編輯：四季

佛山坊間流傳著這么一句話：“佛山教育看南海，南海教育看桂城”。

短短14個(gè)字，像一條心照不宣的暗號(hào)，在街坊的閑談中、家長的焦慮里、甚至地產(chǎn)中介的推介中口口相傳。

但讓人驚喜的是，部分樓盤上車門檻普遍較低，價(jià)格親民。有項(xiàng)目總價(jià)56萬起，家長咬咬牙就能全款上車！

除此之外，桂城學(xué)區(qū)房也在偷偷發(fā)力，成交量上漲，成交周期縮短，走出一波獨(dú)立行情。

桂城學(xué)區(qū)房的新“春天”來了！

01.

桂城學(xué)位，深藏不露

早在2017年，桂城就已經(jīng)開啟了集團(tuán)化辦學(xué)的教育格局。目前38所公辦小學(xué)、12所公辦初中，幾乎納入集團(tuán)化管理。

涵蓋燈湖、南實(shí)、石門、桂江、桂城一中、南海外國語、文翰、怡海、映月湖等九大教育集團(tuán)。

怡海系占據(jù)桂城學(xué)區(qū)房的半壁江山，共10所成員學(xué)校。映月湖和燈湖系第二。

隸屬于怡海系的南師附小全稱南海師范附屬小學(xué)，辦學(xué)歷史比較坎坷，1931年誕生，停辦幾十年后，1994年重新開建，辦學(xué)歷史深厚。

映月湖系的平洲中心小學(xué)，是唯一一所沒有改名的映月系小學(xué)，在本地家長圈里口碑還可以。

而在家長群體中備受關(guān)注和津津樂道非燈湖系莫屬。

桂城三大頂級(jí)公辦小學(xué)之二的南海中心小學(xué)、燈湖小學(xué)便是燈湖系旗下成員校。

按照大部分佛山人的認(rèn)知，目前南海區(qū)重點(diǎn)公辦小學(xué)TOP1大概是南海中心小學(xué)。

學(xué)校于2010年投入使用，是當(dāng)時(shí)南海區(qū)內(nèi)配置最高、教育教學(xué)設(shè)施最好的的新型學(xué)校。

16年辦學(xué)史，憑借超高的升學(xué)率，變成家長口口相傳的好學(xué)校。

燈湖小學(xué)的辦學(xué)史，比南海中心小學(xué)的還要短，2014年9月1日才正式開辦。

不過不要緊，年齡大小一點(diǎn)也不影響其師資力量和辦學(xué)成績(jī)。

官方資料介紹，全校專職教師201人，其中研究生學(xué)歷16人，本科學(xué)歷201人。

所以燈湖小學(xué)一出現(xiàn)，坊間認(rèn)為其地位已經(jīng)可以和南海中心小學(xué)平起平坐。

2024年是燈湖中學(xué)第一屆畢業(yè)生首次參加中考，雖說沒有官方信息，但是據(jù)說700分以上人數(shù)達(dá)33+人，成績(jī)相當(dāng)驚艷。

桂江教育集團(tuán)在桂城分量同樣不輕，有6所成員校。

在南海中心小學(xué)和燈湖小學(xué)出來前，桂江小學(xué)在桂城公辦幾乎是大哥大，雖然目前風(fēng)頭被兩所學(xué)校搶去，但當(dāng)前仍屬于桂城的老牌名校。

需要注意的是，桂江一中不屬于桂江教育集團(tuán)，而是歸屬怡海教育集團(tuán)，同時(shí)也是石門中學(xué)教育集團(tuán)成員校。

作為南海教育的龍頭，南海實(shí)驗(yàn)中學(xué)教育集團(tuán)更是名聲在外。近幾年旗下版圖也不斷擴(kuò)大，在桂城有6所成員校。

成員校南海實(shí)驗(yàn)中學(xué)，創(chuàng)辦于2001年，占地面積100畝。2020年，南實(shí)與南海實(shí)驗(yàn)小學(xué)、桂城外國語學(xué)校合并辦校，組成新的南海實(shí)驗(yàn)中學(xué)。

2022年學(xué)?！懊褶D(zhuǎn)公”后，辦學(xué)成績(jī)依然碩果累累。2025年中考成績(jī)700分以上(裸分)108人，占比約9.23%！

小學(xué)同樣是家長眼中的“香餑餑”，但南海實(shí)驗(yàn)小學(xué)經(jīng)常學(xué)位緊張，搖號(hào)競(jìng)爭(zhēng)激烈。

南海實(shí)驗(yàn)中學(xué)因縮減計(jì)劃 + 直升增加，普通戶籍生搖號(hào)堪比中彩票。

石門教育集團(tuán)，相信很多家長都不會(huì)陌生。以石門中學(xué)為核心校，成員校涵蓋高中、初中、小學(xué)各學(xué)段。

但在桂城也只有一所成員校，石中學(xué)于2025年4月才是正式納入石門教育集團(tuán)管理，成為 “石門系” 一員。

02.

