在房地產(chǎn)行業(yè)整體調(diào)整的背景下，2025年，全國法拍市場呈現(xiàn)“量價(jià)齊跌”的整體態(tài)勢(shì)，同時(shí)城市分化持續(xù)加劇。數(shù)據(jù)顯示，超七成高價(jià)法拍住宅集中在北京、上海、深圳，核心地段稀缺豪宅頻現(xiàn)溢價(jià)成交，顯示出強(qiáng)勁的市場韌性。與此同時(shí)，買方策略趨于謹(jǐn)慎理性，二拍逐漸成為市場主流成交渠道。

北上深高價(jià)法拍房“斷層”領(lǐng)跑

中指研究院發(fā)布監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2025年全國法拍市場累計(jì)掛拍各類房源71.9萬套，同比下降6.6%；成交拍品16.9萬套，同比下降4.4%；總成交金額為2536.2億元，同比下降幅度高達(dá)23.6%。市場整體清倉率（成交拍品/交易截止拍品）為23.5%。

相比之下，價(jià)格的調(diào)整更為明顯。2025年各類法拍房源成交均價(jià)為4653元/平方米，同比下降12.7%；平均折價(jià)率（成交價(jià)/評(píng)估價(jià)）為74.1%，意味著買家平均能以評(píng)估價(jià)的約7.4折購入資產(chǎn)。價(jià)格走低與房地產(chǎn)市場整體仍處于調(diào)整階段、買方市場特征凸顯有關(guān)，法拍房買家普遍持謹(jǐn)慎態(tài)度，出價(jià)趨于理性。

從物業(yè)類型看，住宅依然是法拍市場的絕對(duì)核心。2025年，住宅類法拍房源成交11.3萬套，成交總金額1315.8億元，占各物業(yè)類型總成交金額的51.9%；商業(yè)類房源成交3.1萬套，金額584.6億元，占比23.1%；土地、工業(yè)廠房、車位等其他類型資產(chǎn)合計(jì)貢獻(xiàn)了剩余的份額。

高價(jià)法拍房的分布，將城市分化演繹到極致。根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2025年成交總價(jià)排名前500的住宅法拍房源，集中分布于57個(gè)城市，呈現(xiàn)出清晰的梯隊(duì)格局。第一梯隊(duì)包括深圳、上海、北京。僅這三個(gè)城市就合計(jì)貢獻(xiàn)了351套，占總數(shù)的70.2%，與后續(xù)梯隊(duì)形成“斷層式差距”。第二梯隊(duì)包括廣州、杭州，合計(jì)49套，占比9.8%，雖然也是重要市場，但規(guī)模與第一梯隊(duì)相比已不可同日而語。

2025年法拍住宅成交TOP20城市

圖/中指研究院

這些成交房源多位于城市核心地段的稀缺豪宅，比如上海老洋房、深圳頂豪，因其地段的不可復(fù)制性和頂級(jí)配套資源，即便在法拍市場也受到高凈值人群爭搶，顯示出極強(qiáng)的獨(dú)立行情。

超億元法拍住宅頻現(xiàn)成交

全國法拍房市場區(qū)域分化的態(tài)勢(shì)正愈發(fā)明顯。部分一線城市的頂級(jí)豪宅法拍逆勢(shì)上演“搶房”大戲。

深圳法拍市場尤為亮眼，2025年法拍住宅成交1746套，清倉率63.9%，成交折價(jià)率93.8%，成交均價(jià)48586元/平方米。除了清倉率外，多項(xiàng)指標(biāo)領(lǐng)跑全國。

其中，2025年10月，深圳華僑城純水岸一棟別墅在京東資產(chǎn)交易平臺(tái)以超3.64億元成交，成交單價(jià)約57萬元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)69.3%。這是華僑城在深圳南山重點(diǎn)打造的頂級(jí)豪宅社區(qū)。該標(biāo)的吸引6名買家參拍，在超19.2萬人次圍觀下，經(jīng)118輪競價(jià)后落槌，評(píng)估價(jià)僅為3.07億元。同年2月，深圳南山區(qū)天鵝湖花園以一套住宅1.32億元成交，當(dāng)時(shí)19人競拍167輪，溢價(jià)7700萬元，建筑面積約643.25平方米，單價(jià)20.56萬元/平方米。

