據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2026年1月上海二手住宅成交2.03萬套，環(huán)比微跌0.38%，同比增加26.69%，二手房走出了暖冬行情。

圖：上海二手住宅成交套數(shù)走勢(shì)

數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、上海中原整理

成交維持活躍 外環(huán)外成交保持活躍

雖然進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，但成交延續(xù)去年末的快節(jié)奏。從網(wǎng)上房地產(chǎn)每日網(wǎng)簽數(shù)據(jù)可以看出，工作日繼續(xù)保持在500套以上，雙休日單日均能超過1千套。繼續(xù)和新房產(chǎn)生明顯反差，二手房掛牌房源多，價(jià)格依舊有談判空間，同等價(jià)位的房源，地段要比新房好很多，最重要的是價(jià)格實(shí)惠。

空間分布上和前期大致格局類似，近郊依舊是交易主力。大浦東成交4723套，環(huán)比增加6.54%。寶山排名第二，成交2164套，環(huán)比增加7.18%。閔行排名第三，成交2029套，環(huán)比增加2.22%?？梢娀钴S區(qū)域交易進(jìn)一步提升。從環(huán)線分布來看，外郊外占比超過50%，說明近期剛需入市繼續(xù)保持穩(wěn)定。

低價(jià)房成交保持活躍

成交活躍的同時(shí)是掛牌總量繼續(xù)在縮水，1月新增掛牌量不多，個(gè)別周度甚至只有3千多套新增，而消化特別快，因此掛牌總量在進(jìn)一步下滑。從上海中原二手房報(bào)價(jià)指數(shù)走勢(shì)來看，去年12月下半月開始，報(bào)價(jià)指數(shù)連續(xù)反彈，換而言之，房東的預(yù)期開始轉(zhuǎn)變，降價(jià)“砸盤”案例最近2個(gè)月很少見到。

1月延續(xù)低總價(jià)成交活躍的格局，總價(jià)300萬以內(nèi)的剛需房源占比達(dá)到68.92%，雖然比前期略降2個(gè)百分點(diǎn)，但始終在高位運(yùn)行。典型的交易活躍小區(qū)如曹楊二村，曹楊三村等等。這和最近2個(gè)月上海舊改預(yù)期有關(guān)聯(lián)。就在前幾天浦東、徐匯、靜安三區(qū)開始國(guó)企收購(gòu)老公房，這樣或進(jìn)一步加速此類房子的流轉(zhuǎn)。事實(shí)上，最近2個(gè)月，此類房源的房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定，止跌信號(hào)明顯，甚至個(gè)別小區(qū)掛牌價(jià)格出現(xiàn)小幅上漲?？傮w來看，1月房?jī)r(jià)跌幅明顯收窄，看空預(yù)期明顯好轉(zhuǎn)。

市 場(chǎng) 分 析

上海二手房成交連續(xù)3個(gè)月保持在2萬套以上，1月出現(xiàn)淡季不淡的現(xiàn)象，樓市暖冬行情給市場(chǎng)帶來很多信息。有這樣結(jié)果是幾方面共同因素導(dǎo)致：

一方面是季節(jié)性因素，年末會(huì)有翹尾行情，今年農(nóng)歷新年比較晚，有足夠時(shí)間做交易，疊加新房供應(yīng)短缺，二手是非常好的選擇，并且熱度開始向300萬以上傳遞；

另一方面，政策面、消息面不斷釋放暖意，比如換房個(gè)稅抵扣再延續(xù)2年，上海舊改預(yù)期等，促使買家加快決策步伐。

此外，隨著成交量持續(xù)釋放，掛牌量不斷下行，從價(jià)格角度來看，繼續(xù)下行壓力在穩(wěn)定釋放中，不少房東開始收縮議價(jià)空間，這些都是積極信號(hào)。年初的表現(xiàn)可以看出今年的小陽(yáng)春已經(jīng)穩(wěn)了。