01

項(xiàng)目概況

松江區(qū)SJP0-0107單元02A-04地塊作為近期上海市松江區(qū)推出的優(yōu)質(zhì)住宅用地，具有顯著的區(qū)位價(jià)值和發(fā)展?jié)摿?。該地塊已進(jìn)入正式交易準(zhǔn)備階段，各項(xiàng)基礎(chǔ)信息如下：

• 地塊名稱：滬告字[2025]第138號(hào)松江區(qū)SJP0-0107單元02A-04地塊

• 所屬城市/區(qū)域：上海市松江區(qū)九亭板塊

• 土地用途：純住宅（普通商品房）

• 土地現(xiàn)狀：未開工，已完成土地平整

• 成交狀態(tài)：正在交易（掛牌中）

• 公告時(shí)間：2025年12月24日

• 預(yù)計(jì)掛牌時(shí)間：2026年1月20日

• 出讓方式：招拍掛（掛牌）

• 集中供地批次：非集中供地批次

02

低密度開發(fā)條件確立產(chǎn)品差異化優(yōu)勢(shì)

根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)庫(kù)顯示，松江區(qū)SJP0-0107單元02A-04地塊憑借1.05的容積率和24%的建筑密度，形成了鮮明的低密度開發(fā)特征，區(qū)別于區(qū)域內(nèi)常規(guī)住宅項(xiàng)目。這種規(guī)劃參數(shù)組合不僅契合高品質(zhì)居住需求，還為產(chǎn)品設(shè)計(jì)提供了更大靈活性，有利于打造差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)，克而瑞·決策專家整理

2.1 主要規(guī)劃指標(biāo)

克而瑞·決策專家對(duì)主要規(guī)劃指標(biāo)的解析如下：

• 用地面積20,349㎡涵蓋項(xiàng)目整體占地范圍，包含道路及附屬設(shè)施；建設(shè)用地18,484㎡為扣除市政道路后的凈用地，精準(zhǔn)反映實(shí)際可開發(fā)土地資源。

• 總建筑面積19,408㎡與用地規(guī)模相匹配，體現(xiàn)項(xiàng)目合理開發(fā)強(qiáng)度；容積率1.05屬于低密度住宅范疇，契合改善型洋房或疊加別墅產(chǎn)品的開發(fā)需求，符合該地塊純住宅屬性及生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)的定位。

• 建筑密度24%表明建筑布局疏朗，預(yù)留充足空間用于景觀營(yíng)造，有效提升社區(qū)品質(zhì)與居住舒適度。

• 建筑限高未披露需通過(guò)規(guī)劃部門正式文件進(jìn)一步核實(shí)，當(dāng)前階段尚無(wú)法評(píng)估其對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的具體約束；綠化率缺失因克而瑞數(shù)據(jù)庫(kù)及其他公開資料均無(wú)有效記錄，雖區(qū)域同類地塊普遍要求35%的綠化標(biāo)準(zhǔn)，但未直接關(guān)聯(lián)至本項(xiàng)目，建議依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃文件確認(rèn)綠地配置方案，以滿足生態(tài)規(guī)范要求。

• 使用年限70年嚴(yán)格遵循住宅用地法定標(biāo)準(zhǔn)，保障項(xiàng)目長(zhǎng)期價(jià)值；綜合來(lái)看，該地塊憑借稀缺的低密度開發(fā)條件，適宜定位為高端改善型住宅項(xiàng)目。

2.2 低密指標(biāo)對(duì)比凸顯稀缺價(jià)值

根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)庫(kù)顯示，該地塊容積率確定為1.05，建筑密度嚴(yán)格控制在24%，兩項(xiàng)核心指標(biāo)均顯著低于區(qū)域常規(guī)水平（周邊8個(gè)在售住宅項(xiàng)目中，6個(gè)容積率≥2.0，平均容積率達(dá)2.25）?？硕稹Q策專家提出，低容積率特征表明單位土地開發(fā)強(qiáng)度較低，可為建筑布局預(yù)留充足空間；而24%的低建筑密度則意味著更大比例的開放空間，有利于營(yíng)造疏朗的社區(qū)環(huán)境與景觀滲透性。

