地盤(pán)說(shuō)

在這個(gè)信心比黃金更貴的年代，被看到，就是希望的開(kāi)始。

■ 撰文 | 葉知秋 ? 《地盤(pán)》特邀撰稿人

2026年熱勢(shì)開(kāi)局，樓市迎來(lái)更多利好。

前不久，在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上，央行一口氣甩出數(shù)項(xiàng)重磅政策，其中最引人關(guān)注的莫過(guò)于“會(huì)同金融監(jiān)管總局將商業(yè)用房購(gòu)房貸款最低首付比例下調(diào)至30%，支持推動(dòng)商辦房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存。”

這大概是近年來(lái)，政策的探照燈，第一次真正掃射到商辦這個(gè)被遺忘的角落。

?國(guó)新辦發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)

在此之前，商業(yè)用房貸款的首付比例高達(dá)50%，部分甚至60%，貸款年限被死死卡在10年。

政策調(diào)整的效果究竟如何暫且不說(shuō)，但至少意味著，商業(yè)地產(chǎn)正式被納入本輪房地產(chǎn)支持政策的覆蓋范圍，一場(chǎng)針對(duì)商辦類(lèi)物業(yè)的去庫(kù)存戰(zhàn)役已經(jīng)悄然打響。

要知道，樓市自2021年進(jìn)入調(diào)整期后，降首付等利好往往只給住宅，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)終于等來(lái)了政策支持。

這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存高企的樓市來(lái)說(shuō)，不能不算是一個(gè)重磅利好。

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艱難求生

說(shuō)起商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，鄭州樓市的去庫(kù)存壓力更具有代表性。

根據(jù)公開(kāi)信息顯示，截至2025年底鄭州商業(yè)庫(kù)存約為332.8萬(wàn)平方。雖然市場(chǎng)也在緩慢去庫(kù)存，但成交并不算理想。

泰辰顧問(wèn)對(duì)商辦市場(chǎng)直接打上“滑鐵盧”標(biāo)簽。

泰辰報(bào)告顯示：曾被政府作為公租房投放的存量公寓回購(gòu)，也因力度放緩，從往年100-200萬(wàn)m2量級(jí)驟降至2025年的18萬(wàn)m2，直接導(dǎo)致商辦總成交跌至38萬(wàn)m2。

其中寫(xiě)字樓、公寓成交不足10萬(wàn)m2，同比下跌約80%，基本陷入停滯，市場(chǎng)供需失衡問(wèn)題凸顯。

?鄭州商辦市場(chǎng)走勢(shì)（自泰辰顧問(wèn)）

這種困境并非個(gè)例。

在鄭州，大量商業(yè)用房陷入“價(jià)格下跌—投資回避—去化困難”的惡性循環(huán)。尤其是在偏遠(yuǎn)區(qū)域，規(guī)劃的商業(yè)配套遠(yuǎn)大于實(shí)際需求，導(dǎo)致大量商鋪、寫(xiě)字樓長(zhǎng)期空置。

是什么導(dǎo)致這一困境的原因？

歸根結(jié)底，主要還是前些年商業(yè)用地供應(yīng)過(guò)量，加上經(jīng)濟(jì)增速放緩影響市場(chǎng)預(yù)期，以及商業(yè)地產(chǎn)投資門(mén)檻和持有成本高企。

?近5年鄭州鄭州商辦年度供應(yīng)概況（自泰辰顧問(wèn)）

畢竟，相對(duì)住宅來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)占?jí)旱馁Y金量非常龐大。

盤(pán)活沉淀在商業(yè)地產(chǎn)中的巨額資金，能有效釋放經(jīng)濟(jì)活力。

這或許正是政策轉(zhuǎn)向的核心動(dòng)因。

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能否激活

首付比例從原來(lái)的50%降至30%，真能激活鄭州商辦市場(chǎng)嗎？

顯然從購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻來(lái)看，降低了成本這點(diǎn)是肯定的。

以總價(jià)30萬(wàn)元的小公寓為例，首付從15萬(wàn)元降至9萬(wàn)元左右，吸引力確實(shí)增加了。

然而，首付降低僅投資考量的因素之一，投資成本和持有成本才是商業(yè)公寓的關(guān)鍵變量。

?示意圖

且不說(shuō)，商業(yè)性質(zhì)的公寓產(chǎn)權(quán)只有40年，商業(yè)水電、無(wú)法落戶(hù)劃片、梯戶(hù)比過(guò)高等問(wèn)題，單一個(gè)流動(dòng)性背后的稅費(fèi)就讓人望而卻步。

稅費(fèi)差異尤為明顯。

在鄭州，商業(yè)用房的交易稅費(fèi)包括契稅（3%）、增值稅（差額的3%，此前為5.3%）、土地增值稅（30%-60%累進(jìn)稅率）和個(gè)人所得稅（差額的20%）等，綜合稅率遠(yuǎn)高于住宅。

