這幾年行業(yè)深度調(diào)整，民營房企逐漸式微，躺平甚至出清的不在少數(shù)。但也有些民營房企的日子過的還不錯(cuò)，甚至還有一些民營房企仍然在大手筆拿地。

艷姐最近關(guān)注到的一個(gè)案例，來自：

中堃置業(yè)。

去年底，他們聯(lián)合南京國企以總價(jià)約13億競(jìng)得南京市建鄴區(qū)河西中G72地塊，這也是中堃置業(yè)成立以來最貴的一宗地。

而之所以說“瘋狂”，還因?yàn)椋?/p>

其一、這是2025年，他們?cè)谀暇┠孟碌牡?/strong>3個(gè)項(xiàng)目；

其二、3個(gè)項(xiàng)目全口徑地價(jià)21億，遠(yuǎn)超中堃去年15.33億的流量銷售金額；

其三、3個(gè)項(xiàng)目全部位于主城核心，樓面價(jià)均超3萬/㎡，遠(yuǎn)超主城1.12萬/㎡的樓面均價(jià)；

其四、3個(gè)項(xiàng)目全部入榜南京土拍樓面價(jià)TOP10。

看到?jīng)]，在大多數(shù)民營房企還在收縮業(yè)務(wù)的時(shí)候，中堃選擇了逆勢(shì)進(jìn)發(fā)；在大多數(shù)民營房企下沉剛需或改善市場(chǎng)的時(shí)候，中堃選擇了難度最大的豪宅市場(chǎng)。

而在市場(chǎng)端，中堃置業(yè)也爆發(fā)出了強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)能：

2025年的南京房企銷售排行榜中，中堃置業(yè)作為唯一的一個(gè)“生面孔”，以15.33億的流量銷售擠進(jìn)了TOP16。

圖源克而瑞南京

要知道中堃置業(yè)成立于2023年，艷姐不禁好奇，中堃置業(yè)究竟是家什么樣的企業(yè)？為什么能夠有跨越行業(yè)周期的業(yè)績(jī)表現(xiàn)？

今天艷姐就和大家聊聊這家總部在成都，非常神秘的民營房企，也歡迎大家在文末留言評(píng)論，發(fā)表您的看法和觀點(diǎn)。

01

連落4子

中堃“意外”成南京“地王”最大贏家？

時(shí)間回到去年10月，南京國企中北盛業(yè)以總價(jià)13.23億、溢價(jià)率0.3%、樓面價(jià)34083元/㎡競(jìng)得建鄴區(qū)G72地塊。

“巧合”的是，在中北盛業(yè)拿下地塊后大概不到半個(gè)小時(shí)，中堃置業(yè)就發(fā)布了拿地喜報(bào)：

看似毫不相干的兩家房企，此刻像是上演了一部提前編排好的“劇本”。

中堃的這張喜報(bào)，相當(dāng)霸氣。

金陵、低密、終極改善......

每一個(gè)關(guān)鍵詞，都能觸動(dòng)南京的高端改善客群。

當(dāng)然，中堃也有霸氣的資本。

先來看這塊地，地塊位于南京河西CBD板塊，是區(qū)域內(nèi)近年罕見的低密地塊，含金量十足。

地塊相對(duì)“秀珍”，面積約2.88萬㎡，容積率1.35，計(jì)容建面約3.89萬㎡，其中商業(yè)不低于0.15萬㎡。

位置相當(dāng)金貴，與7/10號(hào)線中勝路站無縫銜接，馬路對(duì)過就是龍湖天街，直線距離河西CBD核心區(qū)的河西中央公園、南京國金中心、河西德基廣場(chǎng)大約1公里。目前板塊內(nèi)暫無新房，在售二手房掛牌均價(jià)在3.7萬/㎡~6.1萬/㎡。

艷姐注意到，這是中堃2025年拿下的第3塊地：

2025年9月，中堃置業(yè)聯(lián)合智慧綠島，以總價(jià)3.7億、樓面價(jià)3.07萬/㎡的底價(jià)競(jìng)得建鄴區(qū)河西中G67地塊；

2025年4月，浙江長(zhǎng)住集團(tuán)以總價(jià)4.43億、樓面價(jià)3.79萬/㎡、溢價(jià)率43.37%競(jìng)得玄武區(qū)珠江路G05地塊，隨后官宣引入中堃置業(yè)進(jìn)行合作開發(fā)。

如果時(shí)間再拉長(zhǎng)一點(diǎn)，中堃置業(yè)還在2024年11月，還以底價(jià)6.72億、樓面價(jià)3.07萬/㎡競(jìng)得建鄴區(qū)江心洲G50地塊。

中堃南京項(xiàng)目區(qū)位示意

前后一年時(shí)間4次出手，規(guī)?；蛟S不大，但出手就以勢(shì)在必得的霸氣拿下建鄴、玄武核心區(qū)域的絕版低密地塊，這也再次刷新了大家對(duì)于小型民營房企的認(rèn)知，原來在如今這個(gè)時(shí)點(diǎn)，還是能夠有民營房企有這樣的實(shí)力和眼光去拿地的。