克而瑞·決策專家認(rèn)為，此類低密度指標(biāo)組合在上海近郊區(qū)域較為稀缺，特別契合 低密改善型住宅 的開發(fā)需求。具體分析如下：

• 產(chǎn)品形態(tài)適配性：容積率1.05的閾值精準(zhǔn)匹配花園洋房（6-8層）與疊拼別墅（4-6層）的建造邏輯，既能保證戶均占有更多綠地資源，又可通過(guò)立體化設(shè)計(jì)提升得房率；

• 客群定位合理性：參照周邊皇都花園四期（精裝均價(jià)7.1-8.6萬(wàn)元/㎡）、中企·云啟春申（精裝均價(jià)6.6-8.6萬(wàn)元/㎡）等項(xiàng)目的銷售表現(xiàn)，該指標(biāo)體系天然吸引追求居住品質(zhì)的 剛改及高端改善客戶 ，此類客群對(duì)空間尺度與生態(tài)環(huán)境敏感度高于價(jià)格彈性；

• 價(jià)值溢價(jià)可行性：當(dāng)前九亭板塊精裝住宅最高成交價(jià)已達(dá)8.6萬(wàn)元/㎡（皇都花園四期），而本項(xiàng)目憑借更低密的規(guī)劃條件，在同等裝修標(biāo)準(zhǔn)下預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)15%-20%的價(jià)格溢價(jià)空間，精裝交付模式將進(jìn)一步放大產(chǎn)品附加值。

綜合來(lái)看，本項(xiàng)目屬于典型的城市近郊低密宅地，具有較強(qiáng)的品質(zhì)塑造潛力。

03

臨河生態(tài)優(yōu)勢(shì)與交通瓶頸并存

根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)庫(kù)顯示，松江區(qū)SJP0-0107單元02A-04地塊位于九亭區(qū)域核心發(fā)展帶，其交通配套體系經(jīng)系統(tǒng)梳理如下：

• 軌道交通：地塊周邊5公里范圍內(nèi)，距地鐵9號(hào)線九亭站約3.3公里，距12號(hào)線七莘路站約3.7公里；

• 地面公交：區(qū)域內(nèi)設(shè)有5條公交線路，提供基礎(chǔ)接駁服務(wù)。

從交通可達(dá)性評(píng)估，當(dāng)前出行便利程度明顯不足。因距離最近的地鐵站點(diǎn)均超過(guò)3公里，居民日常通勤高度依賴公交或私人交通工具，短途接駁效率偏低，整體便利性尚未達(dá)到成熟城區(qū)水平?，F(xiàn)有資料表明，該區(qū)域交通配套尚不完善，亟需優(yōu)化提升。

值得關(guān)注的是，克而瑞·決策專家指出，九亭區(qū)域正加速推進(jìn)交通升級(jí)工程，包括12號(hào)線西延伸建設(shè)及滬松公路快速化改造，未來(lái)將有效縮短軌交覆蓋半徑并增強(qiáng)路網(wǎng)通行能力，為區(qū)域出行便利性帶來(lái)實(shí)質(zhì)性改善。

3.1 雙面臨河形成獨(dú)特生態(tài)格局

克而瑞·決策專家提到，該地塊地理位置獨(dú)特，四至關(guān)系明確：東側(cè)與北側(cè)均臨自然河道，南側(cè)毗鄰規(guī)劃道路，西側(cè)緊靠文仁路。這種布局使地塊被天然水體三面環(huán)繞，形成了優(yōu)質(zhì)的濱水生態(tài)環(huán)境，區(qū)域內(nèi)植被覆蓋良好，生態(tài)系統(tǒng)完整，為打造高品質(zhì)居住環(huán)境提供了基礎(chǔ)條件。值得注意的是，由于東西兩側(cè)河道的自然阻隔，地塊在東西方向上的交通連接受到明顯制約，無(wú)法設(shè)置有效的通行出入口，日常出入及物資運(yùn)輸完全依賴西側(cè)文仁路這一單一通道。

