VOL 3739

2026年1月，上海浦東， 一項(xiàng)名為“上善”的慈善信托宣布啟動(dòng)。試圖用最高50%的稅費(fèi)補(bǔ)貼，讓不動(dòng)產(chǎn)信托變得稍微“便宜”一些。

“上善”慈善信托由浦東新區(qū)社會(huì)發(fā)展基金會(huì)、上海國(guó)際信托及社會(huì)愛(ài)心人士共同發(fā)起，計(jì)劃每年為以不動(dòng)產(chǎn)設(shè)立特殊需要信托（簡(jiǎn)稱特需信托）的家庭提供最高契稅和登記費(fèi)補(bǔ)貼，同時(shí)為特殊家庭開(kāi)通了政策綠色通道并簡(jiǎn)化申請(qǐng)流程。

就在一個(gè)月前，2025年12月，廣州。 自閉癥孩子?jì)寢尡R瑩，用 “預(yù)告登記” 的新方式，30分鐘就為兒子設(shè)立了一份房產(chǎn)信托，率先繞開(kāi)了那座“稅負(fù)大山”。

一南一北，兩種探索，共同指向了中國(guó)心智障礙家庭最焦慮的“身后之問(wèn)”：

當(dāng)父母老去，如何將家庭房產(chǎn)，安全地轉(zhuǎn)化為孩子一生的保障？慈善信托的創(chuàng)新，又能否真正化解不動(dòng)產(chǎn)信托的重重關(guān)卡？

文 | Susan

編輯 | Zoey_hmm

慈善信托：試圖破解房產(chǎn)信托的核心困境

慈善信托的創(chuàng)新，直接刺中了當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)信托最核心的障礙：高昂的稅費(fèi)。

據(jù)證券時(shí)報(bào)報(bào)道，北京市通州區(qū)區(qū)長(zhǎng)助理、區(qū)政府特聘專家林巍曾分析了通州區(qū)首單不動(dòng)產(chǎn)信托案例。該案例中的老人想把價(jià)值數(shù)百萬(wàn)的自住商品房轉(zhuǎn)入信托時(shí)，稅費(fèi)的測(cè)算令人心驚：

受讓環(huán)節(jié)的契稅是個(gè)人持有的三倍；

持有環(huán)節(jié)每年需要額外繳納房產(chǎn)稅；

未來(lái)處置時(shí)，即使住滿5年、唯一住房，房產(chǎn)升值部分的所得稅仍達(dá)20%

三項(xiàng)相加，與個(gè)人直接持有房產(chǎn)相比，信托的額外總稅負(fù)達(dá)數(shù)十萬(wàn)元。這對(duì)特殊家庭來(lái)說(shuō)是一筆沉重的負(fù)擔(dān)。

廣州盧瑩的案例則提供了另一種思路。

她采用的“預(yù)告登記”模式，房產(chǎn)并未立即過(guò)戶，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，因此暫不觸發(fā)交易稅費(fèi)。

這為家庭提供了一個(gè)寶貴的“政策觀察期”，能以極低成本先行鎖定法律框架。

兩種模式，共同映射出當(dāng)前的核心矛盾：家庭的核心資產(chǎn)是房產(chǎn)，但將其轉(zhuǎn)化為可持續(xù)保障的工具，路徑依然狹窄且成本高昂。

然而，稅費(fèi)只是第一關(guān)。不動(dòng)產(chǎn)信托還面臨著全國(guó)性困境。

目前，僅有北京、上海和廣州等少數(shù)幾個(gè)地區(qū)試點(diǎn)不動(dòng)產(chǎn)信托，全國(guó)大多數(shù)地區(qū)登記路徑尚未打通；不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)普遍缺乏信托登記操作細(xì)則，工作人員對(duì)信托法律性質(zhì)理解不足，導(dǎo)致“不敢辦、不會(huì)辦”。

即使完成登記，房產(chǎn)在漫長(zhǎng)的信托存續(xù)期如何管理，仍是一片空白。

信托公司需要定期評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值，但缺乏針對(duì)特需信托的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。自閉癥家庭房產(chǎn)往往位置、品質(zhì)一般，評(píng)估價(jià)值可能偏低，影響受益人長(zhǎng)期保障能力。

房產(chǎn)若用于出租，信托公司普遍缺乏物業(yè)管理能力，外包又增加成本，如何解決租客篩選、日常維護(hù)、糾紛處理等繁瑣事務(wù)。

最讓人焦慮的是，當(dāng)孩子突發(fā)重病急需用錢時(shí)，這套被“鎖”在信托里的房產(chǎn)，能否快速變現(xiàn)？現(xiàn)有的評(píng)估、掛牌、交易流程，動(dòng)輒耗時(shí)2-3個(gè)月，根本等不起。

