回望李嘉誠當(dāng)年那席話，如今細(xì)品，字字如刻，精準(zhǔn)得令人嘆服。

早在2017年，他便明確指出：香港與內(nèi)地樓市將步入深度調(diào)整周期——前期積壓的購房熱情已基本釋放完畢，后續(xù)新增需求明顯乏力，而土地供應(yīng)與項(xiàng)目竣工卻持續(xù)放量，供需天平徹底失衡，房價承壓已是必然趨勢。

彼時市場情緒高漲，開盤即“萬人搖”，中介門店徹夜排號，朋友圈刷屏“搶不到房=輸在起跑線”，誰又愿聽這番冷靜預(yù)警？

事實(shí)驗(yàn)證來得毫不留情：自2021年下半年起，全國房價開啟系統(tǒng)性回落。北上廣深等一線核心城市累計(jì)跌幅達(dá)35%左右；二線主力城市普遍下探40%；而多數(shù)三線及以下城市更顯疲態(tài)，部分區(qū)域房價較峰值縮水超50%，幾近“腰斬”。

那些依賴高倍杠桿入場、押注房價永漲的購房者，如今深陷流動性困局；真實(shí)居住與改善需求持續(xù)萎縮，市場底層動能確已見底。

若無重大外部變量干擾，2026年房地產(chǎn)市場將迎來三大結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)向！

從“買房致富信仰”到“持房審慎理性”：十年間資產(chǎn)邏輯悄然重構(gòu)

若將視野拉伸至十年維度，這場席卷全域的樓市重塑，并非突發(fā)震蕩，而是早有伏筆——只是當(dāng)時喧囂掩蓋了信號，共識遮蔽了真相。

2013至2016年，內(nèi)地樓市處于狂飆突進(jìn)階段。

一線城市新盤開盤前夜，售樓處外長龍蜿蜒數(shù)百米，認(rèn)籌金動輒繳納三五十萬元，未搶中房號者焦慮溢于言表，仿佛錯過一套房，就等于錯失整代人的階層躍升通道。

可就在全民亢奮之際，已有先行者悄然離席。

李嘉誠旗下長江實(shí)業(yè)連續(xù)退出廣州西塔、上海世紀(jì)匯、南京ICC等標(biāo)志性綜合體項(xiàng)目，套現(xiàn)規(guī)模逾千億元；2016年起全面暫停內(nèi)地土地市場競標(biāo)，資金悉數(shù)回流現(xiàn)金池與海外基建布局。

當(dāng)時輿論多以調(diào)侃口吻解讀此舉：“老派資本看不懂新模式”“港商撤離印證增長見頂”，鮮有人深究其背后對人口結(jié)構(gòu)、信貸周期與庫存水位的嚴(yán)密推演。

直至2017年公開演講，他才完整亮明邏輯鏈：

真實(shí)需求已被前置透支，供給端卻仍在慣性擴(kuò)張，價格支撐基礎(chǔ)正在瓦解。

今日復(fù)盤，這并非危言聳聽，而是基于長期數(shù)據(jù)建模的戰(zhàn)略預(yù)判。2026年浮現(xiàn)的三大轉(zhuǎn)向，正是該判斷在時間軸上的延展兌現(xiàn)。

第一大轉(zhuǎn)向：普漲幻覺徹底破滅，城市能級與板塊價值成為定價鐵律

過去二十年，“閉眼買房即賺錢”是多數(shù)人的財(cái)富信條——無論是一線金融城核心區(qū)，還是東北某縣級市邊緣地塊，房價幾乎同步上行，漲幅差異微乎其微。

但進(jìn)入2026年，這一歷史慣性將被徹底終結(jié)。城市之間、城市內(nèi)部不同功能板塊之間的房價表現(xiàn)將呈現(xiàn)斷崖式分化，同質(zhì)化上漲邏輯徹底失效。

具備強(qiáng)產(chǎn)業(yè)吸附力、優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)資源與持續(xù)人口凈流入的一線及強(qiáng)二線核心區(qū)域，仍具基本面韌性。

數(shù)據(jù)顯示，2025年深圳常住人口凈增48.7萬人，杭州、成都分別達(dá)23.1萬與21.6萬人，人口虹吸效應(yīng)直接轉(zhuǎn)化為剛性住房需求。

此類區(qū)域90至120平方米品質(zhì)次新房源去化周期穩(wěn)定在10—14個月，價格中樞保持平穩(wěn)，部分稀缺學(xué)區(qū)或地鐵上蓋項(xiàng)目甚至出現(xiàn)3%—5%溫和上揚(yáng)。

反觀三四線城市，壓力持續(xù)加劇。2025年全國約287個地級及以下城市合計(jì)人口凈流出達(dá)312.4萬人，新房庫存去化周期普遍突破36個月，部分資源型小城甚至超過50個月。

瑞銀最新研報指出，2026年這類城市新房均價或再下探8%—12%；缺乏產(chǎn)業(yè)根基與人口支撐的縣域板塊，累計(jì)跌幅可能逼近45%，大量房源掛牌超一年零成交，空置率攀升至35%以上。

購房偏好亦同步升級：120—144平方米、帶智能安防與綠色建筑認(rèn)證的改善型住宅成交易主力；而建成超20年、無電梯、無物業(yè)、配套缺失的老舊存量房，流動性持續(xù)惡化，估值折損率逐年擴(kuò)大。

第二大轉(zhuǎn)向：房產(chǎn)持有成本顯著抬升，空置狀態(tài)由“靜默資產(chǎn)”轉(zhuǎn)為“顯性負(fù)擔(dān)”