上海也是高價(jià)法拍住宅的聚焦地。2025年5月，一套位于長寧區(qū)新華路329弄的花園住宅，由兩名買家經(jīng)過19輪競價(jià)，最終以2.7億元成交。建筑面積535.04平方米、單價(jià)約50.46萬元/平方米，為近年上海法拍房成交價(jià)最高之一。作為一座已經(jīng)有百年歷史地地道道的“老洋房”，由于具有歷史文物+稀缺土地+文化溢價(jià)的優(yōu)勢(shì)，成為上海稀缺房產(chǎn)。

位于浦東的湯臣一品有著“滬上第一豪宅”稱號(hào)，其法拍房也是市場關(guān)注的焦點(diǎn)。2025年1月，湯臣一品一套復(fù)式豪宅以1.37億元起拍，吸引6人競拍，經(jīng)過112輪激烈競拍，這套房源以約1.735億元成交，折合單價(jià)約為22.62萬元/平方米。

北京市場亦不乏高價(jià)標(biāo)的。2025年北京成交法拍住宅1374套，清倉率42.2%，成交均價(jià)42916元/平方米。

阿里法拍網(wǎng)顯示，2025年10月，位于北京朝陽區(qū)景林路9號(hào)院（遠(yuǎn)洋LAVIE）一獨(dú)棟別墅經(jīng)過149輪競價(jià)以1.42億元成交，建筑面積1697.2平方米。這也是去年北京成交價(jià)最高法拍住宅。

2025年北京成交價(jià)最高的法拍住宅。圖/阿里法拍網(wǎng)截圖

另據(jù)瀚海拍賣消息，在北京2025年參拍住宅房源中，熱度最高的標(biāo)的為朝陽倚林佳園一處住宅，共有44人參與競拍，最終從起拍價(jià)642萬元漲到1756萬元才得以成交。

二拍漸成主流，買家尋求更高“安全邊際”

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，高總價(jià)成交房源多位于一線城市的核心區(qū)域，如上海浦東新區(qū)、深圳南山區(qū)等。這些區(qū)域配套完善、土地稀缺，房產(chǎn)價(jià)值穩(wěn)固。盡管成交價(jià)高，但相較評(píng)估價(jià)有折扣，因此吸引競拍者入場。這也說明，盡管房地產(chǎn)市場波動(dòng)，但高端房產(chǎn)需求依然存在，高收入群體的改善需求與企業(yè)資產(chǎn)配置需求共同推動(dòng)高價(jià)資產(chǎn)成交。

值得關(guān)注的是，市場交易階段出現(xiàn)重要變化。二拍超越一拍，成為最主要的成交渠道。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2025年，在二拍階段成交的拍品達(dá)7.9萬套，占總成交量的46.9%，其成交均價(jià)為4322元/平方米。在一拍階段成交的拍品為6.6萬套，占比38.9%，成交均價(jià)較高，為6223元/平方米。

事實(shí)上，目前競買人不再盲目追拍，越來越多的參與者傾向于等待一拍流拍后，在起拍價(jià)更低、價(jià)格“水分”進(jìn)一步擠壓的二拍階段出手，以尋求更高的安全邊際和性價(jià)比。不過，核心城市的核心資產(chǎn)依然堅(jiān)挺。

據(jù)中指研究院分析，2025年的法拍市場區(qū)域分化加劇，“量價(jià)雙降”成為主基調(diào)，但并非全盤黯淡，住宅等主要物業(yè)類型的清倉率有所回升，或意味著經(jīng)過價(jià)格調(diào)整，部分市場的供需正在尋找新的平衡點(diǎn)。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟

校對(duì) 柳寶慶