慈善信托的模式，試圖解決這些困境。

“它的基本邏輯，是通過(guò)政府補(bǔ)貼與社會(huì)捐贈(zèng)形成協(xié)同，分擔(dān)登記環(huán)節(jié)可能產(chǎn)生的稅費(fèi)及相關(guān)成本，從而降低設(shè)立門檻。”

上海博蕓律師事務(wù)所主任、上海市律師協(xié)會(huì)婚姻家事專業(yè)委員會(huì)委員楊燕亭律師解釋。

在補(bǔ)貼機(jī)制上，體現(xiàn)出“精準(zhǔn)化”思路，補(bǔ)貼并非平均分配，而是根據(jù)家庭經(jīng)濟(jì)狀況等因素進(jìn)行差異化支持，以提高資源配置效率與制度公平性。

具體落地上強(qiáng)調(diào)服務(wù)流程的一站式整合與簡(jiǎn)化，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化路徑降低申請(qǐng)與辦理成本，提升特殊群體獲得服務(wù)的可達(dá)性與便利性。

楊燕亭律師指出，“上善”慈善信托的設(shè)立，標(biāo)志著地方政府開(kāi)始以更具系統(tǒng)性的治理思維回應(yīng)特殊群體的財(cái)產(chǎn)保障需求。

然而，這一看似完善的模式，在實(shí)踐中也有不少局限，僅浦東新區(qū)符合初步條件的自閉癥家庭就有約數(shù)千戶，加上其他特殊需要群體，潛在需求超過(guò)1萬(wàn)戶。

目前“上善”慈善信托仍依賴于慈善捐贈(zèng)，具有不確定性，政府財(cái)政補(bǔ)貼又受預(yù)算限制。

對(duì)于自閉癥家庭，即使獲得50%補(bǔ)貼，家庭仍需承擔(dān)另一半稅費(fèi)。再加上信托管理費(fèi)通常為資產(chǎn)價(jià)值的0.3%-0.5%/年、監(jiān)察人費(fèi)用，“補(bǔ)貼后仍然負(fù)擔(dān)過(guò)重”。

“上善”模式高度依賴浦東“引領(lǐng)區(qū)”的特殊政策權(quán)限。關(guān)鍵突破：不動(dòng)產(chǎn)信托登記綠色通道、專項(xiàng)稅費(fèi)補(bǔ)貼機(jī)制均基于地方性政策文件。

這些創(chuàng)新若要在其他地區(qū)復(fù)制，需要當(dāng)?shù)卣型雀母镆庠负唾Y源投入。

即使信托解決了“錢”的問(wèn)題，但“服務(wù)”仍然薄弱。

資金到位，自閉癥人士能否獲得合適、優(yōu)質(zhì)的日間照料、職業(yè)培訓(xùn)、社區(qū)融合服務(wù)，仍取決于當(dāng)?shù)胤?wù)供給水平。

不止是錢，信托是一個(gè)精心設(shè)計(jì)的微系統(tǒng)

要理解這一切努力，需先理清一個(gè)關(guān)鍵概念：我們討論的，究竟是什么信托？

在中國(guó)，自閉癥譜系障礙人士數(shù)量超過(guò)千萬(wàn)，背后是數(shù)千萬(wàn)家庭成員長(zhǎng)期的精神與經(jīng)濟(jì)重壓。

北京市曉更助殘基金會(huì)《心智障礙者家庭現(xiàn)狀與未來(lái)托付需求調(diào)研》揭示：家長(zhǎng)平均需為孩子未來(lái)生活預(yù)算123萬(wàn)元，預(yù)計(jì)僅能維持15年基本生活。

而當(dāng)這些孩子度過(guò)學(xué)齡期，46%的20-39歲心智障礙者和34%的40歲以上者長(zhǎng)期處于“在家”安置狀態(tài)，形成了“家庭養(yǎng)老養(yǎng)殘”的沉重閉環(huán)。

而傳統(tǒng)保障機(jī)制全面失靈，政府托底服務(wù)集中于學(xué)齡前和義務(wù)教育階段，商業(yè)保險(xiǎn)大多將自閉癥列為免責(zé)條款，少子化、高流動(dòng)性和家庭原子化也加劇了自閉癥家庭的養(yǎng)老養(yǎng)殘困境。

特需信托正是在這種系統(tǒng)性缺位中應(yīng)運(yùn)而生，它試圖回答那個(gè)懸在千萬(wàn)家庭心頭的問(wèn)題：當(dāng)我們老去、離去，我們自閉癥的孩子如何有尊嚴(yán)、有保障地度過(guò)余生？

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，當(dāng)自閉癥家庭為了孩子一生的照護(hù)而設(shè)立信托時(shí)，它最準(zhǔn)確的名稱是“特殊需要信托”（簡(jiǎn)稱特需信托）。

