來源：1細雨中的呼喊

2025年，江蘇連云港贛榆區(qū)法院審理了一起典型爛尾樓糾紛案：購房者柏某、楊某娟因開發(fā)商逾期交房導致項目爛尾，無力繼續(xù)償還按揭貸款，最終被銀行起訴要求清償剩余貸款本息60余萬元及律師費。

此案的核心矛盾照例是：開發(fā)商資金鏈斷裂導致樓盤停工，購房者面臨“錢房兩空”困境。按傳統(tǒng)裁判邏輯，銀行依據(jù)《個人購房擔保借款合同》中“無論房屋是否交付，借款人均需還貸”的格式條款，要求購房者獨自承擔還款責任。

購房者主張：開發(fā)商嚴重違約致使商品房買賣合同目的無法實現(xiàn)，購房者依法解除購房合同及貸款合同，并拒絕繼續(xù)還貸。

一件事先誰都沒有想到的事發(fā)生了——司法的天平這次向弱勢群體傾斜。

連云港贛榆法院作出一個石破天驚的判決：免除購房者還貸責任。剩余貸款本息由開發(fā)商承擔，購房者無需繼續(xù)還款；返還已支付款項，開發(fā)商需退還購房者已付首付及前期貸款本息；

否定銀行格式條款：認定銀行合同中“單方轉嫁風險”的條款無效，因其不合理加重消費者責任。

法理依據(jù)：《民法典》第563條：因開發(fā)商逾期交房（超3個月）構成根本違約，購房者享有法定解除權；

最高法院司法解釋（2020年修訂）第20條：商品房買賣合同解除導致貸款合同目的無法實現(xiàn)時，借款人可解除貸款合同；

參照最高法案例（2019）民再245號：開發(fā)商作為貸款資金實際使用人和受益人，應承擔終極還款義務。

毫無疑問，這一判決顛覆了房地產(chǎn)金融糾紛的傳統(tǒng)邏輯，其劃時代意義體現(xiàn)于三方面：

1. 法理突破：穿透形式正義，直指實質公平

推翻“合同相對性”桎梏：傳統(tǒng)裁判固守“誰貸款誰還款”原則，導致73.6%的爛尾樓糾紛中購房者敗訴。本案首次揭示“雙向擔保”關系本質——開發(fā)商是資金實際受益人，銀行放貸時未盡開發(fā)商資質審查義務，風險不應由購房者承擔。

宣告“霸王條款”無效：明確金融機構不得通過格式條款將自身風控失職轉嫁消費者，彰顯《民法典》公平原則。

2. 社會效應：為160萬爛尾樓家庭提供破局樣本。

破解系統(tǒng)性不公：全國近十年積累約160萬套爛尾樓，此前購房者需同時背負房貸與房租，陷入“雙重剝奪”。本案確立“開發(fā)商擔責+退房退錢”規(guī)則，成為同類案件裁判的坐標系。

倒逼行業(yè)改革：判決后，多家銀行提升開發(fā)商履約能力審查權重40%，住建部加速修訂《商品房預售資金監(jiān)管辦法》，推動監(jiān)管賬戶與工程進度嚴格掛鉤。

3. 司法溫度：在制度冰面上鑿開人道缺口。

承認購房者的“生存權優(yōu)先”：法官在判決書中強調：“當貸款合同的締約基礎（房屋交付）崩塌時，要求購房者為一紙無法兌現(xiàn)的契約終生還貸，違背基本正義”。

并且法院還考慮到避免“沉沒成本”吞噬個體：支持返還首付和已付利息，最大限度減少購房者損失，而非僅“止損”。

說得多好?。〗?jīng)濟持續(xù)下行，現(xiàn)實生活中多少個家庭屋漏偏逢連陰雨，失業(yè)又碰到爛尾樓。最后就因為爛尾樓需要繼續(xù)還貸陷入家破人亡的痛苦深淵。

如果說這是一個有法治有良知有人性有溫度的判決，那么此前的同類案件就恰恰相反！為什么會這樣呢？無非是二百五的預售制與司法惰性雜交留下的孽種。

內地預售制是借鑒了香港“樓花”模式，他們僅學了一半，其最核心的保障機制卻未被引入：

香港政府要求購房款存入律師行托管賬戶，按工程進度支付；內地則由開發(fā)商掌控預售資金，挪用風險極高。

內地缺失“購房者優(yōu)先原則”：香港規(guī)定若延期交房，購房者可在約定交房日第28天至第6個月退房退款，貸款責任自動終止；內地購房者則被困于“繼續(xù)還貸或征信破產(chǎn)”的二元絕境。

在司法機構的惰性操作下，形式主義壓倒實質正義。過往判決機械割裂購房合同與貸款合同，忽視二者在預售模式下的依存關系。而銀行憑借所謂“國家金融安全”的優(yōu)勢地位將格式條款強加于購房者，而法院常常默認其合理性。

更不用說爛尾樓項目多涉及地方政府的稅收、就業(yè)，部分法院顧慮“判倒開發(fā)商”引發(fā)連鎖反應，故而習慣性犧牲購房者。

連云港的這個判決的價值遠超個案——這個“有良知有人性有溫度的判決”并非是對法律的背離，而是對法治真諦——“良法善治”的回歸。而那些曾廣被詬病的判決，實則是制度惰性、利益枷鎖與機械思維共謀的產(chǎn)物。

當司法者敢于在制度冰面上鑿開人道缺口 ，當裁判文書愿為“人之常情”留一席之地，司法便升華為“社會良知的守護者”。當購房者不必跪在爛尾樓前痛哭，當格式條款不能再吞噬弱者生計，司法便完成了從“技術理性”到“人本良知”的躍遷。

正如判決書所昭示：當開發(fā)商明白違約終將自食其果，當銀行學會敬畏消費者權利，我們才真正抵達了法治文明的彼岸。

這樣一個本該石破天驚的判決為什么卻幾乎無聲無息地湮沒在信息的海洋里？

它不該上熱搜嗎？

它不能上頭條嗎？

它不值得歡呼嗎？

我百思不得其姐。