地盤說

在這個(gè)信心比黃金更貴的年代，被看到，就是希望的開始。

■ 撰文 | 葉知秋 ? 《地盤》特邀撰稿人

2026年熱勢開局，樓市迎來更多利好。

前不久，在國新辦新聞發(fā)布會上，央行一口氣甩出數(shù)項(xiàng)重磅政策，其中最引人關(guān)注的莫過于“會同金融監(jiān)管總局將商業(yè)用房購房貸款最低首付比例下調(diào)至30%，支持推動(dòng)商辦房地產(chǎn)市場去庫存。”

這大概是近年來，政策的探照燈，第一次真正掃射到商辦這個(gè)被遺忘的角落。

?國新辦發(fā)布會現(xiàn)場

在此之前，商業(yè)用房貸款的首付比例高達(dá)50%，部分甚至60%，貸款年限被死死卡在10年。

政策調(diào)整的效果究竟如何暫且不說，但至少意味著，商業(yè)地產(chǎn)正式被納入本輪房地產(chǎn)支持政策的覆蓋范圍，一場針對商辦類物業(yè)的去庫存戰(zhàn)役已經(jīng)悄然打響。

要知道，樓市自2021年進(jìn)入調(diào)整期后，降首付等利好往往只給住宅，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)終于等來了政策支持。

這對商業(yè)地產(chǎn)庫存高企的樓市來說，不能不算是一個(gè)重磅利好。

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艱難求生

說起商業(yè)地產(chǎn)市場，鄭州樓市的去庫存壓力更具有代表性。

根據(jù)公開信息顯示，截至2025年底鄭州商業(yè)庫存約為332.8萬平方。雖然市場也在緩慢去庫存，但成交并不算理想。

泰辰顧問對商辦市場直接打上“滑鐵盧”標(biāo)簽。

泰辰報(bào)告顯示：曾被政府作為公租房投放的存量公寓回購，也因力度放緩，從往年100-200萬m2量級驟降至2025年的18萬m2，直接導(dǎo)致商辦總成交跌至38萬m2。

其中寫字樓、公寓成交不足10萬m2，同比下跌約80%，基本陷入停滯，市場供需失衡問題凸顯。

?鄭州商辦市場走勢（自泰辰顧問）

這種困境并非個(gè)例。

在鄭州，大量商業(yè)用房陷入“價(jià)格下跌—投資回避—去化困難”的惡性循環(huán)。尤其是在偏遠(yuǎn)區(qū)域，規(guī)劃的商業(yè)配套遠(yuǎn)大于實(shí)際需求，導(dǎo)致大量商鋪、寫字樓長期空置。

是什么導(dǎo)致這一困境的原因？

歸根結(jié)底，主要還是前些年商業(yè)用地供應(yīng)過量，加上經(jīng)濟(jì)增速放緩影響市場預(yù)期，以及商業(yè)地產(chǎn)投資門檻和持有成本高企。

?近5年鄭州鄭州商辦年度供應(yīng)概況（自泰辰顧問）

畢竟，相對住宅來說，商業(yè)地產(chǎn)占壓的資金量非常龐大。

盤活沉淀在商業(yè)地產(chǎn)中的巨額資金，能有效釋放經(jīng)濟(jì)活力。

這或許正是政策轉(zhuǎn)向的核心動(dòng)因。

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能否激活

首付比例從原來的50%降至30%，真能激活鄭州商辦市場嗎？

顯然從購買門檻來看，降低了成本這點(diǎn)是肯定的。

以總價(jià)30萬元的小公寓為例，首付從15萬元降至9萬元左右，吸引力確實(shí)增加了。

然而，首付降低僅投資考量的因素之一，投資成本和持有成本才是商業(yè)公寓的關(guān)鍵變量。

?示意圖

且不說，商業(yè)性質(zhì)的公寓產(chǎn)權(quán)只有40年，商業(yè)水電、無法落戶劃片、梯戶比過高等問題，單一個(gè)流動(dòng)性背后的稅費(fèi)就讓人望而卻步。

稅費(fèi)差異尤為明顯。

在鄭州，商業(yè)用房的交易稅費(fèi)包括契稅（3%）、增值稅（差額的3%，此前為5.3%）、土地增值稅（30%-60%累進(jìn)稅率）和個(gè)人所得稅（差額的20%）等，綜合稅率遠(yuǎn)高于住宅。