這種地理格局呈現(xiàn)出典型的"雙刃劍"效應(yīng)：一方面，三面臨水的特性極大提升了地塊的景觀價(jià)值和生態(tài)品質(zhì)，使其在區(qū)域內(nèi)具有明顯的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；另一方面，交通通道的單一性也帶來(lái)了實(shí)際使用中的不便，特別是在高峰期可能面臨通行效率低下、應(yīng)急疏散路徑有限等問題。地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)需充分考慮這一結(jié)構(gòu)性特點(diǎn)，在最大化利用濱水景觀資源的同時(shí)，優(yōu)化內(nèi)部交通組織以緩解外部連通性不足的制約。

3.2 軌道交通覆蓋短板與改善前景

根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)庫(kù)顯示，松江區(qū)SJP0-0107單元02A-04地塊周邊軌道交通覆蓋存在明顯短板。具體來(lái)看，距離地鐵9號(hào)線九亭站直線距離約3.3公里，距離地鐵12號(hào)線七莘路站約3.7公里，兩者均超出常規(guī)通勤舒適范圍。值得注意的是，在建的地鐵12號(hào)線西延伸段場(chǎng)西路站距地塊僅約2公里，為區(qū)域交通改善帶來(lái)關(guān)鍵契機(jī)。周邊雖配置5條公交線路，但短駁接駁能力有限，難以有效銜接軌道交通站點(diǎn)，導(dǎo)致當(dāng)前軌交通達(dá)性較差，居民日常通勤高度依賴自駕或公交短駁方式。

九亭區(qū)域正加速推進(jìn)交通配套升級(jí)，其中地鐵12號(hào)線西延伸工程的實(shí)施將直接優(yōu)化該地塊的交通格局。隨著場(chǎng)西路站等延伸段站點(diǎn)的建成，軌道交通覆蓋半徑將大幅收窄，通勤便利性有望實(shí)現(xiàn)質(zhì)的提升，從而顯著緩解現(xiàn)有通勤壓力。

3.3 道路交通網(wǎng)絡(luò)支撐自駕出行

區(qū)域內(nèi)主要干道包括嘉閔高架、閔松公路、滬亭南路及姚北公路。其中， 嘉閔高架 作為核心快速通道，實(shí)現(xiàn)市區(qū)與虹橋樞紐的高效銜接； 閔松公路、滬亭南路、姚北公路 則構(gòu)成區(qū)域內(nèi)部主干骨架，覆蓋多向通行需求，支撐起層次分明的路網(wǎng)體系。依托上述道路布局，自駕出行較為便捷，通達(dá)性較強(qiáng)，有效滿足日常通勤與跨區(qū)域往來(lái)需求。

克而瑞·決策專家表明： 雖當(dāng)前無(wú)地鐵直達(dá)（距軌道交通9號(hào)線九亭站直線距離約3.3公里，距12號(hào)線七莘路站約3.7公里，且在建12號(hào)線西延線場(chǎng)西路站距地塊約2公里），但高架路網(wǎng)通達(dá)性良好，適合自駕車群體出行。

04

全維度生活配套體系日趨完善

4.1 全齡段教育體系布局均衡

• 松江區(qū)九亭第二小學(xué)、第五小學(xué)承擔(dān)義務(wù)教育基礎(chǔ)服務(wù)，松江區(qū)九亭第二中學(xué)覆蓋初中教育需求

• 九里亭外國(guó)語(yǔ)實(shí)驗(yàn)學(xué)校提供特色外語(yǔ)教學(xué)資源補(bǔ)充

• 上海市松江區(qū)九亭第五幼兒園、上海松江區(qū)含英幼兒園、上海市松江區(qū)九亭第六幼兒園及臨松幼兒園構(gòu)建多層級(jí)學(xué)前教育網(wǎng)絡(luò)，形成從幼兒園至初中的完整教育鏈條

4.2 基礎(chǔ)醫(yī)療網(wǎng)絡(luò)健全，跨區(qū)資源有效銜接

• 上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心提供常規(guī)公共衛(wèi)生服務(wù)

• 上海市松江區(qū)九亭醫(yī)院承擔(dān)區(qū)域常見病診療職能

• 通過(guò)上海市閔行區(qū)中心醫(yī)院（跨區(qū)資源）實(shí)現(xiàn)綜合性醫(yī)療服務(wù)補(bǔ)充，形成社區(qū)級(jí)主體與三甲資源互補(bǔ)的分級(jí)診療體系