桂城學(xué)區(qū)房成交表現(xiàn)如何？

因?yàn)楣鸪菍W(xué)區(qū)房的質(zhì)量，大批雞娃家長砸鍋賣鐵都要在桂城買房。

我們來看看成交量。

按照當(dāng)下行情，佛山絕大多數(shù)二手房難賣，桂城學(xué)區(qū)房近一年每個(gè)月都有成交，相對(duì)其他樓盤一年只有10來套的成交，已經(jīng)是不錯(cuò)的數(shù)據(jù).

這些成交勢(shì)頭比較強(qiáng)勁的小區(qū)分為兩類：

一種是老破小。

核心區(qū)、高配套、低總價(jià)，上車門檻凸顯。

比如桂江小學(xué)對(duì)口的江南名居，南海中心小學(xué)對(duì)口的南海頤景園。

江南名居近3年成交均價(jià)跌幅44.6%，目前成交均價(jià)才1萬/平，對(duì)剛需友好，帶有優(yōu)質(zhì)學(xué)位，成交量自然上來了。

另一種就是次新房。

樓齡新，配套好，同樣是低總價(jià)，深受市場(chǎng)喜歡。

以萬科金色城市為例，小區(qū)成交均價(jià)本就不高，還時(shí)不時(shí)有筍盤冒出來，100萬可以買到一套89㎡三房。

要知道89方總價(jià)100萬的房源，在高峰期這里可是賣過2.6萬/平。

對(duì)口桂江小學(xué)、桂江二中，小區(qū)樓下有公立幼兒園，一輛小電爐走遍千燈湖，生活成本很低了。

佛山當(dāng)下學(xué)位預(yù)警，孩子即將面臨升學(xué)的家長，從居住、學(xué)校屬性來看，桂城低總價(jià)學(xué)位殼是不錯(cuò)的選擇。

再給大家推薦幾組桂城公辦中小學(xué)組合梯隊(duì)以及對(duì)口的學(xué)區(qū)房。

第一梯隊(duì)便是是南海中心小學(xué)+燈湖中學(xué)，佛山TOP1公辦學(xué)校組合。

對(duì)口的是萬科金御華府、怡翠花園、怡翠馨園、頤景園、萬科金色家園五大金剛。

萬科金色家園掛牌價(jià)最便宜，但面積更小。

怡翠花園樓齡最高，目前有房源掛牌138萬，不過面積段較小。

萬科金御華府掛牌價(jià)較高，小面積戶型也要179萬。據(jù)說住在這里較多的是政企單位的業(yè)主，圈層較好。

第一梯隊(duì)還有燈湖小學(xué)+燈湖中學(xué)，對(duì)口的萬達(dá)華府最為便宜。

再告訴大家一點(diǎn)，燈湖系中小學(xué)組合都算優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，對(duì)口樓盤有改善、剛需，看個(gè)人預(yù)算需求選擇。

桂江系偏第二梯隊(duì)，桂江小學(xué)+桂江二中也曾叱咤風(fēng)云，有對(duì)口次新小區(qū)，也對(duì)口老破小。

時(shí)代名軒分南區(qū)和北區(qū)，樓齡19年。北區(qū)均價(jià)較低，有小戶型產(chǎn)品。

平洲中心小學(xué)+平洲二中對(duì)口的康怡花園、康怡麗苑、樂怡花園，樓齡已經(jīng)超過20年。

康怡花園建設(shè)年限跨度大，早期的是步梯房，后期的是電梯房。

這個(gè)組合對(duì)口的樓盤越秀星匯云錦樓齡約10年，周邊有桂城地鐵站、悅匯廣場(chǎng)。

小區(qū)掛牌總價(jià)低至56萬，需要注意的是，這也是小面積產(chǎn)品。

桂城購置學(xué)區(qū)殼，見仁見智，總體來看，我們可以歸納為以下3點(diǎn)：

1）確認(rèn)所購房屋是否屬于入讀學(xué)校的學(xué)區(qū)，有時(shí)候所購房屋雖然距離學(xué)校僅一墻之隔，但不一定是“學(xué)區(qū)房”。

2）老破小學(xué)區(qū)房，要做好面對(duì)市場(chǎng)苛責(zé)的準(zhǔn)備。五六年后的老破小，或許是沒法住人的。如果選擇轉(zhuǎn)讓，可能都找不到人接手。

3）雖然要雞娃，但房子是一輩子的事情，“學(xué)鐵商”組合不可或缺。

最后，我們需要注意的是，桂城街道平西、海逸、石肯、桂南社區(qū)管轄有變動(dòng)，調(diào)整后學(xué)區(qū)有可能微調(diào)，家長們需密切關(guān)注2026年學(xué)區(qū)劃分公布。