在北京城的北邊，出了北五環(huán)，沿著立湯路繼續(xù)向北，會(huì)經(jīng)過(guò)一個(gè)叫“立水橋”的地方。這里現(xiàn)在很熱鬧，但在二十多年前，還是另一番光景。

從這里再往北去，大片大片的土地等待著變化。1999年，這片當(dāng)時(shí)還叫“太平莊”的地方，開(kāi)始了一場(chǎng)規(guī)模浩大的建設(shè)。

推土機(jī)、塔吊、建筑工人的身影，成了這里未來(lái)十年最常見(jiàn)的風(fēng)景。這就是天通苑的開(kāi)始，一個(gè)后來(lái)被稱(chēng)為“亞洲最大社區(qū)”的地方，一個(gè)在圖紙上規(guī)劃了超過(guò)700棟住宅樓的龐然大物。

說(shuō)到它的建造背景，離不開(kāi)那個(gè)時(shí)代的一個(gè)關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)適用房。

上世紀(jì)九十年代末，福利分房漸漸退出歷史舞臺(tái)，如何讓普通市民，特別是中低收入家庭也能買(mǎi)得起房，成了一個(gè)大問(wèn)題。

同時(shí)，北京城也想著把市中心過(guò)于密集的人口和產(chǎn)業(yè)，疏導(dǎo)到周邊去。于是在1998年，北京把包括天通苑所在的昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)等地，列為了首批經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域。

它的定位從誕生之初就非常明確：不是豪華的商品房，而是為了解決居住難題、價(jià)格親民的安居工程。開(kāi)發(fā)商順天通集團(tuán)，當(dāng)年甚至專(zhuān)門(mén)從哈爾濱請(qǐng)來(lái)了有建設(shè)經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)。

可以想象，當(dāng)時(shí)這片土地上更多的是農(nóng)田、村莊和巨大的垃圾場(chǎng)，選擇在這里建房子，圖的就是土地成本低，能蓋得多，蓋得快，讓更多人早點(diǎn)住進(jìn)來(lái)。

建設(shè)像攤開(kāi)一張巨幅畫(huà)卷，分了不止一期。最早動(dòng)工的是天通苑本區(qū)，也叫老區(qū)，在1999年到2000年間，建起了167棟樓。

緊接著，像扇面一樣向東、西、北三個(gè)方向擴(kuò)展，天通東苑、西苑、北苑在隨后幾年拔地而起。最后收尾的是天通中苑，它的197棟樓在2007年到2009年間建成。

等到中苑建好，這個(gè)占地約8平方公里，總建筑面積接近500萬(wàn)平方米的超級(jí)社區(qū)，主體工程才算基本完成。前前后后，正好用了十年。

有意思的是，雖然是為了解決居住而建，但設(shè)計(jì)者卻給它穿上了一件“歐式”的外衣。巴洛克風(fēng)格的大門(mén)、法式的中心花園“天通藝園”，這些元素在當(dāng)時(shí)看來(lái)，大概是想讓這個(gè)經(jīng)適房社區(qū)看起來(lái)更美、更與眾不同一些。

那么，這個(gè)帶著“經(jīng)濟(jì)適用”標(biāo)簽的龐然大物，最初賣(mài)多少錢(qián)呢？答案或許會(huì)讓今天的人感到驚訝。

在天通苑一期房子建成交付的1999年底，它的價(jià)格是每平方米2650元。是的，不到三千元。這個(gè)價(jià)格，在當(dāng)時(shí)北京樓市的坐標(biāo)系里，無(wú)疑處于最底部的那一端。

那時(shí)候買(mǎi)房手續(xù)也簡(jiǎn)單，主要看北京戶(hù)口和收入證明，沒(méi)有后來(lái)那么復(fù)雜的搖號(hào)流程。第一批住進(jìn)來(lái)的人，多少都有些拓荒者的心態(tài)。