4.3 雙核商業(yè)體滿足多元化生活需求

• 旭輝九亭U天地聚焦日常購(gòu)物、餐飲及休閑場(chǎng)景，服務(wù)半徑覆蓋周邊社區(qū)

• 九亭金地廣場(chǎng)引入品牌零售與標(biāo)準(zhǔn)化生活服務(wù)，強(qiáng)化區(qū)域消費(fèi)能級(jí)

4.4 水綠交融的生態(tài)休閑空間體系

• 九科綠洲公園作為核心城市綠地，提供日常休憩場(chǎng)所

• 九亭鎮(zhèn)北場(chǎng)社區(qū)鄉(xiāng)村公園營(yíng)造近郊自然體驗(yàn)環(huán)境

• 吳家浜公園依托水系景觀功能，增強(qiáng)區(qū)域生態(tài)連通性

4.5 現(xiàn)狀交通條件與未來(lái)提升空間

• 當(dāng)前通勤瓶頸 ：距軌道交通9號(hào)線九亭站直線距離3.3公里，距12號(hào)線七莘路站3.7公里，日常出行主要依賴5條公交線路接駁或自駕，對(duì)無(wú)車家庭便捷性形成制約

• 軌道建設(shè)進(jìn)展 ：目前在建的12號(hào)線西延線場(chǎng)西路站距地塊直線距離約2公里，建成后將顯著改善軌道交通可達(dá)性，預(yù)計(jì)2026-2028年投入運(yùn)營(yíng)

克而瑞·決策專家綜合評(píng)估顯示，該區(qū)域教育設(shè)施覆蓋全齡段且密度合理，醫(yī)療資源以社區(qū)服務(wù)為基礎(chǔ)并銜接跨區(qū)三甲醫(yī)院，雙商業(yè)體支撐基礎(chǔ)消費(fèi)能力，生態(tài)空間分布均衡。當(dāng)前主要短板在于軌道交通站點(diǎn)距離較遠(yuǎn)，但隨著12號(hào)線西延線建設(shè)推進(jìn)，2026年后通勤條件將實(shí)質(zhì)性優(yōu)化?，F(xiàn)階段宜居水平處于中等偏上區(qū)間，適宜注重生活配套完整性且可接受短期通勤接駁的居住群體，未來(lái)隨著軌道網(wǎng)絡(luò)完善，區(qū)域居住價(jià)值有望進(jìn)一步提升。

05

區(qū)域住宅用地供應(yīng)斷檔凸顯稀缺價(jià)值

本節(jié)基于松江區(qū)SJP0-0107單元02A-04地塊周邊3公里范圍內(nèi)2025年1月至2025年12月CRIC數(shù)據(jù)庫(kù)的土地成交數(shù)據(jù)，系統(tǒng)分析土地價(jià)值演變規(guī)律。經(jīng)核實(shí)，該時(shí)段內(nèi)共成交7宗地塊，全部為工業(yè)或混合用途性質(zhì)，無(wú)純住宅用地成交記錄，成交明細(xì)如下：

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)，克而瑞·決策專家整理

月度成交數(shù)據(jù)顯示明確的價(jià)值下行軌跡。2025年1月首宗地塊成交即達(dá)高位，樓板價(jià)1283元/㎡（總建面65659㎡，總價(jià)8423萬(wàn)元，計(jì)算：84230000÷65659≈1283）；6月回落至755元/㎡（總建面60993㎡，總價(jià)4605萬(wàn)元，計(jì)算：46050000÷60993≈755）；8月加速下行至306元/㎡（總建面34758㎡，總價(jià)1065萬(wàn)元，計(jì)算：10650000÷34758≈306）；9月兩宗地塊綜合樓板價(jià)431元/㎡（總建面50238㎡，總價(jià)2165萬(wàn)元，計(jì)算：21650000÷50238≈431）；10月雙地塊加權(quán)平均樓板價(jià)459元/㎡（總建面51541㎡，總價(jià)2364萬(wàn)元，計(jì)算：23640000÷51541≈459）。其余月份無(wú)純住宅用地成交記錄。

