（來源：鳳凰網(wǎng)房產(chǎn) 作者：王婷婷）

近幾年，不少人切身能感受到房價下降了(同等級相似戶型房源對比)，也有很多人感覺收入下降了。那么近年“房價收入比”怎么變化？

結(jié)論是，房價收入比已經(jīng)出現(xiàn)歷史新低了。

房價收入比＝房屋總價/居民家庭收入，是一個反映居民購房能力的關(guān)鍵指標，揭示房價與居民收入之間的關(guān)系，也是購房決策的重要分析指標。(房價收入比低，說明房價相對溫和，購房壓力較?。环績r收入比高則被視為房價偏高，購房壓力仍大)

最近黑蟻資本一份“縣域消費報告”中，依據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會口徑(采用官方人均收入和新房成交數(shù)據(jù)計算)盤點了“2020年-2025年中國內(nèi)不同層級城市房價收入比”顯示，二線和三線城市的房價收入比，均下滑到了近6年的最低水位。

一線城市年中值25.4。預全年房價收入比跌落25.3或以下，呈現(xiàn)近6年最低水平。

(圖片來源：黑蟻資本《縣域消費》報告)

“2025年一線城市的房價遭遇新一輪補跌，且下跌動能強于低能級城市?？紤]到一線城市更高的房屋總價，其資產(chǎn)縮水的絕對值更大，過去兩年房價補跌產(chǎn)生的財富負效應顯著更強，這加速了一線城市居民的消費傾向轉(zhuǎn)向保守?！眻蟾嬷赋?。

實際上，這并不意外。

因為在國家統(tǒng)計局公布“2024年城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員年平均工資”數(shù)據(jù)的時候，按當年的“新建商品住宅銷售價格”計算，2024年房價收入比已經(jīng)創(chuàng)造了歷史新低——降至10倍。

如果用“2025年最新的新建商品住宅銷售價格”和“2025年全國城鎮(zhèn)地區(qū)人均可支配收入”計算，房價收入比則更低——降至5.9倍。

注：人均可支配收入為實際到手可自由支配的收入，為總收入÷城鎮(zhèn)常住人口總數(shù)即包含非就業(yè)人口。城鎮(zhèn)單位平均工資為稅前工資總額，為工資總額÷城鎮(zhèn)單位在崗就業(yè)人員數(shù)，一般年中披露前一年數(shù)據(jù)。

(圖片來源：老楊地產(chǎn)邏輯)

房價收入比10，可粗略理解為，“稅前工資在平均線上的就業(yè)人員，三口之家三人工資累積10年，可以買下一套100㎡的房子”。

房價收入比5.9，可大概理解為，“稅后到手收入在平均線上，三人都有收入的家庭5.9年可以買下一套100㎡的房子，前提是其它錢都不花。”

房價收入比的確在下降，并且出現(xiàn)了歷史新低。宏觀數(shù)據(jù)，展示的是市場趨勢——越來越低的房價收入比，體現(xiàn)著房價泡沫一步步被擠出的趨勢，回歸合理水平是必然結(jié)果。

但宏觀和數(shù)據(jù)之外，個體的購房壓力并未消失。先看看官方披露的收入數(shù)據(jù)——

2024年非私營單位年平均工資124110元，名義增長2.8%。??私營單位年平均工資69476元，名義增長1.7%。??規(guī)模以上企業(yè)年平均工資102452元，名義增長4.4%。??

這是包含了基本工資、獎金、津貼、社保單位 個人繳費、公積金等，未扣除任何稅費的賬面薪酬總額。大家先自行對比一下，自己的賬面工資到底在什么水位，有沒有“拖后腿”。

2025年全國城鎮(zhèn)地區(qū)人均可支配收入56502元，同比增長4.3%。

這包含了工資、經(jīng)營、財產(chǎn)、轉(zhuǎn)移收入，扣除個稅、社保個人繳費等，是人們的最終消費/儲蓄的基礎(chǔ)。并且計算囊括了非就業(yè)人員，無業(yè)人員也被拉去平均“馬云”的收入了。

高收入自然大有人在，例如2024年信息和軟件技術(shù)服務業(yè)、金融業(yè)的非私營單位從業(yè)人員賬面總薪酬平均值能達到23.9萬/年(約19913.8元/月)，20萬/年(約16823.6元/月)。

但私營企業(yè)、個體戶的占比顯然更大，這部分人員面對10419元/平的房子單價，是什么體感？相信每個人根據(jù)自己的實際情況，面對同樣的房價都會有不同的感受?，F(xiàn)實總是會比數(shù)據(jù)“不容易”得多。

但是也不能過于悲觀，當前政策面已經(jīng)十分給力，諸多“給購房減負”的工具箱都打開了，例如"雙貼息"財政金融協(xié)同政策，房貸利率下調(diào)、限購放松、首付比例下調(diào)，LPR有繼續(xù)下調(diào)跡象，商業(yè)銀行實際放貸速度加快、審批門檻降低……

浙大城市學院副教授、中國城市專家智庫委員會常務副秘書長林先平認為，政策托底對樓市預期的修復值得關(guān)注。源于政策紅利集中釋放，直接降低購房交易成本(比如二手房增值稅“5降3”、公積金政策優(yōu)化等)，也會激活置換需求。2026年樓市尤其是二手房市場將整體趨穩(wěn)、深度分化，購房還是要聚焦一線/強二線核心區(qū)、近地鐵次新房；業(yè)主則需隨行就市定價，抓住政策窗口期置換優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

寫在最后：各國統(tǒng)計房價收入比的口徑不同(例如國際通用的Numbeo數(shù)據(jù)采用固定戶型且假設(shè)家庭收入)，中國在這一指標上不合適與東京、紐約、倫敦等高收入城市相比。