近日，統(tǒng)計局公布了2025年房地產的各項數據。

從數據來看，行業(yè)依然在底部徘徊。2025年的各項數據，創(chuàng)下近年來新低。

尤其是銷售金額方面，2025年的全國住宅銷售金額73335億，接近2015年水平（72753億）。

換言之，房地產銷售水平差不多回到十年前。

行業(yè)規(guī)模收縮，直接體現(xiàn)在企業(yè)銷售數據的整體下滑 。

去年，房企的銷售額普遍下降。當然，不同企業(yè)的表現(xiàn)有所區(qū)別。相對整體數據而言，我們更關注的是企業(yè)間的分化，以及從中所反映出來的行業(yè)競爭態(tài)勢及行業(yè)趨勢。

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行業(yè)集中度進一步提升 頭部房企間的競爭日益劇烈

根據克而瑞的數據，2025年TOP100房企的銷售總額為36841.8億元，相比2024年下降了8876.3億元，同比下降19.4%。市場依然延續(xù)筑底行情。 線上獲客不停歇，點擊了解

如果將數據拆分來看，會發(fā)現(xiàn)一些明顯的變化。

1、千億級房企減少1家，top10的占比達到45%以上

2024 年全口徑千億房企共 11 家，2025 年減少至 10家。千億房企的銷售均值也有所下降，降幅為11.79%。

可以發(fā)現(xiàn)，和整個top100的降幅相比，頭部依然呈現(xiàn)出較高的韌性。

與此同時，行業(yè)的集中度還在進一步上升。

明源君對比了近兩年top10房企的銷售額占比。2025年，top10房企的銷售額在top100中占比為45.24%，同比2024年又提升了1.59%。

也就是說，市場每產生100塊的成交，就有45塊是由top10房企貢獻的。這10家房企的銷售額，快要頂上后面90家的總和。

2、頭部房企差距縮小，排位競爭日趨劇烈

毫無疑問，國央企已成為市場的壓艙石。

top10房企中，除濱江集團外，其余均為國央企或有國資背景的混合所有制房企。

2025年保利發(fā)展蟬聯(lián)行業(yè)銷冠。至此，保利發(fā)展已連續(xù)三年位列房地產行業(yè)全口徑銷售額第一。 線上獲客不停歇，點擊了解

與此同時，從近年來的數據也可以看出，頭部房企間的差距其實在不斷縮小。尤其是top3的競爭可以說接近膠著狀態(tài)。

保利發(fā)展第一，中海地產第二，華潤置地第三的排位，已經延續(xù)了兩年。

不過，在2025年三者的差距進一步縮小。保利發(fā)展比第二名的中海地產多出18億元；而中海地產比第三名的華潤置地多出 176億元。

而在2024年，保利發(fā)展的銷售額比中海地產多出124億元，中海地產與華潤置地之間則是拉開了495億元的差距。

三家頭部央企之間形成了你追我趕的態(tài)勢，彼此間行業(yè)地位的競爭日趨激烈。

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核心城市+高端改善產品 成為房企 業(yè)績的 “ 壓艙石 ”

當行業(yè)總量見頂、需求結構重塑，房企的“安全墊”不再是規(guī)模， 而是布局及產品力 。從頭部房企的表現(xiàn)來看，核心城市的高端項目，對房企業(yè)績的達成起到決定性作用。

1、區(qū)域深耕型民企，呈現(xiàn)出更高的韌性

和國央企相比，民企的數據表現(xiàn)更為疲軟。

top10席位僅濱江一家入圍。

top30席位中，民企由 2024 年的 9 家進一步減少到 6 家。

另外，據克而瑞數據，去年共有24家房企銷售同比正增長，其中僅4家為民企，分別是嘉里建設、江山萬里置業(yè)、邦泰集團和濱江集團。

其中，嘉里建設為港資房企，其余三家為內地房企，主要為區(qū)域深耕型房企。

典型如濱江。

如今的濱江，已是妥妥的房地產民企之光。

去年，濱江實現(xiàn)了1017億元的銷售業(yè)績。在眾多房企當中可以說非常穩(wěn)，連續(xù)六年都維持在千億規(guī)模。

全年新增貨值667.8億元，位列行業(yè)第10位，是唯一入圍新增貨值榜單top10的民企。布局上，依然堅持聚焦杭州，深耕浙江，輻射華東的戰(zhàn)略。去年杭州拿地金額占比6成，浙江境內其他城市占比2成。浙江的拿地金額占到整體的8成。

小體量的江山萬里置業(yè)，布局就更集中了。僅專注寧波一市，圍繞核心區(qū)域進行規(guī)模化開發(fā)。通過與本土國企聯(lián)合拿地降低資金壓力，以打造高端項目為主。依靠長期深耕在本土形成品牌集聚效應，從而建立起護城墻。

2、搶占高端改善市場，豪宅成房企必爭之地

2025 年房企的銷售表現(xiàn)與產品布局呈現(xiàn)出“同頻共振”的趨勢。

頭部房企，無論國央企還是民企戰(zhàn)略都趨于一致：押注核心城市，發(fā)力高端改善產品。核心城市高端及改善項目所貢獻的銷售額，已成為頭部房企業(yè)績的“穩(wěn)定器”。

比如，保利發(fā)展2025年的打法，就是將優(yōu)勢資源押注高確定性市場的高端產品。

數據顯示，去年保利發(fā)展的銷售額有約8成來自一二線城市。在這些城市，保利發(fā)展布局的高端產品，為業(yè)績提供了重要貢獻。

據中指研究院的數據，去年保利發(fā)展僅在廣州一城就賣出了 550.1億元，流量金額、權益金額、流量面積、權益面積四項指標全部位列廣州第一。

幾個熱銷的高端項目，成為保利發(fā)展在廣州市場的核心糧倉。其中，玥璽灣141億、保利天曜62億、保利天奕58億、珠江天悅35.9億，四個項目貢獻了將近300億元，占全市總業(yè)績量的約 54%。

在布局上，繼續(xù)高度聚焦核心城市的核心地段。去年權益拿地金額約671億元，重點投向上海、北京、廣州、杭州等地。

其管理層曾明確表示，“只拿核心地段，只做200平方米以上的大平層，利潤率不足8%則免談”。足以見得，其投資策略之堅定。

再如中海，這幾年持續(xù)加大核心城市的投資力度，去年的業(yè)績也主要來源于核心城市的高端項目。

例如，在深圳由華潤置地和中海聯(lián)合打造的頂豪項目灣澐璽首開熱賣，一個樓盤就貢獻了130億的銷售額。在上海由中海及其他三家國央企聯(lián)合開發(fā)的頂豪項目安瀾上海，開盤當日也貢獻了90. 8 億的業(yè)績。

投資方面，中海去年有6成的拿地資金放在上海北京和深圳，尤其是上海更是大手筆，單城市的權益拿地金額就達到 387.6億元

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小結

越是風高浪急，越要死死抓住那根看得見的桅桿。

現(xiàn)在，選對城市做對產品，已成為房企的生命線。當然，隨著頭部房企布局高度一致化，巨頭間的競爭也將進入貼身肉搏階段 ，不難預見，接下來產品內卷還會越來越激烈 。

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