克而瑞·決策專家總結(jié)價(jià)值演變呈現(xiàn)三個(gè)特征：一是年初高點(diǎn)后持續(xù)走弱，樓板價(jià)從1月1283元/㎡跌至8月306元/㎡，降幅達(dá)76.2%（計(jì)算：(1283-306)÷1283×100%≈76.2%）；二是9-10月跌幅收窄，環(huán)比分別提升41元/㎡和28元/㎡，顯現(xiàn)邊際企 穩(wěn)跡 象；三是容積率差異影響價(jià)格表現(xiàn)，高容積率地塊（如容積率3.0的JT-24-004號(hào)地塊）單價(jià)顯著低于同類。整體而言，區(qū)域工業(yè)用地價(jià)值經(jīng)歷深度回調(diào)后趨于平穩(wěn)，當(dāng)前樓板價(jià)處于近五年低位區(qū)間，反映市場(chǎng)需求階段性收縮與供應(yīng)策略調(diào)整的雙重作用。

5.1 純住宅用地供應(yīng)空缺凸顯稀缺性

經(jīng)全面核查《上海滬告字[2025]第138號(hào)松江區(qū)SJP0-0107單元02A-04地塊周邊土地項(xiàng)目信息》及《土地成交走勢(shì)信息》數(shù)據(jù)，2025年九亭板塊3公里范圍內(nèi)共成交7宗地塊，全部為工業(yè)或產(chǎn)業(yè)研發(fā)用途，包括上海臨港松江高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司、上海威銳電子科技股份有限公司等企業(yè)獲取的產(chǎn)業(yè)園區(qū)用地，容積率普遍在2.0-3.0之間，樓板價(jià)區(qū)間為306-1283元/㎡，與住宅用地開發(fā)邏輯存在本質(zhì)差異，不具備直接可比性。

深入分析顯示，工業(yè)用地與住宅用地在規(guī)劃條件、開發(fā)模式及價(jià)值評(píng)估體系上存在結(jié)構(gòu)性區(qū)別：工業(yè)地塊通常以產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入為導(dǎo)向，政府對(duì)投資強(qiáng)度、稅收貢獻(xiàn)有明確要求，導(dǎo)致其地價(jià)形成機(jī)制與市場(chǎng)化住宅用地截然不同；而本項(xiàng)目作為純住宅性質(zhì)用地，完全遵循商品房市場(chǎng)定價(jià)規(guī)律，且1.05的超低容積率在當(dāng)前調(diào)控環(huán)境下尤為罕見。

綜上分析，克而瑞·決策專家認(rèn)為，在連續(xù)12個(gè)月無(wú)新增純住宅用地供應(yīng)的市場(chǎng)背景下，本項(xiàng)目憑借1.05的稀缺低容積率指標(biāo)，成為松江區(qū)九亭板塊近年首宗市場(chǎng)化純住宅用地，不僅填補(bǔ)了區(qū)域高品質(zhì)改善型住宅產(chǎn)品的供應(yīng)空白，更具備引領(lǐng)板塊居住標(biāo)準(zhǔn)升級(jí)的標(biāo)桿價(jià)值。

06

區(qū)域住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)價(jià)格分化與去化挑戰(zhàn)

根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)庫(kù)顯示，松江區(qū)SJP0-0107單元02A-04地塊周邊5公里范圍內(nèi)共有8個(gè)在售住宅樓盤，銷售均價(jià)區(qū)間為40,131元/m2至86,541元/m2，價(jià)格分層顯著。具體項(xiàng)目均價(jià)分布為：洋江唐頓公館45,361-54,420元/m2、貝尚灣園50,000-59,350元/m2、泗涇綠中海40,131-48,563元/m2、中企·云啟春申66,627-86,541元/m2及皇都花園四期71,720-86,268元/m2。該價(jià)格結(jié)構(gòu)清晰體現(xiàn)項(xiàng)目定位差異——中高端產(chǎn)品集中于7萬(wàn)元/m2以上區(qū)間，而剛性需求導(dǎo)向項(xiàng)目則聚焦4萬(wàn)元/m2左右價(jià)位，形成鮮明梯度。

