春江水暖鴨先知。春節(jié)剛過(guò)，樓市這邊動(dòng)靜不小。

上海頒布了新政策，限購(gòu)放寬，公積金貸款額度直接提高到240萬(wàn)，多子女家庭能到324萬(wàn)；廣州那邊更加熱鬧，越秀地產(chǎn)花了236個(gè)億拿下天河地塊，樓面價(jià)猛漲到8萬(wàn)6，刷新了廣州的單價(jià)記錄。

一個(gè)是在需求端開(kāi)展松綁, 讓你更容易能夠進(jìn)場(chǎng)，另一個(gè)是在供給端用力，開(kāi)發(fā)商敢用真金白銀去拿地了。

見(jiàn)到這些信息后，很多人開(kāi)始心動(dòng)，是不是該下手了？

事實(shí)是，這幾年，一線城市的樓市分化，已經(jīng)到了讓人看不懂的地步。一邊是核心區(qū)豪宅日光，富豪們頂著大太陽(yáng)排隊(duì)去認(rèn)籌；另一邊，很多地方的房子卻好像燙手的山芋一樣，掛出去大半年都沒(méi)人要, 價(jià)格一降再降，好像掉進(jìn)了無(wú)底洞一樣。

說(shuō)到底，這是周期導(dǎo)致的，也是城市發(fā)展的必然陣痛。

對(duì)于真正的自住買家或者長(zhǎng)期持有房子的業(yè)主而言，不用恐慌，然而有些坑, 確實(shí)要學(xué)會(huì)繞開(kāi)。

有三類區(qū)域的房子，在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間里，可能會(huì)一直處在谷底，輕易難以翻身。

第一類，就是那些被大量新房供應(yīng)壓垮的板塊。

現(xiàn)在樓市進(jìn)入存量博弈階段，購(gòu)買力就這么些, 你這邊新房好像下餃子一樣往鍋里倒，那邊的二手房自然就冷清了。

北京的昌平就是一個(gè)例子, 有個(gè)叫龍湖凌雲(yún)頌的項(xiàng)目，拿了地、蓋了房，還請(qǐng)了龍湖代建貼牌，那么結(jié)果怎么樣？

取證三個(gè)多月，網(wǎng)簽才33套，去化率不到6%。

開(kāi)發(fā)商撐不住開(kāi)始降價(jià), 去年12月成交均價(jià)還能保持在4萬(wàn)2，到了今年1月直接降到4萬(wàn)出頭，結(jié)果只換來(lái)8套網(wǎng)簽。

降價(jià)都沒(méi)人買賬，市場(chǎng)就是這么現(xiàn)實(shí)，你越降，人越不敢買，在這種情況下, 周邊的二手房能好到哪兒去？

深圳的龍華民治片區(qū)情況也大致一樣，那邊有一個(gè)爛尾了三十多年的項(xiàng)目終于要上市了，它叫恒地尊悅花園, 一亮相就有672套住宅。

問(wèn)題是，周邊原本新樓盤(pán)就很集中，像中建鵬宸云筑、中海明德里……均價(jià)大多在5萬(wàn)到6萬(wàn)之間, 還有好幾個(gè)樓盤(pán)等著上市。

這么多房子湊一塊兒, 未來(lái)的二手房想要實(shí)現(xiàn)好轉(zhuǎn)，要經(jīng)過(guò)多少年才能夠把庫(kù)存消化掉？

新房要是賣不出去就得打折，二手房要是賣不出去就要降價(jià), 新房降價(jià)之后壓制著二手房接著降價(jià)，最后整個(gè)片區(qū)的價(jià)格體系就會(huì)崩潰掉。

第二類，就是那些暫時(shí)偏離城市發(fā)展主方向的區(qū)域。

城市發(fā)展存在路徑依賴，資源就那么一些，要集中力量辦重要的事，沒(méi)辦法到處發(fā)展, 廣州的黃埔區(qū)就是一個(gè)典型例子。

前些年在人才政策和產(chǎn)業(yè)預(yù)期的雙重刺激下，黃埔一度是東進(jìn)神話的代表，房?jī)r(jià)漲得挺厲害，那現(xiàn)在, 潮水退了。

科學(xué)城的東薈城, 高峰期86平的小三房能賣到4萬(wàn)9一平米，現(xiàn)在同戶型的成交價(jià)就1萬(wàn)8，4年時(shí)間就蒸發(fā)了260多萬(wàn)。