他們用很低的經(jīng)濟(jì)成本，換來(lái)了一份屬于自己的房產(chǎn)證，但也做好了忍受一段時(shí)間不便的準(zhǔn)備。

最初的幾年，天通苑確實(shí)像一座“孤島”。社區(qū)里面商店寥寥無(wú)幾，想吃碗泡面都得提前囤好。通往市區(qū)的公交車(chē)，最初只有一趟858路，被居民戲稱(chēng)為“千軍萬(wàn)馬擠858”。

有私家車(chē)也不輕松，出名的“堵”成了早期天通苑的代名詞之一，甚至有了“添堵苑”的戲稱(chēng)。生活雖然不便，但社區(qū)的氛圍卻在共同面對(duì)困難中凝聚起來(lái)。

鄰居們一起維權(quán)、組織足球賽、甚至拍攝社區(qū)電影。這種復(fù)雜的感受——既有對(duì)配套匱乏的抱怨，又有對(duì)家園的歸屬感，構(gòu)成了天通苑早期的生活底色。

房?jī)r(jià)的上漲，總是需要一些實(shí)實(shí)在在的推動(dòng)力。對(duì)于天通苑而言，第一個(gè)真正的推力出現(xiàn)在2007年，那就是地鐵5號(hào)線的開(kāi)通。

這條南北大動(dòng)脈，一下子把天通苑納入了城市快速軌道交通的網(wǎng)絡(luò)。通勤時(shí)間變得可控，心理距離被大幅拉近。地鐵帶來(lái)的便利，直接而有力地撬動(dòng)了房?jī)r(jià)的堅(jiān)冰。

另一個(gè)推動(dòng)力，則是社區(qū)自身配套的緩慢成熟。大型超市如家樂(lè)福來(lái)了，商場(chǎng)如龍德廣場(chǎng)開(kāi)了，學(xué)校、醫(yī)院雖然始終是短板，但也在一點(diǎn)點(diǎn)增加。從荒涼到繁華，這個(gè)過(guò)程本身就創(chuàng)造了價(jià)值。

因此，在2007年之后的幾年里，天通苑的房?jī)r(jià)結(jié)束了長(zhǎng)時(shí)間的沉寂，開(kāi)始了一段穩(wěn)步的、緩慢的爬升。

它逐漸從最初的兩千多元，向著五六千、七八千元邁進(jìn)。這個(gè)階段的上漲，是補(bǔ)漲，是對(duì)其逐漸成熟的居住價(jià)值的確認(rèn)。

真正的快速上漲，和樓市的整體步伐分不開(kāi)。在2015年到2017年前后，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)一波強(qiáng)勁的行情。在這股大勢(shì)之下，天通苑的房?jī)r(jià)也水漲船高，進(jìn)入了一個(gè)快速通道。

房?jī)r(jià)的數(shù)字開(kāi)始變得令人矚目，每平方米一兩萬(wàn)元，在這里變得平常。而它的價(jià)格最高點(diǎn)，大概出現(xiàn)在2021年前后。那是市場(chǎng)情緒非常高漲的一個(gè)時(shí)期。

在2021年，天通苑部分區(qū)域的房?jī)r(jià)曾達(dá)到一個(gè)高點(diǎn)。當(dāng)然，這個(gè)“高點(diǎn)”需要仔細(xì)看待，因?yàn)樗鼉?nèi)部已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)顯著的分化。

這種分化，就是天通苑房?jī)r(jià)故事里最關(guān)鍵的一章。它不再是鐵板一塊，而是清晰地裂變成兩個(gè)世界。

一邊是樓齡較新、戶(hù)型設(shè)計(jì)更現(xiàn)代、物業(yè)管理相對(duì)更好的區(qū)域，比如天通中苑，以及靠近地鐵17號(hào)線天通苑東站的一些房源。

地鐵17號(hào)線在2023年底的開(kāi)通，是一次新的價(jià)值重估，它快速連接了望京等核心就業(yè)區(qū)，給沿線房子帶來(lái)了新的想象空間。

