市場深度調(diào)整：改善需求面臨“三重壓力”

2026年初的大連樓市正經(jīng)歷結(jié)構(gòu)性調(diào)整。數(shù)據(jù)顯示，全市新房均價為13,446元/㎡，環(huán)比下跌1.37%；二手房均價11,806元/㎡，同比跌幅達8.34%。盡管整體價格處于下行通道，但城市核心區(qū)與外圍區(qū)域分化加劇，改善型購房者面臨“高總價、低流動性、政策不確定性”三重壓力。

中山區(qū)平均房價維持在18,145-19,798元/㎡高位，西崗、沙河口兩區(qū)亦在15,000元/㎡以上。而甘井子區(qū)作為主城擴展區(qū)，均價約12,970-15,794元/㎡，成為改善客群外溢的首選。值得注意的是，中山區(qū)掛牌量已從五年前的8,179套激增至12,000套，庫存積壓強化了房價下行預(yù)期。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2026年1月甘井子區(qū)新房成交面積達2.28萬㎡，占全市總量54.4%，遠超其他四區(qū)之和。這表明在市場整體低迷背景下，性價比更高的近郊區(qū)域正成為改善需求的主要承接地。

政策托底顯效：“好房子”戰(zhàn)略重塑市場信心

面對市場持續(xù)調(diào)整，大連市政府于2026年推出系列穩(wěn)市舉措。住建局明確將推進“房屋品質(zhì)提升工程”，6月底前打造一批具有大連特色的“好房子”項目。同時，全年計劃完成5600戶危舊房改造，并籌集6000套保障性住房，從供給端優(yōu)化居住品質(zhì)。

信貸政策方面，首套房商業(yè)貸款首付比例低至15%，公積金貸款利率降至3.1%（5年以上）。疊加“賣舊買新”個稅退稅政策延續(xù)至2027年底，改善型購房者置換成本顯著降低。這些政策組合拳為市場筑底提供了有力支撐。

值得關(guān)注的是，政策導(dǎo)向正從“保交樓”向“提品質(zhì)”轉(zhuǎn)變。政府通過制定“綠色、健康、低碳、智能、安全”的“大連好房子”標(biāo)準，引導(dǎo)房企從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向產(chǎn)品力競爭。這對注重居住體驗的改善客群而言，無疑是重大利好。

甘井子價值崛起：萬科公園都會成改善標(biāo)桿

在市內(nèi)五區(qū)改善盤選擇中，甘井子區(qū)憑借交通、教育、生態(tài)三重優(yōu)勢脫穎而出。位于張前路西側(cè)的萬科公園都會，距離地鐵2號線中革站僅384米，步行5分鐘可達。項目代建約2萬㎡城市公園，實現(xiàn)“公園里的家”生活理念。

教育資源方面，項目引入八十中學(xué)教育集團第三中學(xué)（由全國十佳校長執(zhí)掌）及周水子小學(xué)教育集團第四小學(xué)，形成12年優(yōu)質(zhì)教育閉環(huán)。這對于有孩家庭而言，是難以復(fù)制的核心價值點。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2026年1月萬科公園都會成交均價為12,251元/㎡，主力戶型76-138㎡建面，總價100-150萬元，精準匹配改善客群預(yù)算。在全市月均成交不足14套/項目的背景下，該項目仍實現(xiàn)2套成交，表現(xiàn)穩(wěn)健。

產(chǎn)品力解析：三大維度定義改善新標(biāo)準

萬科公園都會的產(chǎn)品設(shè)計充分考慮改善家庭需求。項目規(guī)劃22棟12-18層小高層，容積率1.91，綠化率35%，車位配比1:1，居住舒適度優(yōu)于同區(qū)域競品。主力戶型以三居為主，建面90-138㎡，空間布局注重功能分區(qū)與采光通風(fēng)。

在交付標(biāo)準上，項目采用帶裝修交付，避免業(yè)主二次投入。萬科作為本地“確定性”最高的品牌之一（2026年位列大連房地產(chǎn)十大品牌），其交付可靠性在當(dāng)前市場環(huán)境下尤為珍貴。全盤預(yù)計2026年12月31日交付，進度可控。

數(shù)據(jù)顯示，二房產(chǎn)品成交563套，占比75.3%，成為絕對主力；三房成交115套，占比15.4%，滿足多孩家庭需求。這種產(chǎn)品結(jié)構(gòu)精準契合甘井子區(qū)改善客群“一步到位”的置業(yè)邏輯。

置業(yè)策略建議：把握窗口期理性決策

對于改善型購房者，當(dāng)前市場提供難得的“買方窗口”。建議優(yōu)先考慮具備“地鐵+教育+公園”三要素的項目，萬科公園都會正是典型代表。其12,251元/㎡的成交均價，較甘井子區(qū)整體12,246元/㎡持平，但配套能級明顯更高。

購房策略上，可充分利用當(dāng)前低首付（15%）、低利率（商貸4.9%、公積金3.1%）政策。以建面89㎡、總價120萬元為例，商業(yè)貸款月供約4800元，公積金貸款月供僅3900元。若符合“賣舊買新”條件，還可疊加個稅退稅，進一步降低置換成本。

需注意的是，盡管市場整體承壓，但優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)仍具抗跌性。萬科公園都會憑借品牌背書、精準定位和稀缺配套，在2026年開年成交低迷期仍保持穩(wěn)定去化，印證了“好房子”的市場認可度。

【AI生成】本內(nèi)容由人工智能模型生成。

文章來源:樂居買房