特需信托與傳統(tǒng)信托截然不同。普通家族信托以“財(cái)富保值增值與代際傳承”為核心，而特需信托的核心使命是“構(gòu)建一個(gè)超越委托人生命周期的持續(xù)性照護(hù)生態(tài)”。

如果這個(gè)信托里裝入的主要財(cái)產(chǎn)是房子，從財(cái)產(chǎn)類型上，它可以被稱為“不動(dòng)產(chǎn)信托”。

如果它的設(shè)立和管理中引入了公益慈善資金與目的，就像“上善”這樣，它就又具備了“慈善信托”的屬性。

“不動(dòng)產(chǎn)信托”與“慈善信托/特需信托”并不是同一套分類標(biāo)準(zhǔn)，二者并不沖突，反而可以疊加：

例如，自閉癥家庭將房產(chǎn)裝入信托進(jìn)行長(zhǎng)期管理并按需給付，從財(cái)產(chǎn)構(gòu)成角度可稱為“不動(dòng)產(chǎn)信托”，

但從設(shè)立目的與服務(wù)對(duì)象角度，更準(zhǔn)確的定位是“特需信托”；

若該信托同時(shí)具備公益募捐與慈善目的并符合法定要件，也可能進(jìn)一步呈現(xiàn)慈善信托屬性。

成熟的特需信托需建立“受托人-指令權(quán)人-監(jiān)察人-服務(wù)方”四方制衡機(jī)制。

這一點(diǎn)在盧瑩的信托安排中體現(xiàn)得尤為清晰。

她本人作為“指令權(quán)人”，負(fù)責(zé)根據(jù)兒子森森的實(shí)際生活需求發(fā)出指令；監(jiān)察人則由廣州市揚(yáng)愛(ài)特殊孩子家長(zhǎng)俱樂(lè)部擔(dān)任，專門監(jiān)督信托公司是否按約定執(zhí)行。

森森在實(shí)習(xí)

這種設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)了“人與錢分開(kāi)”，讓照料孩子的決策權(quán)與財(cái)產(chǎn)管理權(quán)相互獨(dú)立、彼此監(jiān)督，最大程度保障了孩子利益的純粹性。

上?！吧仙啤贝壬菩磐幸矘?gòu)建了類似的多方協(xié)同治理結(jié)構(gòu)：

由浦東新區(qū)民政局承擔(dān)需求審核與項(xiàng)目監(jiān)督；

由浦東社會(huì)發(fā)展基金會(huì)統(tǒng)一管理捐贈(zèng)資金并負(fù)責(zé)補(bǔ)貼發(fā)放；

由上海國(guó)際信托完成信托架構(gòu)設(shè)計(jì)并開(kāi)展資產(chǎn)管理；

由律師事務(wù)所擔(dān)任監(jiān)察人，實(shí)施全流程的合規(guī)監(jiān)督；

同時(shí)引入社會(huì)參與機(jī)制，由愛(ài)心人士提供初始捐贈(zèng)，形成可持續(xù)的公益資金來(lái)源。

楊燕亭律師指出，這種結(jié)構(gòu)旨在確保信托目的不被偏離，讓每一分錢都用在孩子漫長(zhǎng)的生命歷程中。

家庭分階段規(guī)劃，打破“一步到位”的焦慮

面對(duì)復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)，自閉癥家庭更需要一份理性、務(wù)實(shí)的行動(dòng)指南。規(guī)劃不應(yīng)是一步到位的沖動(dòng)，而應(yīng)是“分階段推進(jìn)、按事件觸發(fā)”的規(guī)劃路徑。

常見(jiàn)的觸發(fā)事件如，父母健康狀況出現(xiàn)變化、孩子支持需求顯著升級(jí)、主要資產(chǎn)需要處置或遷居、地方政策試點(diǎn)窗口出現(xiàn)、家庭照護(hù)網(wǎng)絡(luò)發(fā)生重大調(diào)整等。

在這套思路下，規(guī)劃可以分為三個(gè)階段：

第一階段（父母約40–60歲）以“學(xué)習(xí)與準(zhǔn)備”為主。建議參加家長(zhǎng)組織或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)的特需信托講座，完成家庭資產(chǎn)梳理并明確可用于長(zhǎng)期管理的資產(chǎn)范圍。

同時(shí)觀察并篩選潛在監(jiān)護(hù)人、照護(hù)支持人選以及監(jiān)督與協(xié)調(diào)角色的人選（實(shí)踐中常被稱為監(jiān)察人/保護(hù)人/監(jiān)督人等），并持續(xù)跟進(jìn)本地政策動(dòng)態(tài)與試點(diǎn)信息；

如果家庭主要資產(chǎn)為房產(chǎn)，應(yīng)盡早了解本地涉及不動(dòng)產(chǎn)信托登記、稅費(fèi)與交易限制等規(guī)則，避免后期在執(zhí)行層面“卡殼”。