這些“品質(zhì)盤(pán)”的價(jià)格表現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性，在一些情況下，掛牌單價(jià)甚至能達(dá)到四萬(wàn)元出頭。

而另一邊，則是建造于上世紀(jì)九十年代末、本世紀(jì)初的老區(qū)，尤其是那些戶(hù)型巨大、動(dòng)輒一百五六十平方米、但設(shè)計(jì)陳舊、沒(méi)有電梯、可能存在產(chǎn)權(quán)遺留問(wèn)題的“老破大”。

這些房子在今天的市場(chǎng)上處境尷尬，年輕的剛需家庭買(mǎi)不起也住不起這么大的面積，改善型客戶(hù)又看不上它的品質(zhì)。于是，它們的價(jià)格承受著巨大壓力，出現(xiàn)了明顯的回調(diào)。

一些極端案例的成交單價(jià)，甚至回落到了兩萬(wàn)元以下，與高點(diǎn)時(shí)相比差距巨大。這種“冰火兩重天”的景象，成了如今觀察天通苑房?jī)r(jià)最直觀的視角。

那么，現(xiàn)在天通苑的房?jī)r(jià)到底是多少呢？這是一個(gè)很難用單一數(shù)字回答的問(wèn)題。因?yàn)樗呀?jīng)徹底分化了。

如果想了解一個(gè)大概的整體印象，那么它的房?jī)r(jià)范圍可能從每平方米兩萬(wàn)元出頭，一直到四萬(wàn)多元，都有分布。

具體的價(jià)格，取決于你在哪個(gè)苑、哪一期、什么樣的戶(hù)型、什么樣的樓齡和狀態(tài)。比如，同樣是三居室，中苑的次新房和本區(qū)的老房子，總價(jià)和單價(jià)可能相差一倍以上。

目前，一些建于2000年代初期、樓齡較老區(qū)域的二手房均價(jià)，大致在每平方米兩萬(wàn)五千元至兩萬(wàn)八千元的區(qū)間內(nèi)。而中苑等較新區(qū)域的價(jià)位則會(huì)更高。

這告訴我們，現(xiàn)在的天通苑，市場(chǎng)正在用價(jià)格進(jìn)行一場(chǎng)殘酷而精準(zhǔn)的篩選，房子自身的條件（樓齡、戶(hù)型、位置、產(chǎn)權(quán)）比它是否屬于“天通苑”這個(gè)大名頭更重要。

如今的天通苑，早已不是當(dāng)年那個(gè)荒涼的“孤島”。它住了將近三十萬(wàn)人，是一個(gè)設(shè)施齊全、充滿(mǎn)煙火氣的成熟巨型社區(qū)。

2024年，一個(gè)占地21公頃的生態(tài)休閑公園剛剛開(kāi)放。社區(qū)里甚至有了自己的科技產(chǎn)業(yè)園。早晚高峰，地鐵站依然人流如織，但人們的臉上少了些早期的焦慮，多了些習(xí)慣性的匆忙。

這里的生活便利至極，幾乎可以滿(mǎn)足一切日常需求。它不再是單純的“睡城”，盡管職住分離的問(wèn)題依然存在，但內(nèi)部正在生長(zhǎng)出更復(fù)雜的生態(tài)。

從天通苑2650元的起點(diǎn)，走到今天分化顯著的價(jià)格格局，這二十多年更像一部微觀的北京城市居住發(fā)展史。

它見(jiàn)證了政策如何塑造社區(qū)，交通如何改變命運(yùn)，市場(chǎng)如何重新估值。它的房?jī)r(jià)曲線，不是一條簡(jiǎn)單的上揚(yáng)線，而是一張交織著時(shí)代紅利、個(gè)體選擇、產(chǎn)品迭代和市場(chǎng)分化的復(fù)雜圖譜。

對(duì)于居住其中的人而言，房?jī)r(jià)的漲跌已是過(guò)去式，日復(fù)一日具體而真實(shí)的生活，才是這片土地上永遠(yuǎn)正在發(fā)生的事。