根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)庫(kù)顯示，庫(kù)存與去化監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2025年1月至11月期間，區(qū)域樓盤去化周期（以3個(gè)月為統(tǒng)計(jì)周期）在17.8個(gè)月至36.4個(gè)月之間波動(dòng)，持續(xù)高于行業(yè)健康閾值（通常12個(gè)月以內(nèi)）。此現(xiàn)象表明市場(chǎng)去化效率偏低，新增供應(yīng)消化緩慢。結(jié)合8個(gè)項(xiàng)目整體庫(kù)存水平，區(qū)域住宅市場(chǎng)面臨階段性供大于求壓力，潛在購(gòu)房者觀望情緒顯著增強(qiáng)。

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局呈現(xiàn)雙軌分化特征：一方面，中企·云啟春申與皇都花園四期憑借高單價(jià)穩(wěn)居細(xì)分市場(chǎng)頭部，但過(guò)長(zhǎng)的去化周期反映出目標(biāo)客群覆蓋局限；另一方面，泗涇綠中海等中低價(jià)位項(xiàng)目雖具價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力，卻未能有效提振整體市場(chǎng)活躍度。當(dāng)前區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)已從單一價(jià)格比拼轉(zhuǎn)向產(chǎn)品力與精準(zhǔn)客群運(yùn)營(yíng)的綜合較量，開發(fā)商亟需通過(guò)強(qiáng)化差異化策略應(yīng)對(duì)存量博弈環(huán)境下的市場(chǎng)挑戰(zhàn)。

6.1 中高端改善型產(chǎn)品主導(dǎo)市場(chǎng)價(jià)格體系

依據(jù)CRIC數(shù)據(jù)庫(kù)的《周邊住宅項(xiàng)目信息》表格數(shù)據(jù)，松江區(qū)SJP0-0107單元02A-04地塊5公里范圍內(nèi)現(xiàn)存8個(gè)在售住宅項(xiàng)目，總建面積合計(jì)108萬(wàn)㎡。經(jīng)篩選，核心競(jìng)品項(xiàng)目關(guān)鍵指標(biāo)如下：

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)，克而瑞·決策專家整理

克而瑞·決策專家認(rèn)為，當(dāng)前區(qū)域價(jià)格體系呈現(xiàn)顯著分層特征，主力成交區(qū)間集中于 4萬(wàn)~8.6萬(wàn)元/㎡ 。其中 中企·云啟春申 與 皇都花園四期 憑借精裝配置及品牌溢價(jià)，銷售單價(jià)穩(wěn)定突破7萬(wàn)元/㎡，確立高端改善型產(chǎn)品標(biāo)桿地位。若本項(xiàng)目擬切入同類客群市場(chǎng)，建議重點(diǎn)借鑒其產(chǎn)品規(guī)劃與價(jià)值塑造策略，通過(guò)精準(zhǔn)的產(chǎn)品力差異化設(shè)計(jì)，在高端改善細(xì)分領(lǐng)域構(gòu)建競(jìng)爭(zhēng)壁壘。

6.2 市場(chǎng)供需平衡態(tài)勢(shì)與去化壓力

依據(jù)CRIC數(shù)據(jù)庫(kù)的《供求走勢(shì)信息》與《庫(kù)存走勢(shì)信息》表格數(shù)據(jù)，2025年區(qū)域住宅市場(chǎng)核心指標(biāo)呈現(xiàn)以下特征：

• 2025全年累計(jì)成交面積達(dá)67,538㎡，成交均價(jià)為 32,313元/㎡ ；

• 去化周期（基于12個(gè)月銷售數(shù)據(jù)）截至2025年11月約為 25.9個(gè)月 ；

• 供求比全年平均值為 0.82，表明市場(chǎng)總體供小于求。

松江區(qū)SJP0-0107單元02A-04地塊5公里半徑內(nèi)共有8個(gè)在售樓盤。庫(kù)存走勢(shì)數(shù)據(jù)顯示，2025年1月至11月期間，基于3個(gè)月銷售數(shù)據(jù)的去化周期在17.8至36.4個(gè)月區(qū)間波動(dòng)，反映出該區(qū)域去化速度相對(duì)緩慢。

