家人們，最近南京樓市出了個(gè)大動(dòng)作，估計(jì)不少準(zhǔn)備買房、或者關(guān)注拆遷安置的朋友都刷到了——官方要把所有沒賣掉的庫(kù)存商品房，全都放進(jìn)房票超市里，還搞了“全城通兌”和“電子房票”?？赡苡腥艘宦牼豌铝?，房票這東西不是早就有了嗎？這次升級(jí)到底有啥不一樣？今天咱就用大白話扒透這件事，不玩虛的，只說底層邏輯和現(xiàn)實(shí)影響。

先給大家把這事的來龍去脈說清楚，別被那些專業(yè)術(shù)語(yǔ)繞暈。首先，啥是房票？簡(jiǎn)單說就是拆遷的時(shí)候，政府不給你發(fā)現(xiàn)金了，給你一張“購(gòu)房代金券”，你拿著這張券去買指定的房子。以前南京也發(fā)房票，但規(guī)矩多：能買的樓盤有限，基本就局限在你拆遷的那個(gè)區(qū)，而且只能買住宅，流程還特別繁瑣，跑好幾趟才能辦下來。

這次新政直接把這些規(guī)矩全打破了。第一，所有庫(kù)存商品房都能進(jìn)房票超市，不管是遠(yuǎn)郊的剛需盤，還是市區(qū)的公寓、車位，甚至是商辦樓，只要是沒賣掉的庫(kù)存，都能進(jìn)來。第二，全城通兌，以前你在秦淮拆遷，只能買秦淮或周邊的房子，現(xiàn)在拿著票全南京隨便挑，江北、江寧、六合的房子都能選。第三，電子房票上線，不用再跑線下開證明、辦手續(xù)，手機(jī)上打開“南京房產(chǎn)微政務(wù)”公眾號(hào)，就能領(lǐng)票、選房、付款，全程無紙化，還得實(shí)名認(rèn)證，跟支付寶付款似的，安全又省事。

可能有人會(huì)說，這不是好事嗎？對(duì)拆遷戶來說選擇更多了，對(duì)開發(fā)商來說也能賣掉積壓的房子。但凡事不能只看表面，南京為啥要在這個(gè)時(shí)候搞這么大陣仗的新政？背后的原因其實(shí)特別現(xiàn)實(shí)，就倆字：去庫(kù)存，而且是“精準(zhǔn)去庫(kù)存”。

大家都知道，現(xiàn)在南京樓市早就不是普漲時(shí)代了，分化得特別厲害。核心區(qū)比如玄武、秦淮，好房子搶都搶不到，去化率能到90%；但江寧、浦口這些遠(yuǎn)郊區(qū)域，房子堆成山都賣不出去，庫(kù)存占比超三成。還有那些公寓、商辦樓，更是重災(zāi)區(qū)，70平米以下的小公寓，庫(kù)存占比都快三成了，九成都是沒人要的酒店式公寓。

另外，政府也有自己的難處。以前拆遷要么給現(xiàn)金，要么給安置房，給現(xiàn)金壓力大，財(cái)政扛不住；建安置房又費(fèi)時(shí)間、費(fèi)錢，還容易出現(xiàn)質(zhì)量問題。自從2023年推行房票以來，南京發(fā)了近1.1萬(wàn)張票，直接賣掉了6200多套庫(kù)存房，效果很明顯。這次升級(jí)政策，就是想把這種效果放大，用拆遷戶的安置需求，去接遠(yuǎn)郊和非住宅的庫(kù)存盤，既解決了安置問題，又幫開發(fā)商回籠資金，還緩解了財(cái)政壓力，堪稱“一舉三得”。

那這個(gè)新政落地后，會(huì)帶來哪些影響？咱們從普通人的角度實(shí)實(shí)在在說。首先對(duì)拆遷安置戶來說，肯定是利好。以前只能在本區(qū)挑房子，可選的要么是老破小，要么是位置偏的安置房；現(xiàn)在全城通兌，既能選核心區(qū)的二手房，也能選遠(yuǎn)郊性價(jià)比高的新房，甚至還能用房票買公寓、車位，用途多了不少。電子房票也省了不少事，不用再跑各個(gè)部門蓋章，手機(jī)上就能完成所有流程，辦理時(shí)間比以前縮短了40%以上。而且有些遠(yuǎn)郊區(qū)縣還給獎(jiǎng)勵(lì)，最高能到10%，相當(dāng)于買房直接打折。

對(duì)開發(fā)商來說，尤其是那些遠(yuǎn)郊樓盤和持有大量公寓、商辦庫(kù)存的開發(fā)商，算是迎來了“救命稻草”。以前這些房子根本沒人問津，資金回籠不了，只能硬扛；現(xiàn)在有了房票這個(gè)“定向客源”，庫(kù)存能快速消化，資金周轉(zhuǎn)起來，就不用再擔(dān)心資金鏈斷裂。就像南京本土的國(guó)企南京高科，去年靠房票模式，前三季度銷售額直接翻了好幾倍，現(xiàn)金流都由負(fù)轉(zhuǎn)正了。

