如果這個時候還有人質(zhì)疑管理層穩(wěn)樓市的決心，那真的就是看不清形勢了。

　　遠的不說，就最近一個月時間里，從中央到地方兩會，無一不把“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”作為2026年房地產(chǎn)工作的抓手。部署會議級別之高、頻率之多，這在我國房地產(chǎn)發(fā)展歷史上都不曾見過。

　　但我們知道，當下樓市恢復(fù)的癥結(jié)在于需求激活比較緩慢。

　　住房需求無非是由剛需和改善兩大部分組成。

　　剛需方面，2025年末我國城市化率已經(jīng)來到67.89%，離發(fā)達體門檻70%的城市化率僅一步之遙，意味著進城人口增速已明顯放緩，對應(yīng)新增的住房剛需也越來越少，你再怎么著急，每年新增的剛需就那么些。

　　所以，現(xiàn)在要快速激活購房需求只有“華山一條路”，那就是向改善需求動手。改善需求市場有多大呢？

　　根據(jù)中指院對“十五五”（2026年-2030年）中國住房需求空間的測算，按照期間人均住房面積增加2.1平米算，可帶動住房增量約20.3億平米。這是一個什么概念？

　　與截至2025年末的新建商品房庫存7.6億平米做一個對比可知，前者是后者的近3倍?？吹搅税?，住房改善市場確實夠大，但現(xiàn)在的問題是如何激活這樣龐大的市場呢？一旦成功，促進樓市企穩(wěn)回暖也就不在話下了。

　　需要說明的是，雖然改善需求潛力巨大，但誰都明白當下的現(xiàn)狀，面對錯綜復(fù)雜的外部環(huán)境，普通人增收越來越難，哪里還有資金和魄力去買房呢，那該如何激活改善需求呢？

　　實際上，最近兩年一直有地方在嘗試，通過政府、國企收購存量房的方式，包括準備從開發(fā)商手里大量收購庫存房，但結(jié)果收效甚微。

　　究其原因，根本還是收購的價格太低，一套房子打個5折、6折，那是賣一套虧一套，即便去化掉了，也不足以償還開發(fā)商的債務(wù)，不賣還有資產(chǎn)在，賣了就真的資不抵債了。所以，越到后來，大家的積極性越不高。

　　路再難也要走，畢竟這是我們要釋放住房需求的唯一之路。普通人能看到這個路子，國家自然也是心知肚明。

　　所以，進入到2026年，多地又確定重啟收購房產(chǎn)之路。不過，這次瞄準的是普通人手中的二手房。用業(yè)內(nèi)的話說，這比收購開發(fā)商手里的庫存房更直接，可有效刺激改善需求快速大量釋放。這回房子“收購大潮”真的來了，據(jù)不完全統(tǒng)計，這些城市已明確收購老舊房源：

　　1月14日，根據(jù)濟南媒體報道，濟南提出全款收購舊房1000套，不管舊房位于哪個區(qū)，房主均可通過小程序登記房源，平臺會根據(jù)市場數(shù)據(jù)，一次性付清全款，中間省去中介壓價和等買家貸款等繁瑣流程。房主舊房被收購后，是否愿意再購新房，一切均由房主決定，不做強制綁定。

　　1月22日，?？谑召彺媪可唐贩?，要求面積在120平米以內(nèi)，可整棟整單元收購。

　　1月25日，證券時報報道，杭州富陽區(qū)收購老舊房200套，2010年建成的住宅，面積不超過144平米。

　　1月26日，每日經(jīng)濟新聞報道，上海靜安區(qū)擬收購老公房，要求面積70平米以內(nèi)，總價400萬以內(nèi)。步驟是先認購新房，然后提出申請，由第三方評估，按照二手房交易流程完成過戶手續(xù)。收購數(shù)量未做明確限制，只是說不能確保所有的老舊房子都被收購。

　　在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進看來，在省會城市開展老舊房源收購，具有很強的示范效應(yīng)，預(yù)計未來一段時間，庫存較大的城市都會推出類似政策，形成一波政策潮。

　　當然，老舊房源數(shù)據(jù)龐大，不可能做到全部收購，畢竟，收購的主要目的還是想讓你去買新房，以支持樓市復(fù)蘇。從這個角度看，當樓市真正回暖了，且價格也完全上去了，收購老舊房的動作也會相繼停止。

　　此外，一座城市收購老舊房源的數(shù)量還跟這座城市的保障房計劃有關(guān)。收購回來的老舊房終究要排上用場，從目前各城公布的信息看，其用途就是用于保障房。所以，收購的老舊房數(shù)量不可能超過保障房計劃數(shù)量。

　　那么，什么樣的老舊房被收購概率大呢？從前面已收購的城市來看，需要具備一些明顯特征，預(yù)計這這2類房產(chǎn)收購的概率最大。

　　一是，面積不能太大，總價不能太高。一般來說，大城市房價高，其收購面積會相對小些，比如一線城市70-80平米以內(nèi)，二三線城市120-140平米以內(nèi)，這正好是剛需面積范圍之內(nèi)。

　　二是，房子屬于老舊房。這是因為：一方面房齡太新，價格也高，這對地方的財政形成壓力。另一方面，老舊房地段往往較好，配套比較齊全，便于收購后被用作保障房出租。

　　關(guān)于收購價格，其實完全不用擔(dān)心。既然地方期望通過收購來改變低密的市場預(yù)期，其價格肯定是不會低于市場價的。比如有地方收購500套房源，其中某小區(qū)成交均價才6000元/平米，且還無人問津，但頂樓的實際收購價已超過8000元/平米。據(jù)當?shù)氐木W(wǎng)友反映，這種做法對市場確實起到了意想不到的效果。

　　當然，有人說，我只想資產(chǎn)變現(xiàn)，不想再買新房，可行嗎？

　　實際上，有城市已經(jīng)做了表率，符合條件的老舊房也可登記“只賣舊不買新”。其實，他們這樣做的其實格局更大：

　　收購幾百、幾千套“以舊換新”的房源，其實給市場帶不來多大購買力，畢竟一套換一套，也不過去化幾百、幾千套新房而已。

　　但如果從各個代表性板塊、小區(qū)直接高于市場價收購一批老舊房，那對市場的預(yù)期轉(zhuǎn)變，將起到事半功倍的效果。

　　為促穩(wěn)回暖樓市獻計，希望這種大格局模式能夠被更多城市效仿吧。