不過，故事到這里還沒有完。

就在去年12月南京的一場(chǎng)土拍中，南京國企奧體建設(shè)以總價(jià)16.11億、樓面價(jià)4.53萬/㎡、溢價(jià)率26.35%競(jìng)得建鄴區(qū)河西CBD板塊一宗宅地。

4.53萬/㎡的樓面價(jià)，也刷新了沉寂了近10年的南京樓面價(jià)地王。

不過讓艷姐意外的是，最大的贏家不是拿下地王的奧體建設(shè)，而是中堃置業(yè)，上面的4個(gè)項(xiàng)目中，有3個(gè)距離“新地王”不到3公里。

中堃置業(yè)這一輪在南京的動(dòng)作，讓不少業(yè)內(nèi)人忍不住大呼神奇：這家公司，到底是什么來頭？又是怎么一下子走到南京的“地王”主軸線上來的？

02

樓市“新面孔”

給出了民營房企的破局思路？

對(duì)于一家行業(yè)“新面孔”，在民營房企大面積臥倒躺平的現(xiàn)實(shí)環(huán)境下，中堃不僅逆勢(shì)進(jìn)發(fā)，還在南京的頂豪市場(chǎng)爆發(fā)出強(qiáng)勁勢(shì)能。

所以，“秘籍”是什么？

艷姐覺得，有4個(gè)關(guān)鍵詞：

其一是拿地“小而美”，專攻主城低密的精準(zhǔn)化布局；

中堃的6個(gè)項(xiàng)目有一個(gè)共同特點(diǎn)——面積不大、位置不錯(cuò)、稀缺低密。

像第一個(gè)項(xiàng)目賢坤花園一期，容積率1.05、計(jì)容建面約2.2萬㎡、一共130套大平層，建鄴區(qū)江心州核心地段；秦淮區(qū)VILLA門東源邸項(xiàng)目，容積率1.2、計(jì)容建面約1.51萬㎡、一共48套疊墅，距離夫子廟約500米，是南京明城墻內(nèi)近10年唯一的純粹低密院墅項(xiàng)目。

中堃河西G67規(guī)劃效果示意

這些建面1、2萬㎡的“小項(xiàng)目”，大房企未必看得上，反倒是給了像中堃這樣小房企機(jī)會(huì)。

其二是合作開發(fā)“抱大腿”的逆勢(shì)從容；

中堃的6個(gè)項(xiàng)目中有4個(gè)選擇了合作開發(fā)，而且合作伙伴的咖位都十分在線，不僅有國企，還有外部實(shí)力合伙人。

像賢坤花園二期，聯(lián)合南京國資中北置業(yè)等，中堃占股24%；建鄴區(qū)G67項(xiàng)目，拉來了建鄴區(qū)國資南京智慧綠島，后者占股49%；VILLA門東源邸項(xiàng)目拉來了南京一九一二投資集團(tuán)，后者占股40%。

中堃通過讓渡項(xiàng)目部分股權(quán)于國企、投資人，在資源、資金上形成邏輯閉環(huán)。

其三是主動(dòng)準(zhǔn)現(xiàn)房、深度定制的差異化競(jìng)爭(zhēng)；

中堃大概是整個(gè)行業(yè)內(nèi)第一個(gè)將準(zhǔn)現(xiàn)房+定制寫進(jìn)企業(yè)戰(zhàn)略的房企。

像賢坤花園一期，2024年4月開工、8月封頂、10月正式開放，是南京第一個(gè)80%實(shí)景開放的新盤；而且從戶型，風(fēng)格、配置、細(xì)節(jié)方面，在整合外部?jī)?yōu)質(zhì)設(shè)計(jì)資源的基礎(chǔ)上拉通業(yè)主，形成開發(fā)商、設(shè)計(jì)師、業(yè)主三方聯(lián)動(dòng)定制機(jī)制，為業(yè)主提供1對(duì)1的“四個(gè)”定制化服務(wù)。

賢坤花園實(shí)景

這種策略，打破了貨不對(duì)板的信息壁壘，做到所見即所得，還讓業(yè)主深度參與設(shè)計(jì)、建設(shè)、交付、社區(qū)運(yùn)營全鏈條，實(shí)現(xiàn)與客戶的深度綁定。

其四是熟人社區(qū)的逆勢(shì)破局。

像賢坤花園，在還沒交付時(shí)，就基于業(yè)主主理人驅(qū)動(dòng)，成立了讀書藝術(shù)社群“嶼心閱筑”、健康運(yùn)動(dòng)社群“嶼動(dòng)360”等諸多社群，甚至中堃的高管還會(huì)帶著自家的業(yè)主在全國甚至國外參加馬拉松、藝術(shù)觀展等活動(dòng)來培養(yǎng)熟人社區(qū)。

中堃業(yè)主社群活動(dòng)

