網(wǎng)上一段房產(chǎn)中介視頻火了，說(shuō)的是一名房產(chǎn)中介在訴苦。

這名房產(chǎn)中介說(shuō)，現(xiàn)在打電話給房東，10個(gè)有8個(gè)都不愿意賣了。至于原因，在他看來(lái)，房子越便宜越?jīng)]人買，只要房子不斷上漲，價(jià)格不低的情況下，成交量就上來(lái)了，他手上便宜的房子越來(lái)越少，現(xiàn)在基本沒(méi)有了，感覺(jué)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情要好起來(lái)了。

看得出這名房產(chǎn)中介苦的是手中的房源越來(lái)越少，但也看得出他內(nèi)心還是高興的，畢竟市場(chǎng)開(kāi)始好轉(zhuǎn)，買家會(huì)增多，成交量上來(lái)后，房產(chǎn)中介自然可以獲得更多的傭金。

對(duì)于這一點(diǎn)，下方有網(wǎng)友留言也印證了這一點(diǎn)。

有網(wǎng)友說(shuō)，確實(shí)如此，他在成都，他的一套套3房子，最近帶看量突然增多，已經(jīng)有兩個(gè)人出價(jià)，而且離他的心理價(jià)位沒(méi)差多少了。

另一名在北京的房產(chǎn)博主也表示，最近市場(chǎng)體驗(yàn)明顯，看房定房的周期都在明顯縮短，優(yōu)質(zhì)小戶型走得較快，改善大戶型也被帶動(dòng)起來(lái)，成交逐步回暖。

目前房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖是不爭(zhēng)的事實(shí)，筆者在上個(gè)月就說(shuō)過(guò)，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整到一定程度后，只有那些急需用錢的人會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)賣房，但對(duì)于大多數(shù)人而言，既然跌到這個(gè)份上了，再拋售的意義已經(jīng)不大，寧愿躺平等待市場(chǎng)回暖。究其心理原因常常有兩點(diǎn)：

一是周邊地價(jià)與房?jī)r(jià)倒掛。比如說(shuō)，周邊地價(jià)1萬(wàn)一平米，房?jī)r(jià)也才一萬(wàn)出頭，建房不需要成本嗎？什么原材料價(jià)格都在漲，蓋出來(lái)的新房賣個(gè)2萬(wàn)都很正常。所以，房子價(jià)格沒(méi)有持續(xù)低于成本的道理，輸?shù)牟贿^(guò)是時(shí)間，終究還是會(huì)上來(lái)，回歸到本身價(jià)值。

二是不容許過(guò)度下跌。樓市確實(shí)如前面的房產(chǎn)中介所言，買漲不買跌，房?jī)r(jià)如果一直跌的話，沒(méi)人會(huì)相信當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)是底，購(gòu)房者覺(jué)得下面還有地下室而不敢出手。所以，我們可以看到前段時(shí)間天津要求開(kāi)發(fā)商優(yōu)惠低于備案價(jià)一定幅度要走審批，而且還不一定批。

從這個(gè)角度而言，地方是有意扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)并讓其回穩(wěn)。道理很簡(jiǎn)單，一是房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)諸多行業(yè)，一損俱損，最終影響到GDP和ZJ；二是市場(chǎng)持續(xù)低迷，會(huì)影響到賣地，進(jìn)而影響到目前捉襟見(jiàn)肘的地方財(cái)政。

當(dāng)然，樓市回暖與否，不能僅憑房產(chǎn)中介一家之言。我又查詢了整個(gè)市場(chǎng)的變化，就整體成交價(jià)格而言，新房和二手房雖然沒(méi)有明顯上揚(yáng)，但代表市場(chǎng)熱度的成交量明顯開(kāi)始起來(lái)。而且多方面促暖樓市的信號(hào)正在進(jìn)一步被佐證：

1.抄底資金在陸續(xù)流入。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，1月份法全國(guó)法拍房成交10.5萬(wàn)套，同比上升了3.6%，這也是難得的同比數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)正。聯(lián)想到最近一些地方，如?？凇B門等城市國(guó)資批量買入法拍房，這可視作有大資金在抄底法拍房，他們掌握的訊息更深層次，應(yīng)該是判斷市場(chǎng)差不多到底了。

2.出現(xiàn)部分“新投資人”在大城市核心區(qū)掃貨品質(zhì)次新房。這類房子的顯著特征就是“超跌”，跌出了性價(jià)比，租金收益率在2%以上。還有核心區(qū)帶有學(xué)區(qū)屬性的老房子，這類房子被當(dāng)?shù)氐囊恍┲挟a(chǎn)掃貨，一方面是自用，另一方面由于超跌還具有投資性價(jià)比了。