知識(shí)城的幸福譽(yù)，兩房戶型高峰期要250萬(wàn)以上，現(xiàn)在80來(lái)萬(wàn)就能買得到。

不是說(shuō)這些地方不好, 而是當(dāng)政策紅利沒(méi)了之后，新房供應(yīng)多起來(lái)了，缺乏堅(jiān)實(shí)居住價(jià)值支撐的價(jià)格體系，肯定得面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

城市的資源就那么一點(diǎn)兒，這里冷了，那兒才能熱起來(lái)，這是沒(méi)辦法的事情。

深圳的情況也很能體現(xiàn)問(wèn)題。

南山、福田這些核心區(qū)域，房?jī)r(jià)從最高點(diǎn)下降了大概30%左右, 南山區(qū)從12萬(wàn)每平方米降到8.5萬(wàn)，福田區(qū)從10萬(wàn)降到7萬(wàn)。

但寶安、龍華的調(diào)整更加厲害，寶安從8萬(wàn)2跌到5萬(wàn)4, 龍華從7萬(wàn)7跌到5萬(wàn)3。更可怕的是在供給方面，南山二手房掛牌量從4000多套急劇增加到1.4萬(wàn)套, 福田也是從4500套漲到1.4萬(wàn)套。

庫(kù)存迅速積累起來(lái)，買家就有了討價(jià)還價(jià)的空間。

那些離主城區(qū)遠(yuǎn)、又沒(méi)有什么產(chǎn)業(yè)支撐的板塊，購(gòu)買力被不斷吸走, 自然而然就很難有好的發(fā)展。

第三類, 就是那些已經(jīng)脫離或者正在脫離城市房?jī)r(jià)體系的區(qū)域，特別是遠(yuǎn)郊以及所謂的環(huán)京、環(huán)滬。

北京的燕郊，曾經(jīng)是很多北漂的耶路撒冷, 三十公里的距離，跨過(guò)潮白河，就能夠省掉一多半在北京買房的錢。

那時(shí)候，售樓處像菜市場(chǎng)一樣熱鬧，房?jī)r(jià)漲到了4萬(wàn)。

現(xiàn)在, 2026年2月，燕郊二手房均價(jià)跌到9365元，和2017年的高點(diǎn)相比，下跌了七成。

當(dāng)年花430萬(wàn)買的房子, 現(xiàn)在市值或許連230萬(wàn)都不到，首付全沒(méi)了，還要接著還貸。

為什么會(huì)這樣？

因?yàn)?017年的一道限購(gòu)令，非本地戶籍的人要連續(xù)交3年社保才能夠買房，直接把北京外溢的需求擋在了河對(duì)岸, 更關(guān)鍵的是，這里沒(méi)有產(chǎn)業(yè)，沒(méi)有工作，那就沒(méi)有真正的剛需。

當(dāng)投機(jī)的人都不再參與，最后一絲不掛的就只有這座城市自己了。

再說(shuō)說(shuō)北京遠(yuǎn)郊的密云，去年年底拍了一塊地，樓面價(jià)才7700多，創(chuàng)下近6年宅地成交的新低。周邊好幾個(gè)項(xiàng)目，都賣了一年多了, 有的網(wǎng)簽率還不到40%。

這能說(shuō)明什么？

遠(yuǎn)郊市場(chǎng)正朝著“環(huán)京化”發(fā)展，只能靠本地人來(lái)接盤(pán), 可本地人的購(gòu)買力和需求量，根本撐不起之前被吹起來(lái)的那個(gè)泡沫。

上海周邊的情況也是差不多，嘉興、太倉(cāng)的房子都跌回幾千塊錢一平米了，當(dāng)年沖進(jìn)去的投資客, 現(xiàn)在大多都被套住。

所以，當(dāng)下的樓市已經(jīng)不再是那種“買到就是賺到”的粗放時(shí)代。

對(duì)于普通的我們來(lái)說(shuō)，買房更多得回歸居住的根本，要思考自己到底需要什么。

那些短期特別難有起色的區(qū)域, 不是說(shuō)不能買，而是你得有足夠的耐心和承受能力，去陪著它度過(guò)那漫長(zhǎng)的低谷時(shí)期。

城市在收縮, 資源在集中，有些地方可能真得要非常非常長(zhǎng)的時(shí)間，才能等到下一個(gè)春天。