都說商業(yè)公寓的稅費(fèi)是“貴族稅”，多數(shù)都在總價(jià)的20%以上，甚至更高。以致于公寓被稱作“定向消滅中產(chǎn)的5大陷阱“之一。

?房產(chǎn)交易相關(guān)稅費(fèi)

成本相對較低的公寓尚且如此，更別說資金成本更高的商鋪與寫字樓了。

這幾年，隨著鄭州公租房市場供應(yīng)的不斷上新，大量回遷房的交付， 對市場的沖擊顯而易見。

最直接的體現(xiàn)就是租房市場萎靡不振，租金跌跌不休，單靠出租很難看到可觀的收益。

像北京租房給李亞鵬辦醫(yī)院的那種房東，不會再有第二個(gè)。

可見，即使首付降至30%，商業(yè)地產(chǎn)的總持有成本仍然較高。如果沒有穩(wěn)定的租金回報(bào)或升值預(yù)期，僅靠降低首付難以根本改變市場走勢。

?大量公租房投入市場

眼下鄭州商業(yè)地產(chǎn)面臨的核心矛盾，在于一方面供應(yīng)過剩，去化壓力巨大；另一方面，市場需求不足，無論是企業(yè)擴(kuò)張需求還是商業(yè)消費(fèi)需求都相對疲軟。

資產(chǎn)屬性更加明顯的商用物業(yè)，亟待解決的絕不是從消費(fèi)端降個(gè)首付比例這么簡單。

商業(yè)去庫存面臨的難題，不僅僅是銷售問題，更是運(yùn)營問題、定位問題、經(jīng)濟(jì)環(huán)境問題，甚至，從城市規(guī)劃和用地性質(zhì)調(diào)劑等方面，都應(yīng)該通盤考慮。

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謹(jǐn)慎樂觀

首付比例下調(diào)至30%，必須是值得肯定的。至少，為鄭州商業(yè)地產(chǎn)市場注入了政策暖意，但市場真正回暖仍需時(shí)間。

一位地產(chǎn)老炮的判斷或許代表了行業(yè)共識：“整體而言，未來商業(yè)用房的首付比例、貸款利率、稅費(fèi)仍將顯著高于住宅?！?/p>

這意味著，商業(yè)地產(chǎn)的投資屬性依然與住宅有本質(zhì)區(qū)別，它更依賴實(shí)際回報(bào)收益，而非簡單的價(jià)格升值。

令人頗為費(fèi)解的是，諸如公寓類的商用物業(yè)，都淪落成不太受待見的產(chǎn)品了，其高昂的各種費(fèi)用以及門檻，似乎看不到下降的趁勢與預(yù)期。

?小而美的公寓

對于鄭州商業(yè)地產(chǎn)市場而言，首付比例的下調(diào)政策可能帶來以下變化：

短期來看，降低首付將刺激一部分投資需求釋放，尤其是總價(jià)較低的小面積商鋪和寫字樓可能率先受益，市場成交量有望溫和回升。

中期來看，商業(yè)地產(chǎn)的去庫存仍將是一個(gè)緩慢過程。

那些位置優(yōu)越、定位精準(zhǔn)、運(yùn)營良好的項(xiàng)目將逐步恢復(fù)活力，而位置偏遠(yuǎn)、同質(zhì)化嚴(yán)重的項(xiàng)目則可能繼續(xù)承壓。

長期來看，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值將更加分化。隨著鄭州城市框架拉大和產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整，不同區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)將呈現(xiàn)完全不同的發(fā)展軌跡。

比如弘坊，位置決定一切，規(guī)劃與業(yè)態(tài)，也有其巨大的優(yōu)勢。

?示意圖

政策給了一個(gè)支點(diǎn)，但能不能撬動(dòng)市場，還要看我們怎么用這個(gè)支點(diǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)終究還是要回歸商業(yè)本質(zhì)：有人流、有消費(fèi)、有價(jià)值。

對鄭州而言，這場商辦去庫存戰(zhàn)役剛剛開始，它的成敗不僅關(guān)系到開發(fā)商的未來布局，更影響著城市商業(yè)活力和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的健康。

降低首付只是第一步，鄭州商業(yè)地產(chǎn)的真正復(fù)蘇，還需要更多實(shí)實(shí)在在的消費(fèi)需求和企業(yè)擴(kuò)張需求作為支撐。

商業(yè)地產(chǎn)的春天，不僅需要政策東風(fēng)，更需要經(jīng)濟(jì)基本面的全面回暖。

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