紛發(fā)力高能級(jí)城市高端產(chǎn)品。中海在上海、北京、廣州等城市的聲量有些力不從心。

數(shù)據(jù)也顯示，2024年中海在上海、北京分別實(shí)現(xiàn)704億、361億，位居行業(yè)第一。而2025年上海下滑近70%至220億；北京雖然仍是銷冠，但業(yè)績(jī)來(lái)自十多個(gè)項(xiàng)目。

經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)上，2025年前三季度，中海累計(jì)經(jīng)營(yíng)溢利為131.5億元，較上年同期下降27.67%。也跟許多房企一樣，面臨下滑壓力。

無(wú)論是銷售額、區(qū)域產(chǎn)品力，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，中海需要更多的核心城市核心項(xiàng)目來(lái)支撐。決策管理，也要更加高效。

今年1月底的工作會(huì)議上，中海就強(qiáng)調(diào)，要緊緊圍繞穩(wěn)中求進(jìn)、提質(zhì)增效的主線；

牢牢把握推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展這一主題，堅(jiān)持以“十五五”規(guī)劃編制為牽引，全力以赴拓市場(chǎng)，持續(xù)深耕港澳，深化改革創(chuàng)新，強(qiáng)化基礎(chǔ)管理，進(jìn)一步提升發(fā)展質(zhì)效、提高核心競(jìng)爭(zhēng)力。

撤銷區(qū)域公司，或還只是中海今年圍繞這一切目標(biāo)而進(jìn)行的主要?jiǎng)幼髦?。不僅是中海，強(qiáng)化管理、提質(zhì)增效也是諸多房企2026年工作的關(guān)鍵詞。

比如招商蛇口，在前幾日的2026年工作會(huì)議就提到，“減負(fù)減重，提質(zhì)提效”是核心任務(wù)。

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