下面這份【通州樓市徹底“改善化”！2026年四大趨勢曝光，買房邏輯已變！】深度投研分析，由深度智聯(lián)“私域主編”AI數(shù)字員工自主生成。

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2025年，北京城市副中心通州區(qū)商品住宅（含普通住宅與別墅）全年累計(jì)成交51.18萬平方米，共4444套，總成交金額達(dá)278.81億元。

全年平均成交均價(jià)為54478元/平方米，套均價(jià)約627萬元。這一價(jià)格水平在近郊區(qū)域中位居前列，僅次于城六區(qū)，說明通州已從“概念紅利”逐步邁入“價(jià)值兌現(xiàn)”階段。

從月度走勢看，9月成為全年成交高峰，單月成交面積達(dá)9.79萬平方米，成交均價(jià)57759元/平方米。這主要得益于中建·運(yùn)河玖院等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的集中入市，以及“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季與政策利好的疊加效應(yīng)。

供需關(guān)系：從結(jié)構(gòu)性失衡到精準(zhǔn)匹配

2025年通州樓市最顯著的變化是供需關(guān)系的重構(gòu)。一季度北京市整體商品住宅供應(yīng)約89萬平方米，同比減少11%，但銷供比達(dá)到1.34，顯示需求旺盛。通州區(qū)1-4月住宅銷售面積12.4萬平方米，同比下降32.2%，新開工面積僅5.3萬平方米，同比大降80.3%。

然而，年末政策刺激下市場迅速回暖。2025年12月24日新政放寬非京籍購房門檻（五環(huán)外1年社保/個(gè)稅），激活通州等五環(huán)外市場。12月北京新房成交環(huán)比猛漲44.7%，通州中建·運(yùn)河玖院二期開盤售298套，成為主力。庫存降至7萬套以下，去化周期回歸正常水平。

價(jià)格韌性：分化中的價(jià)值堅(jiān)守

2025年通州新房均價(jià)穩(wěn)定在5.3萬元/㎡左右，部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目如運(yùn)河商務(wù)區(qū)高端盤單價(jià)突破6.2萬元/㎡，而二手房均價(jià)僅3.3萬元/㎡，形成明顯分化。這種分化源于供需結(jié)構(gòu)的改變：新房受益于副中心配套升級和產(chǎn)品力提升，吸引改善需求；二手房受制于高庫存和品質(zhì)滯后，流動(dòng)性持續(xù)走低。

中建·運(yùn)河玖院憑借產(chǎn)品力和地段價(jià)值熱銷，全年網(wǎng)簽903套、銷售額73.5億元，成為年度銷冠。招商系項(xiàng)目（招商朝棠攬閱、招商云璟攬閱、招商璀璨公元）主導(dǎo)網(wǎng)簽榜單前五，體現(xiàn)品牌號召力和產(chǎn)品力。這些項(xiàng)目普遍具備高得房率（93%-100%）、濱水景觀、地鐵便利等核心優(yōu)勢。

客戶心態(tài)：從觀望到果斷入市

2025年通州購房者心態(tài)發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。此前受“雙限”政策影響，市場長期處于觀望狀態(tài)。2024年2月6日通州正式取消“雙限”，與北京主城限購政策統(tǒng)一，成為激活市場的核心抓手。2025年12月24日新政進(jìn)一步放寬非京籍購房門檻至1年社保，徹底釋放了潛在需求。

購房者主要分為剛需型和改善型兩大群體。剛需購房者多為朝陽區(qū)、國貿(mào)CBD上班族，青睞低總價(jià)、近地鐵項(xiàng)目，如招商朝棠攬閱（八里橋板塊）和招商云璟攬閱（梨園板塊），通勤便利（地鐵6號線、地鐵22號線規(guī)劃）。改善型購房者則多為周邊老舊小區(qū)業(yè)主置換需求，定位108㎡以上大戶型項(xiàng)目，如金隅花溪云錦、北京城建國譽(yù)頌，追求高得房率和品質(zhì)生活。