但咱們也要看到潛在的問題。看似全城通兌給了安置戶自由，實(shí)則是引導(dǎo)大家去買遠(yuǎn)郊庫(kù)存。核心區(qū)的好房子本來就少，安置戶拿著房票去搶，可能會(huì)讓核心區(qū)房?jī)r(jià)更堅(jiān)挺；而遠(yuǎn)郊雖然靠獎(jiǎng)勵(lì)吸引了人，但如果沒有產(chǎn)業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院這些配套支撐，就算房子賣出去了，后續(xù)也可能出現(xiàn)大量空置，變成“睡城”。還有那些公寓、商辦產(chǎn)品，雖然能用房票買，但本身居住體驗(yàn)差、產(chǎn)權(quán)年限短，就算有政策加持，要是品質(zhì)不提升，也只是暫時(shí)賣出去，很難真正留住人。

說到這，我也想跟大家聊聊我的觀點(diǎn)，可能有點(diǎn)犀利，但都是實(shí)在話。我覺得南京這次房票新政，本質(zhì)上不是什么“樓市救市大招”，而是一次“精準(zhǔn)的供需匹配”，是用政策杠桿把分散的安置需求，集中導(dǎo)向了庫(kù)存積壓的區(qū)域和產(chǎn)品。它不是為了推高房?jī)r(jià)，而是為了讓樓市“軟著陸”，解決當(dāng)下最棘手的庫(kù)存分化問題。

很多人覺得“全城通兌”是給了老百姓更多選擇權(quán)，這話沒錯(cuò)，但大家要想明白，選擇權(quán)的背后是政策的引導(dǎo)。為什么遠(yuǎn)郊會(huì)給10%的獎(jiǎng)勵(lì)？就是因?yàn)槟切┓孔記]人買。政府用一點(diǎn)點(diǎn)獎(jiǎng)勵(lì)，就讓安置戶自愿去消化庫(kù)存，既沒強(qiáng)迫，又達(dá)到了目的，這其實(shí)是很聰明的操作。而電子房票不光是為了方便，更重要的是全程可追溯、杜絕人工干預(yù)，避免開發(fā)商虛報(bào)房源忽悠人，也防止房票被倒賣，這是對(duì)安置戶的保護(hù)，也是政府對(duì)樓市的精準(zhǔn)監(jiān)管。

還有一個(gè)點(diǎn)大家容易忽略，這次新政把城市更新、城中村改造都納入了房票適用范圍，意味著未來會(huì)有更多安置戶拿著房票進(jìn)入市場(chǎng)，這會(huì)成為南京樓市的一股“穩(wěn)定力量”。它不會(huì)讓樓市暴漲，也不會(huì)讓樓市暴跌，而是通過定向調(diào)節(jié)，讓供需關(guān)系更平衡。但這里面有個(gè)核心前提：遠(yuǎn)郊區(qū)域不能只靠賣房子，必須盡快補(bǔ)齊配套短板。如果只是把房子賣出去就不管了，那只會(huì)制造新的樓市問題，后續(xù)的空置率、居住體驗(yàn)都會(huì)成為隱患。

其實(shí)在我看來，這個(gè)政策最值得肯定的地方，是兼顧了民生和市場(chǎng)。對(duì)安置戶來說，能買到比安置房品質(zhì)更好的商品房，居住條件提升了；對(duì)開發(fā)商來說，解決了庫(kù)存難題，能活下去；對(duì)政府來說，減輕了財(cái)政壓力，還能推動(dòng)城市更新。這是一個(gè)多方共贏的局面，但共贏不代表沒有短板，配套跟不上、非住宅品質(zhì)不足，這些都是后續(xù)需要解決的問題。

最后我想說，南京這次房票新政，給全國(guó)其他城市提供了一個(gè)很好的參考思路——樓市調(diào)控不再是簡(jiǎn)單的限購(gòu)、限貸，而是精準(zhǔn)對(duì)接供需，用市場(chǎng)化的方式解決問題。但對(duì)我們普通人來說，不管政策怎么變，核心還是要回歸居住本身。安置戶選房的時(shí)候，別只看獎(jiǎng)勵(lì)多少，還要看房子的配套、品質(zhì)；咱們普通購(gòu)房者也不用焦慮，這種定向去庫(kù)存的政策，對(duì)整體房?jī)r(jià)影響有限，樓市只會(huì)越來越理性。

后續(xù)南京遠(yuǎn)郊配套會(huì)不會(huì)跟上？電子房票會(huì)不會(huì)進(jìn)一步優(yōu)化？我會(huì)持續(xù)關(guān)注，也會(huì)第一時(shí)間跟大家分享。你們身邊有沒有人拿到房票準(zhǔn)備買房的？對(duì)這個(gè)政策有啥看法？歡迎在評(píng)論區(qū)聊聊，咱們下期再見。