2.土拍是樓市“晴雨表”。歲末年初是土拍淡季，但哈爾濱的土拍呈現(xiàn)淡季不淡，2026年開(kāi)始的一個(gè)多月，已經(jīng)有10塊地成交，其中3塊地溢價(jià)近30%。作為一個(gè)北方城市，這無(wú)疑為其他城市2026年的土拍開(kāi)了一個(gè)好頭。土地與商品房售價(jià)向來(lái)有“面粉”與“面包”關(guān)系，土地市場(chǎng)與商品房市場(chǎng)必然會(huì)有互動(dòng)影響。

3.資本市場(chǎng)先知先覺(jué)。地產(chǎn)板塊，進(jìn)入今年以來(lái)持續(xù)反彈，持續(xù)反彈1個(gè)月有余，主力資金凈流入超過(guò)125億，幾乎每天都有房地產(chǎn)票封板，目前地產(chǎn)板塊指數(shù)已先于大盤創(chuàng)出階段新高。資本市場(chǎng)從來(lái)都是先于實(shí)體率先反應(yīng)，這說(shuō)明他們用真金白銀在投票，看好接下來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。

4.二手房成交顯著上升。根據(jù)機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，1月份全國(guó)重點(diǎn)13城二手房成交超過(guò)810萬(wàn)平米，環(huán)比、同比分別增加16%和33%，成交量顯著放大，這說(shuō)明目前的價(jià)格已被越來(lái)越多的購(gòu)房者接受和認(rèn)可。價(jià)格方面，百城二手房均價(jià)環(huán)比跌幅只有0.85%了，不出意外的話，未來(lái)1-2個(gè)月就可能轉(zhuǎn)正。

當(dāng)然，樓市回暖的信號(hào)還不止以上這些，我們也沒(méi)有必要逐一梳理，我們需要認(rèn)清一個(gè)事實(shí)是：樓市如股市，成交量不會(huì)說(shuō)謊，二手房成交量持續(xù)放量，不斷創(chuàng)出2021年樓市調(diào)整的新高，這意味著觀望的購(gòu)房者在開(kāi)始出手了。

有人問(wèn)，成交量雖然增加了，但我沒(méi)看到價(jià)格變化啊，成交價(jià)格仍然比較低啊，有的房子還是沒(méi)人問(wèn)啊，這是咋回事？

這個(gè)問(wèn)題的答案其實(shí)很簡(jiǎn)單，就是一個(gè)樓市走勢(shì)的邏輯問(wèn)題，如何理解呢？

一般說(shuō)來(lái)，這幾年隨著價(jià)格的不斷走低，會(huì)積壓一大批低價(jià)房源，目前市場(chǎng)就是在消化這批房源。我們可以看到，首先是一些優(yōu)質(zhì)的、小戶型房源會(huì)被率先成交，這就像文首房產(chǎn)中介說(shuō)的那種情況，手里便宜的房子沒(méi)有了。

接著，隨著市場(chǎng)熱度開(kāi)始上升，帶動(dòng)大戶型以及改善房源成交，原因就在于，原來(lái)手里不好賣的老舊房源能賣掉了，有能力置換面積更大、品質(zhì)更好的房子了。

再后來(lái)，市場(chǎng)上已經(jīng)很難找到“黃金坑”房源了，其他更高價(jià)格的房源也陸續(xù)開(kāi)始成交，由于買漲不買跌的心理作祟，就會(huì)出現(xiàn)同一個(gè)小區(qū)的房源成交價(jià)格不斷上行，完全脫離此前的底部?jī)r(jià)格區(qū)間，新一輪趨勢(shì)形成。

最后，再啰嗦幾句吧。

有粉絲私信問(wèn)我買房時(shí)機(jī)的問(wèn)題，我想說(shuō)的是，很難有人在這個(gè)市場(chǎng)上抄到所謂的絕對(duì)底部，何況房子的價(jià)格也是談出來(lái)的。但有一點(diǎn)是清晰的，沒(méi)有永遠(yuǎn)的漲，自然也不會(huì)永遠(yuǎn)的跌，如果我們真有購(gòu)房需求，可參照股市的理論：

不在下行趨勢(shì)中買房，因?yàn)檎l(shuí)也不知道何時(shí)到底?？僧?dāng)出現(xiàn)底部放量，我們可在試盤線上方介入。樓市試盤線即是所在城市的新房和二手房去化周期，在當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)官網(wǎng)查查就知道了，一般6-12個(gè)月為合理去化周期，如果出現(xiàn)明顯異動(dòng)，這其實(shí)就是在選擇方向了。

此外，對(duì)消息面比較敏感的區(qū)域也應(yīng)關(guān)注。比如此前說(shuō)的海南自由貿(mào)易港封關(guān)、當(dāng)下才出現(xiàn)的首都都市圈空間協(xié)同規(guī)劃等等，核心城市及周邊城市隨著整體市場(chǎng)的企穩(wěn)回暖，其反彈力度往往更大一些，如果真有購(gòu)房需求，決策還是宜果斷些，完全沒(méi)有必要因后知后覺(jué)而付出更多的成本。

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