增城無(wú)需多言，新房賣爽了。

數(shù)據(jù)顯示，增城2025年新房網(wǎng)簽第一，且是全市唯一破萬(wàn)套的區(qū)域，而火爆中心在新塘。

時(shí)隔3年，新塘又有新盤(pán)要來(lái)了。最近，增城城投新塘鎮(zhèn)地鐵13號(hào)線沙村站北側(cè)127號(hào)地塊項(xiàng)目，已完成備案。

作為新塘首個(gè)“純新規(guī)盤(pán)”，這個(gè)項(xiàng)目是什么段位？會(huì)帶來(lái)什么影響？

｜圖源：廣州公共資源交易中心

壹

結(jié)合備案信息和綜合優(yōu)勢(shì)來(lái)看，項(xiàng)目能打的地方，至少體現(xiàn)在以下三點(diǎn)：

第一，超10萬(wàn)方大盤(pán)，未來(lái)生活氛圍好，內(nèi)部能自給自足。

項(xiàng)目總投資超過(guò)221386萬(wàn)元，規(guī)劃總建面超 166819平 ，計(jì)容總建面約 積112911平，光是住宅部分就超過(guò)10.7萬(wàn)平。

內(nèi)部還配建約3707平商業(yè)以及其他公建設(shè)施等，以滿足業(yè)主日常生活所需。

更重要的是，整個(gè)項(xiàng)目與周邊有華潤(rùn)置地·公園上城、新塘新世界花園等大型社區(qū)形成了“連片開(kāi)發(fā)”，周邊界面不斷改善，整體居住氛圍較濃。

｜圖源：廣東政務(wù)服務(wù)網(wǎng)

第二，容積率2.5+20%的陽(yáng)臺(tái)率，是新塘首個(gè)“純新規(guī)盤(pán)”。

再來(lái)看項(xiàng)目本身，容積率低至2.5，而同板塊新盤(pán)容積率多在2.8-3.0之間，是個(gè)很大的加分項(xiàng)。

按照房企以往的開(kāi)發(fā)思路，這樣的低密地塊，大概率會(huì)打造改善產(chǎn)品，再加上20%的陽(yáng)臺(tái)率，實(shí)力不俗。

同板塊華潤(rùn)置地·公園上城后期推出的部分樓棟，是為數(shù)不多的新規(guī)產(chǎn)品，不過(guò)要論“全盤(pán)新規(guī)”，這個(gè)項(xiàng)目還是板塊第一個(gè)。

｜圖源：廣州公共資源交易中心

第三，步行范圍內(nèi)有確定的學(xué)鐵商，家門(mén)口地鐵直達(dá)天河。

項(xiàng)目地段和配套，也詮釋了“天生好命”四個(gè)字。

交通上，項(xiàng)目距離新塘站直線距離不到4公里，長(zhǎng)途差旅很便利。

市內(nèi)出行，項(xiàng)目屬于13號(hào)線沙村站上蓋，可以一條線坐到天河公園，二期預(yù)計(jì)今年開(kāi)通，屆時(shí)還能直通越秀、荔灣老城區(qū)。

商業(yè)層面，項(xiàng)目隔壁巨無(wú)霸樂(lè)益天地即將亮相，商業(yè)約17.5萬(wàn)方，規(guī)劃280+品牌，比同板塊萬(wàn)達(dá)（約15.7萬(wàn)方）還大。

而且注意哦，這座商業(yè)負(fù)一層連通地鐵，周邊都是大盤(pán)，如果后續(xù)經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，可能會(huì)比沒(méi)有地鐵直通的新塘萬(wàn)達(dá)甚至永旺還旺。

｜圖源：樂(lè)益天地公號(hào)

再來(lái)看書(shū)包資源，項(xiàng)目周邊有新雅新世界實(shí)驗(yàn)學(xué)校、廣州外語(yǔ)外貿(mào)大學(xué)附屬新塘實(shí)驗(yàn)小學(xué)等。

優(yōu)質(zhì)的公辦和私立學(xué)校有多個(gè)選擇，未來(lái)業(yè)主小孩有機(jī)會(huì)走路上下學(xué)。

總的來(lái)說(shuō)，這個(gè)全新盤(pán)基本面均好，學(xué)鐵商近且確定性高，本身又有低密+新規(guī)產(chǎn)品兩大好牌，在增城實(shí)屬罕見(jiàn)。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

近年來(lái)，增城城投在增城的布局不斷擴(kuò)大，且基本都是優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