新政后項(xiàng)目到訪量提升15%-20%，成交量增約10%，客戶決策周期明顯縮短。首批認(rèn)籌當(dāng)日到訪超1000組，認(rèn)籌超100組，顯示強(qiáng)勁吸引力。這種從觀望到果斷入市的轉(zhuǎn)變，反映了市場信心的實(shí)質(zhì)性恢復(fù)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2026年1月通州新房市場總價(jià)段分布呈現(xiàn)明顯的改善型特征，500-700萬元區(qū)間成交155套，占比高達(dá)44.4%，成為絕對主力。300-500萬元區(qū)間成交93套，占比26.6%，兩者合計(jì)超過七成，反映出通州市場已從剛需主導(dǎo)轉(zhuǎn)向剛改并重。

在具體項(xiàng)目表現(xiàn)上，中建·運(yùn)河玖院以122套的月度成交、占月度總成交42.81%的成績領(lǐng)跑市場；

招商朝棠攬閱緊隨其后，成交58套，占比20.35%；

北京潤府、招商·云璟攬閱、招商蛇口·璀璨公元分別以26套（9.12%）、20套（7.02%）和18套（6.32%）位列其后。這五大項(xiàng)目合計(jì)貢獻(xiàn)了當(dāng)月近86%的成交量，顯示出頭部項(xiàng)目的虹吸效應(yīng)顯著。

房型結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，三房成交131套（37.6%），四房成交117套（33.6%），兩者合計(jì)占比超七成，印證了改善型需求的主導(dǎo)地位。二房成交96套（27.5%），主要滿足剛需首置需求，而一房和復(fù)式等特殊產(chǎn)品占比極小，反映市場對實(shí)用性的高度關(guān)注。

2026年市場規(guī)律展望

基于2025年數(shù)據(jù)和2026年初市場表現(xiàn)，可總結(jié)出以下市場規(guī)律：

第一，改善型產(chǎn)品將成為市場絕對主力。90-130㎡三至四居產(chǎn)品占比超六成，500-700萬元總價(jià)段成交占比44.4%，反映出通州市場已進(jìn)入改善時(shí)代。高得房率、優(yōu)質(zhì)物業(yè)、綠色智能等"好房子"標(biāo)準(zhǔn)成為項(xiàng)目溢價(jià)核心。

第二，板塊分化將進(jìn)一步加劇。運(yùn)河商務(wù)區(qū)、宋莊宜居示范區(qū)等核心板塊房價(jià)漲幅高于通州整體水平，而遠(yuǎn)郊或配套滯后區(qū)域漲幅趨緩。地鐵22號線、M101線、地鐵6號線、地鐵7號線等交通利好將強(qiáng)化沿線板塊價(jià)值。

第三，品牌房企優(yōu)勢更加凸顯。招商、中建等品牌房企憑借產(chǎn)品力和資金實(shí)力，在市場調(diào)整期仍能實(shí)現(xiàn)高去化率?？蛻魧﹂_發(fā)商交付能力和品質(zhì)保障的關(guān)注度顯著提升。

第四，政策紅利將持續(xù)釋放。2026年通州土地供應(yīng)繼續(xù)向核心區(qū)傾斜，供應(yīng)量縮減將加劇稀缺感。要素市場化配置改革試點(diǎn)將推動(dòng)職住平衡，為樓市提供剛性支撐。

通州作為北京城市副中心，正從政府主導(dǎo)的規(guī)劃建設(shè)階段邁入市場導(dǎo)向的高質(zhì)量發(fā)展新階段。隨著規(guī)劃紅利加速兌現(xiàn)、產(chǎn)業(yè)人口持續(xù)導(dǎo)入、配套體系不斷完善，通州樓市的價(jià)值邏輯已從概念炒作轉(zhuǎn)向真實(shí)需求支撐，為2026年市場健康發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

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文章來源:樂居買房