都說(shuō)商業(yè)公寓的稅費(fèi)是“貴族稅”，多數(shù)都在總價(jià)的20%以上，甚至更高。以致于公寓被稱(chēng)作“定向消滅中產(chǎn)的5大陷阱“之一。

?房產(chǎn)交易相關(guān)稅費(fèi)

成本相對(duì)較低的公寓尚且如此，更別說(shuō)資金成本更高的商鋪與寫(xiě)字樓了。

這幾年，隨著鄭州公租房市場(chǎng)供應(yīng)的不斷上新，大量回遷房的交付， 對(duì)市場(chǎng)的沖擊顯而易見(jiàn)。

最直接的體現(xiàn)就是租房市場(chǎng)萎靡不振，租金跌跌不休，單靠出租很難看到可觀(guān)的收益。

像北京租房給李亞鵬辦醫(yī)院的那種房東，不會(huì)再有第二個(gè)。

可見(jiàn)，即使首付降至30%，商業(yè)地產(chǎn)的總持有成本仍然較高。如果沒(méi)有穩(wěn)定的租金回報(bào)或升值預(yù)期，僅靠降低首付難以根本改變市場(chǎng)走勢(shì)。

?大量公租房投入市場(chǎng)

眼下鄭州商業(yè)地產(chǎn)面臨的核心矛盾，在于一方面供應(yīng)過(guò)剩，去化壓力巨大；另一方面，市場(chǎng)需求不足，無(wú)論是企業(yè)擴(kuò)張需求還是商業(yè)消費(fèi)需求都相對(duì)疲軟。

資產(chǎn)屬性更加明顯的商用物業(yè)，亟待解決的絕不是從消費(fèi)端降個(gè)首付比例這么簡(jiǎn)單。

商業(yè)去庫(kù)存面臨的難題，不僅僅是銷(xiāo)售問(wèn)題，更是運(yùn)營(yíng)問(wèn)題、定位問(wèn)題、經(jīng)濟(jì)環(huán)境問(wèn)題，甚至，從城市規(guī)劃和用地性質(zhì)調(diào)劑等方面，都應(yīng)該通盤(pán)考慮。

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謹(jǐn)慎樂(lè)觀(guān)

首付比例下調(diào)至30%，必須是值得肯定的。至少，為鄭州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)注入了政策暖意，但市場(chǎng)真正回暖仍需時(shí)間。

一位地產(chǎn)老炮的判斷或許代表了行業(yè)共識(shí)：“整體而言，未來(lái)商業(yè)用房的首付比例、貸款利率、稅費(fèi)仍將顯著高于住宅。”

這意味著，商業(yè)地產(chǎn)的投資屬性依然與住宅有本質(zhì)區(qū)別，它更依賴(lài)實(shí)際回報(bào)收益，而非簡(jiǎn)單的價(jià)格升值。

令人頗為費(fèi)解的是，諸如公寓類(lèi)的商用物業(yè)，都淪落成不太受待見(jiàn)的產(chǎn)品了，其高昂的各種費(fèi)用以及門(mén)檻，似乎看不到下降的趁勢(shì)與預(yù)期。

?小而美的公寓

對(duì)于鄭州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)而言，首付比例的下調(diào)政策可能帶來(lái)以下變化：

短期來(lái)看，降低首付將刺激一部分投資需求釋放，尤其是總價(jià)較低的小面積商鋪和寫(xiě)字樓可能率先受益，市場(chǎng)成交量有望溫和回升。

中期來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)的去庫(kù)存仍將是一個(gè)緩慢過(guò)程。

那些位置優(yōu)越、定位精準(zhǔn)、運(yùn)營(yíng)良好的項(xiàng)目將逐步恢復(fù)活力，而位置偏遠(yuǎn)、同質(zhì)化嚴(yán)重的項(xiàng)目則可能繼續(xù)承壓。

長(zhǎng)期來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值將更加分化。隨著鄭州城市框架拉大和產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整，不同區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)將呈現(xiàn)完全不同的發(fā)展軌跡。

比如弘坊，位置決定一切，規(guī)劃與業(yè)態(tài)，也有其巨大的優(yōu)勢(shì)。

?示意圖

政策給了一個(gè)支點(diǎn)，但能不能撬動(dòng)市場(chǎng)，還要看我們?cè)趺从眠@個(gè)支點(diǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)終究還是要回歸商業(yè)本質(zhì)：有人流、有消費(fèi)、有價(jià)值。

對(duì)鄭州而言，這場(chǎng)商辦去庫(kù)存戰(zhàn)役剛剛開(kāi)始，它的成敗不僅關(guān)系到開(kāi)發(fā)商的未來(lái)布局，更影響著城市商業(yè)活力和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的健康。

降低首付只是第一步，鄭州商業(yè)地產(chǎn)的真正復(fù)蘇，還需要更多實(shí)實(shí)在在的消費(fèi)需求和企業(yè)擴(kuò)張需求作為支撐。

商業(yè)地產(chǎn)的春天，不僅需要政策東風(fēng)，更需要經(jīng)濟(jì)基本面的全面回暖。

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