通過熟人社區(qū)，一方面可以把業(yè)主圈子做成熟人圈，提高客戶粘性，一方面還能通過這些社群活動(dòng)提升企業(yè)、產(chǎn)品品牌和口碑，進(jìn)而通過熟人推薦帶動(dòng)營銷。

這套打法下，中堃的目的非常單一，只要拿對(duì)地、搞定資金、打造好產(chǎn)品，確保服務(wù)好高端客群就可以了。

可以說，中堃雖然成立不到3年，但就是通過這套差異化的投拓、產(chǎn)品、營銷、社群打法，在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，闖出了品牌、口碑，最終撬動(dòng)了市場(chǎng)。

03

那個(gè)熟悉的“大佬”，殺回地產(chǎn)圈

說到中堃，不得不提它的創(chuàng)始人徐波濤。

了解華東地產(chǎn)圈的人大多對(duì)徐波濤比較熟悉。

公開信息顯示，2001年前后，徐波濤進(jìn)入南京金基地產(chǎn)，入職后從秘書、物業(yè)、成本、招采等基層崗位做起，逐步晉升至項(xiàng)目總、城市總。

徐波濤

在金基任職期間，徐波濤在奠定金基的高端品牌調(diào)性和南京一哥的過程中起到了巨大作用。

像在2014 年，徐波濤調(diào)任金基南京公司，并接手金基尚書里項(xiàng)目，拆除已投入2800萬的景觀體系并重新打造，提升了項(xiàng)目的高端調(diào)性，助力項(xiàng)目贏得市場(chǎng)認(rèn)可；主導(dǎo)打造的金基九月森林、金基望樾府等多個(gè)豪宅標(biāo)桿，在金基內(nèi)部搭建了“GOA大象設(shè)計(jì)+順景園林+潘冉名谷設(shè)計(jì)”三大師長(zhǎng)期合作模式，推動(dòng)金基產(chǎn)品力與品牌價(jià)值大幅提升。

2022年，徐波濤帶領(lǐng)金基以142億權(quán)益銷售金額躋身南京樓市第二位，成為南京本土民營房企一哥。

2023年，徐波濤從金基離職，在短暫游學(xué)后創(chuàng)立中堃。

大家知道，地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)資金、資源密集型行業(yè)。在金基的22年職業(yè)履歷，徐波濤在沉淀了豐富的項(xiàng)目實(shí)操、企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)外，還攢下了廣泛的資源。

所以在創(chuàng)辦中堃時(shí)，徐波濤也從金基拉來了“高量級(jí)”的高管團(tuán)隊(duì)。

像副總經(jīng)理周榮富，曾是金基南京天著尚居項(xiàng)目總，金基工程管理中心總經(jīng)理，進(jìn)入中堃后，分管生產(chǎn)體系；

周榮富

像副總經(jīng)理李匯豐，曾在萬科蘇皖公司任職，后入職金基出任品牌總監(jiān)、南京公司副總經(jīng)理，分管中堃品牌、社群與客戶關(guān)系。

李匯豐

當(dāng)然也不得不承認(rèn)，中堃作為民營房企，已經(jīng)在南京市場(chǎng)打開了局面，成為高端市場(chǎng)的標(biāo)桿房企，但同樣也面臨著一定的挑戰(zhàn)。

比如“慢周轉(zhuǎn)”的資金壓力。

艷姐在前面提到，中堃去年拿的3個(gè)項(xiàng)目，樓面價(jià)都排進(jìn)了南京樓面價(jià)TOP10，大家知道去年以來高端改善市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈，市場(chǎng)窗口稍縱即逝。

中堃目前的6個(gè)項(xiàng)目?jī)H有2個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入銷售，2024年7月拿下的VILLA門東源邸項(xiàng)目在去年11月才規(guī)劃公示、去年4月拿下的金陵VILLA項(xiàng)目在12月才規(guī)劃公示，這幾個(gè)項(xiàng)目都是建面1、2萬㎡的“小項(xiàng)目”。

換句話說，中堃的“慢工出細(xì)活”可以理解，但這個(gè)速度屬實(shí)慢了點(diǎn)。

同時(shí)，中堃還將幾個(gè)合作項(xiàng)目的股權(quán)出質(zhì)給合作方融資，再疊加社群運(yùn)營的巨大前期投入。后續(xù)資金周轉(zhuǎn)是否會(huì)受到影響，還需要關(guān)注。

結(jié)語

行業(yè)震蕩下行，民企大面積臥倒，但仍然不乏像中堃這種深耕一座城市、專攻高端豪宅的“小而美”的代表。

艷姐覺得，創(chuàng)立不到3年的中堃，依然可以給到行業(yè)一些啟示：

未來是穩(wěn)健經(jīng)營的品質(zhì)房企時(shí)代，對(duì)民企來說，“小而美”“小而精”，并錘煉出差異化的特質(zhì)，會(huì)逐步成為行業(yè)發(fā)展方向。

最后，祝福每家房企都能找到適合自己的發(fā)展之路。

主編：張艷

責(zé)編：eric

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