比如增城城投·南香雅居，主打使用率約120%的新規(guī)純改善產(chǎn)品，南向跑道式陽(yáng)臺(tái)達(dá)到約20平，已成為增城網(wǎng)紅盤(pán)。

｜南香雅居實(shí)景圖

｜來(lái)源：項(xiàng)目資料

還有增城城投·云棲江麓，帶來(lái)增城首個(gè)類四代宅，荔湖成熟地段+院墅級(jí)居住體驗(yàn)，主要面向高端客群。

｜云棲江麓效果圖

｜來(lái)源：項(xiàng)目資料

今年，增城城投沙村地鐵站項(xiàng)目入市后，這個(gè)陣營(yíng)就更加強(qiáng)大了。

貳

這樣一個(gè)“六邊形選手”即將面市，會(huì)給板塊乃至區(qū)域市場(chǎng)帶來(lái)什么影響？

1、優(yōu)質(zhì)全新盤(pán)的驅(qū)動(dòng)效應(yīng)，可能會(huì)帶動(dòng)新塘樓市熱度走高。

新塘上一次賣地還是在2022年，中鐵十二局以128600萬(wàn)底價(jià)拿下的廣園快速路南側(cè)188地塊，樓面價(jià)約7385元/平。

3年空窗期才等來(lái)的新面孔，又是板塊首個(gè)純新規(guī)盤(pán)，入市自帶稀缺性。

新塘買家如果考慮新規(guī)產(chǎn)品，那必然繞不過(guò)公園上城和增城城投沙村項(xiàng)目這兩大“雙子星”。

｜廣州東部CBD航拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

另外，新塘樓市，是增城交投最旺盛的。

2025年增城新盤(pán)網(wǎng)簽量前10名中，其中就有4名來(lái)自新塘。（網(wǎng)簽數(shù)據(jù)存在一定滯后性，請(qǐng)以實(shí)際認(rèn)購(gòu)為準(zhǔn)）

今年該盤(pán)入市，憑借出色的地段和新一代的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，想出圈應(yīng)該不難，有望持續(xù)推高板塊熱度。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

2、樓面價(jià)約7130元/平，有很大的定價(jià)空間和拉高整體品質(zhì)。

從成本和后續(xù)定價(jià)來(lái)看，該盤(pán)也有較大優(yōu)勢(shì)。

項(xiàng)目拿地樓面價(jià)約7130元/平，綜合素質(zhì)比廣園快速路南側(cè)188地塊更優(yōu)，樓面價(jià)反而更低。

而目前新塘在售新盤(pán)，單價(jià)主要集中在1.4萬(wàn)-2.1萬(wàn)/平，這就意味著項(xiàng)目后續(xù)定價(jià)空間很大。

一般來(lái)說(shuō)，新房定價(jià)在樓面價(jià)的1.5-2倍屬于合理范圍，姑且按照2倍計(jì)算，項(xiàng)目參考單價(jià)在1.4萬(wàn)/平左右，利潤(rùn)空間和價(jià)格優(yōu)勢(shì)都有。

不過(guò)基于項(xiàng)目整體素質(zhì)較高，樓市君認(rèn)為，相比以價(jià)換量，該盤(pán)選擇以品質(zhì)取勝的可能性，或許更大。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

尤其是在拆遷浪潮下，大量黃埔房票客涌入增城，靠近黃埔以及東部中心核心區(qū)新盤(pán)，會(huì)很吃香。

據(jù)廣州黃埔發(fā)布消息，黃埔區(qū)房票認(rèn)購(gòu)已累計(jì)高達(dá)7090套，其中3008張是跨區(qū)認(rèn)購(gòu)，增城就占了相當(dāng)?shù)谋壤?/p>

在房票加持下，增城2025年新房網(wǎng)簽以12929套斷崖式領(lǐng)先，占比超過(guò)20%。

它也是這年廣州11區(qū)新房網(wǎng)簽唯一破萬(wàn)套的成交大戶，甚至超過(guò)天河、海珠、荔灣三區(qū)之和。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

未來(lái)，隨著黃埔、增城舊改不斷釋房票、房票轉(zhuǎn)讓機(jī)制完善，帶動(dòng)增城新房去庫(kù)存可能會(huì)更加明顯。

至于未來(lái)增城城投沙村項(xiàng)目什么時(shí)候入市？定價(jià)如何？產(chǎn)品會(huì)帶來(lái)什么驚喜？

樓市君后續(xù)再探，第一時(shí)間跟大家分享。

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