這一階段最容易被忽視、卻最具決定性的一項(xiàng)工作是制作《受益人生活需求手冊(cè)》：

系統(tǒng)化記錄下來(lái)孩子的醫(yī)療與用藥記錄、

治療與康復(fù)方案、教育與訓(xùn)練安排、

生活習(xí)慣與溝通方式、危險(xiǎn)行為預(yù)案、

常用服務(wù)機(jī)構(gòu)與聯(lián)系人等，

并與潛在監(jiān)護(hù)人、監(jiān)督角色正式溝通確認(rèn)，

形成可交接、可持續(xù)的照護(hù)信息體系。

第二階段（父母約60–70歲）進(jìn)入“制度固化與資產(chǎn)轉(zhuǎn)入”階段。

在家庭已明確長(zhǎng)期管理目標(biāo)且人選基本穩(wěn)定后，正式簽訂信托合同及配套法律文件，辦理財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)（包括資金劃轉(zhuǎn)、不動(dòng)產(chǎn)登記等）。

同步申請(qǐng)可能享受的政府補(bǔ)貼或慈善資助；同時(shí)建立定期審查機(jī)制，建議至少每三年做一次整體評(píng)估。

更重要的是設(shè)置“重大事件隨時(shí)觸發(fā)復(fù)審”的規(guī)則，以應(yīng)對(duì)政策變化、家庭結(jié)構(gòu)變化、核心照護(hù)人變動(dòng)、孩子需求變化、或受托機(jī)構(gòu)規(guī)則調(diào)整等現(xiàn)實(shí)情況。

第三階段（父母70歲以上）進(jìn)入“監(jiān)督調(diào)整與交接準(zhǔn)備”階段。

定期與受托人及監(jiān)督角色溝通，根據(jù)孩子需求變化調(diào)整服務(wù)內(nèi)容與支出結(jié)構(gòu)，完善身后事項(xiàng)交接清單。

在必要時(shí)引入司法或行政輔助機(jī)制以降低重大交易與財(cái)產(chǎn)處分風(fēng)險(xiǎn)，確保照護(hù)與資金安排在父母逐漸退出一線管理后仍能連續(xù)、穩(wěn)定地運(yùn)行。

在上述路線圖下，不同資產(chǎn)結(jié)構(gòu)需要差異化設(shè)計(jì)。

高資產(chǎn)家庭（例如總資產(chǎn)500萬(wàn)元以上），可設(shè)立涵蓋不動(dòng)產(chǎn)與現(xiàn)金的綜合信托，平衡收益與流動(dòng)性，關(guān)鍵是引入更強(qiáng)的監(jiān)督與問(wèn)責(zé)機(jī)制，例如設(shè)置雙監(jiān)督角色或分層授權(quán)，并預(yù)留合理的變更條款以適應(yīng)未來(lái)政策與家庭情況的變化。

中等資產(chǎn)家庭（例如總資產(chǎn)100–500萬(wàn)元），策略更務(wù)實(shí)，優(yōu)先考慮現(xiàn)金信托，謹(jǐn)慎評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)，房產(chǎn)一旦涉及信托登記、稅費(fèi)與流動(dòng)性管理，執(zhí)行成本會(huì)顯著上升；

若必須處理房產(chǎn)，可結(jié)合家庭實(shí)際在“出售房產(chǎn)轉(zhuǎn)為現(xiàn)金信托”、“反向抵押釋放現(xiàn)金流”、“現(xiàn)金信托與服務(wù)型信托結(jié)合提升資金使用效率”等路徑中選擇，同時(shí)積極關(guān)注并參與地方試點(diǎn)，爭(zhēng)取補(bǔ)貼與成本減免。

對(duì)于資產(chǎn)有限家庭（例如總資產(chǎn)100萬(wàn)元以下），核心建議是“政府保障為底、小額信托為骨架、慈善資源為補(bǔ)充”的組合策略。

必須用足政府一切福利保障，如低保，康復(fù)補(bǔ)貼等。

在此基礎(chǔ)上，考慮設(shè)立一個(gè)用途聚焦的“小額指示信托”，專門用于醫(yī)療，康復(fù)訓(xùn)練、特地課程、緊急支出或輔助器具等，并通過(guò)票據(jù)審核、按月定額、向服務(wù)機(jī)構(gòu)直接支付等方式，防止資金被挪用。

同時(shí)，盡可能鏈接一些慈善補(bǔ)貼項(xiàng)目與社會(huì)資源，加入家長(zhǎng)互助組織，在集體智慧中尋找出路。 可探索“信托+保險(xiǎn)”組合，用更小的資金撬動(dòng)更穩(wěn)定的保障現(xiàn)金流。

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