在海南自貿(mào)港建設(shè)的宏大背景下，樓市價(jià)值正經(jīng)歷加速重估?；仡櫲晔袌?，有助于我們更清晰地理解其演變脈絡(luò)。

中房報(bào)記者 陳標(biāo)志 海南報(bào)道

2025年的海南樓市，呈現(xiàn)一幅生動的“分化圖景”。

“2025年1月至12月，海南全省商品房銷售面積1015.42萬平方米，銷售金額1548.85億元?！?/p>

1月27日，中國房地產(chǎn)報(bào)記者從海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳獨(dú)家獲悉，在宏觀環(huán)境復(fù)雜多變、房地產(chǎn)市場深度調(diào)整的背景下，2025年海南樓市整體實(shí)現(xiàn)“量價(jià)齊升”——銷售面積與銷售金額同比分別增長8.2%與9.9%，展現(xiàn)出較強(qiáng)的市場韌性及鮮明的區(qū)域特征。

價(jià)格方面，2025年海南商品房銷售均價(jià)為15253元/平方米，同比微漲1.5%。

整體向好的數(shù)據(jù)背后，是核心熱點(diǎn)區(qū)域拉動與部分市場承壓并存的顯著分化格局，折射出自貿(mào)港建設(shè)進(jìn)程中海南樓市的深層演變。

“三駕馬車”撐起海南樓市

2025年，海南樓市在自貿(mào)港吸引力持續(xù)釋放的同時(shí)，區(qū)域分化態(tài)勢也更加清晰。

一方面，三亞、陵水等地高端項(xiàng)目熱銷，稀缺海岸資源受追捧；另一方面，部分非熱門市縣銷售與價(jià)格面臨壓力。

數(shù)據(jù)顯示，2025年全省商品房銷售面積與金額均實(shí)現(xiàn)同比增長，交出“量價(jià)齊升”成績單。然而在這份整體向好的答卷背后，是市場熱度向少數(shù)明星區(qū)域的集中。

?？?、三亞、陵水構(gòu)成支撐海南樓市的“黃金三角”，三地合計(jì)銷售面積與金額約占全省總量的60%~70%。

從銷售面積看，2025年海口以455.24萬平方米位居第一，三亞為202.48萬平方米，陵水為99.84萬平方米。?？谝廊环€(wěn)坐銷量“頭把交椅”。

但從銷售金額看，排名發(fā)生變化：三亞以620.79億元居首，?？跒?74.48億元，陵水為214.81億元。三亞全年銷售額領(lǐng)先?？诮?50億元。

價(jià)格方面，2025年海口商品房銷售均價(jià)為10423元/平方米，三亞達(dá)30659元/平方米，陵水為21515元/平方米。三亞與陵水均價(jià)遠(yuǎn)高于?？?，顯示其市場定位與價(jià)值邏輯的顯著差異。

“黃金三角”背后的市場邏輯

分析上述三地市場，可一窺海南樓市的真實(shí)走向。

三亞呈現(xiàn)“價(jià)量齊升”的強(qiáng)勁態(tài)勢，盡顯高端市場引領(lǐng)者地位。2025年銷售面積增長25.2%，銷售額大幅上升54.6%，均價(jià)突破3萬元/平方米，同比上漲23.5%，為全省最高。

三亞的客群主要面向全國乃至全球?qū)で蟾叨硕燃倥c資產(chǎn)配置的高凈值人群，其核心吸引力在于稀缺的一線海景資源、頂級配套與不可復(fù)制的區(qū)位價(jià)值。市場遵循“稀缺即價(jià)值”的奢侈品邏輯，價(jià)格上漲反而強(qiáng)化其資產(chǎn)屬性。

陵水則被視為“低調(diào)的實(shí)力派”，2025年銷售面積增長30.4%，增速全省最快，均價(jià)21515元/平方米。相比三亞的耀眼，陵水（如清水灣、香水灣等地）更顯沉穩(wěn)，主打成熟、靜謐的高品質(zhì)居住體驗(yàn)，承接了部分從三亞外溢、偏好寧靜環(huán)境的高端客戶。

?？谑袌鰟t以“穩(wěn)”為主，體現(xiàn)為“以量換價(jià)、剛需改善并存”。銷售面積增長19.4%，但銷售金額僅微增1.2%，均價(jià)下降15.2%。作為省會，海口由本地剛需、改善需求以及看好自貿(mào)港前景的新海南人共同支撐，成交主力多為價(jià)格親民的剛需盤或郊區(qū)項(xiàng)目，反映城市擴(kuò)容與人口流入的趨勢。?？谑袌霭l(fā)揮著“壓艙石”作用，保障了全省交易的基本規(guī)模。

相比之下，其他大部分市縣的市場熱度被上述三地明顯虹吸。這一分化在土地市場同樣顯著：2025年，?？?、三亞、陵水三地的房地產(chǎn)用地出讓金額約占全省總額的90%。

年度新趨勢：從“多點(diǎn)開花”到“灣區(qū)為王”

與往年相比，2025年海南樓市呈現(xiàn)以下幾個(gè)新特征：

熱點(diǎn)高度集中。市場焦點(diǎn)從“東線沿海普遍升溫”轉(zhuǎn)向“頂級灣區(qū)主導(dǎo)”，核心區(qū)域價(jià)值愈發(fā)凸顯。

產(chǎn)品需求分化加劇。三亞海棠灣、陵水清水灣的頂級豪宅與普通剛需產(chǎn)品，在客群、價(jià)格與產(chǎn)品邏輯上已形成兩個(gè)截然不同的賽道。高端市場獨(dú)立性增強(qiáng)，受整體市場波動影響較小。

價(jià)值邏輯主導(dǎo)。在核心區(qū)域，購房者更看重資源稀缺性、產(chǎn)品獨(dú)特性與長期資產(chǎn)價(jià)值，而非短期價(jià)格變化。這也是三亞房價(jià)在調(diào)整周期中依然上漲的深層原因。

土地市場“馬太效應(yīng)”顯現(xiàn)。熱銷區(qū)域土地價(jià)值攀升，吸引開發(fā)商爭相布局（如海棠灣、清水灣）；而銷售平淡的區(qū)域土地市場低迷，進(jìn)一步影響未來供應(yīng)與市場預(yù)期。

從具體項(xiàng)目表現(xiàn)，可進(jìn)一步感知市場溫度。

2025年全省銷售面積與銷售金額“雙前十”項(xiàng)目，全部位于?？?、三亞、陵水三地。其中，三亞在金額前十中占據(jù)七席，并包攬前四名，顯示其強(qiáng)勁的吸金能力。

高端項(xiàng)目高度聚集于幾大明星灣區(qū)：三亞海棠灣、三亞灣及陵水清水灣。這些區(qū)域的豪宅項(xiàng)目成為樓市“吸金石”。

例如，三亞海棠灣的中旅·馥棠公館（58.2億元）、華潤·海棠悅府（56.7億元）位列銷售金額前兩名；三亞灣的萬科朗拾·三亞灣則以12.5萬平方米的銷售面積成為年度“銷冠”。

據(jù)悉，僅三亞海棠灣片區(qū)數(shù)個(gè)高端項(xiàng)目的銷售額合計(jì)已超百億元，約占全省總額的十分之一。TOP10項(xiàng)目銷售總額占全省比例顯著，市場集中度極高。

而?？陧?xiàng)目（如大華錦繡系列）更多憑借較大體量與親民價(jià)格，躋身銷售面積榜單前列，保障了市場整體流量與活躍度。