曾經(jīng)，“房子放著不動也是錢”的觀念深入人心，空置被視為資產(chǎn)保值的默認(rèn)選項(xiàng)。

但2026年起，這一認(rèn)知將被現(xiàn)實(shí)反復(fù)修正：房產(chǎn)不再天然等于正向現(xiàn)金流，尤其當(dāng)它長期閑置時，極可能演變?yōu)榧彝ヘ?cái)務(wù)的持續(xù)漏點(diǎn)。

盡管當(dāng)前新增房貸利率處于歷史低位——五年期以上LPR為3.5%，首套商貸利率最低可至3.05%，但2020—2021年高位接盤群體仍承受沉重利息負(fù)擔(dān)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，該批次購房者月供占家庭可支配收入比重平均達(dá)52.3%，部分雙貸家庭甚至突破70%。

除按揭支出外，房屋隱性持有成本正加速顯性化。

一套100平方米閑置住宅，年均需支付物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、公共維修基金及基礎(chǔ)維保支出，保守估算在6800元至13500元區(qū)間。

隨著“房屋全生命周期管理”政策落地，多地試點(diǎn)推行強(qiáng)制性房屋安全體檢與專項(xiàng)維修資金預(yù)提機(jī)制，老舊小區(qū)單戶年均維保成本預(yù)計(jì)提升20%—35%。

更值得警惕的是房地產(chǎn)稅擴(kuò)圍預(yù)期日益明朗。財(cái)政部多次表態(tài)“穩(wěn)妥推進(jìn)立法，擴(kuò)大試點(diǎn)范圍”，多套房持有者或?qū)⒚媾R年度持有稅負(fù)，進(jìn)一步壓縮資產(chǎn)凈回報率。

疊加租賃市場持續(xù)承壓——2025年三線城市平均租金收益率已跌至1.2%，低于物業(yè)費(fèi)與基礎(chǔ)維護(hù)成本，出租難以覆蓋持有開支，資產(chǎn)“沉沒成本”特征愈發(fā)突出。

第三大轉(zhuǎn)向：政策工具由“大水漫灌”轉(zhuǎn)向“靶向滴灌”，非核心資產(chǎn)交易窗口加速收窄

2026年房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)將徹底告別普惠式刺激，轉(zhuǎn)而聚焦真實(shí)居住需求與資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，政策資源集中向人口流入強(qiáng)勁、配套成熟、品質(zhì)過硬的核心地段優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)傾斜，非優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的流動性支持正系統(tǒng)性退坡。

當(dāng)前，換購?fù)硕愓咭衙鞔_延續(xù)至2027年12月31日；商業(yè)貸款與公積金貸款利率雙雙降至近十年低點(diǎn)；超百城推出“賣舊買新”現(xiàn)金補(bǔ)貼，二孩及以上家庭購房契稅減免幅度最高達(dá)100%。

這些舉措核心目標(biāo)清晰：引導(dǎo)居民置換低效資產(chǎn)，提升居住品質(zhì)與資產(chǎn)質(zhì)量，而非為過剩庫存托底或制造虛假繁榮。

市場數(shù)據(jù)印證這一趨勢：截至2025年末，全國二手房掛牌總量達(dá)863.7萬套，創(chuàng)歷史新高；其中三四線非核心區(qū)房源平均掛牌周期達(dá)217天，超六成掛牌價低于評估值15%以上，實(shí)際成交需主動讓利18%—22%方可達(dá)成。

2026年上半年或成此類房產(chǎn)最后的戰(zhàn)略變現(xiàn)窗口期——一方面現(xiàn)有政策紅利尚未退坡，交易稅費(fèi)處于低位；另一方面，全國首批100個重點(diǎn)城市城中村改造貨幣化安置方案集中落地，短期將釋放約2.1萬億元購房購買力，為部分區(qū)域提供階段性支撐。

若錯過此輪窗口，后續(xù)庫存壓力與需求萎縮將形成負(fù)向循環(huán)：掛牌量越積越多，買家議價能力越來越強(qiáng)，降價反而加劇觀望，最終陷入“價格越低、成交越難”的流動性陷阱。

李嘉誠當(dāng)年的遠(yuǎn)見，并非源于神秘直覺，而是穿透表象后對房地產(chǎn)本質(zhì)的深刻把握：房子首先是民生載體，其次才是投資標(biāo)的；脫離居住本源的資產(chǎn)泡沫，終將在供需規(guī)律面前歸于理性。

2026年呈現(xiàn)的三大轉(zhuǎn)向，本質(zhì)上是行業(yè)從資本驅(qū)動回歸居住屬性、從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量深耕的歷史性校準(zhǔn)。

對普通家庭而言，“買房即升值”的舊范式已然終結(jié)。若名下持有兩套及以上非核心地段、非優(yōu)質(zhì)品質(zhì)的房產(chǎn)，宜加快資產(chǎn)梳理節(jié)奏，果斷置換為一線/強(qiáng)二線主城圈層內(nèi)的高品質(zhì)現(xiàn)房；

首次置業(yè)群體則應(yīng)牢牢把握政策寬松期，優(yōu)先選擇“所見即所得”的現(xiàn)房產(chǎn)品，聚焦教育、醫(yī)療、交通等硬配套成熟區(qū)域，嚴(yán)格遵循“月供不超家庭月收入40%”的安全線，拒絕過度加杠桿，方能在變局中穩(wěn)守家庭財(cái)富底盤。

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