綜合評(píng)估上述指標(biāo)，區(qū)域住宅市場(chǎng)整體去化態(tài)勢(shì)穩(wěn)健，庫(kù)存壓力處于可控范圍，但短期內(nèi)仍面臨一定的去化壓力。

6.3 低密度產(chǎn)品填補(bǔ)市場(chǎng)空白創(chuàng)造去化優(yōu)勢(shì)

根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)庫(kù)的庫(kù)存走勢(shì)數(shù)據(jù)，松江區(qū)SJP0-0107單元02A-04地塊周邊5公里內(nèi)在售樓盤共8個(gè)，2025年1月至11月去化周期在17.8至36.4個(gè)月之間波動(dòng)，反映出區(qū)域整體去化速度緩慢，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力顯著。在此背景下，克而瑞·決策專家認(rèn)為，本項(xiàng)目憑借容積率僅 1.05 的核心優(yōu)勢(shì)，較周邊競(jìng)品項(xiàng)目普遍≥2.0的水平形成鮮明差異，確立"低密"競(jìng)爭(zhēng)力支點(diǎn)，為突破市場(chǎng)僵局提供關(guān)鍵支撐。

若產(chǎn)品設(shè)計(jì)聚焦洋房與疊墅組合的合理規(guī)劃，本項(xiàng)目將精準(zhǔn)填補(bǔ)區(qū)域內(nèi)低密度純住宅產(chǎn)品的市場(chǎng)空白。參考周邊5公里內(nèi)在售樓盤銷售數(shù)據(jù)，整體均價(jià)范圍為40,131-86,541元/m2，具體項(xiàng)目均價(jià)包括洋江唐頓公館45,361-54,420元/m2、貝尚灣園50,000-59,350元/m2、泗涇綠中海40,131-48,563元/m2、中企·云啟春申66,627-86,541元/m2和皇都花園四期71,720-86,268元/m2。其中高端項(xiàng)目均價(jià)達(dá)66,627-86,541元/m2，充分驗(yàn)證改善型購(gòu)房群體對(duì)品質(zhì)居住空間的強(qiáng)勁需求。由此，目標(biāo)客群可明確鎖定為追求居住舒適度與生態(tài)環(huán)境的改善型購(gòu)房者，有效規(guī)避剛需市場(chǎng)的同質(zhì)化紅海競(jìng)爭(zhēng)。

基于地塊稀缺的低密度屬性及區(qū)域價(jià)格梯度特征，本項(xiàng)目通過(guò)差異化定位與產(chǎn)品策略，有望顯著提升去化效率，實(shí)現(xiàn)優(yōu)于市場(chǎng)平均周期的銷售表現(xiàn)，為可持續(xù)運(yùn)營(yíng)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

07

科學(xué)估值支撐投資價(jià)值判斷

7.1 核心投資優(yōu)勢(shì)

• 稀缺低密宅地屬性，容積率1.05屬典型低密度范疇，適宜開發(fā)花園洋房或疊墅類產(chǎn)品，精準(zhǔn)契合改善型市場(chǎng)需求。

• 生態(tài)資源不可復(fù)制，東、北兩側(cè)臨河道形成自然水體環(huán)繞格局，景觀稀缺性顯著優(yōu)于區(qū)域同類地塊。

• 區(qū)域住宅用地?cái)喙?，近三年周?公里內(nèi)無(wú)純住宅用地成交記錄，本次掛牌系稀缺補(bǔ)倉(cāng)機(jī)會(huì)。

• 生活配套漸趨完善，教育覆蓋松江區(qū)九亭第二小學(xué)等全齡段學(xué)校，醫(yī)療依托九亭鎮(zhèn)社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心等機(jī)構(gòu)，商業(yè)銜接旭輝九亭u天地等綜合體，基礎(chǔ)功能持續(xù)升級(jí)。

• 軌交紅利蓄勢(shì)待發(fā)，在建12號(hào)線西延伸段場(chǎng)西路站距地塊僅2公里，通車后通勤效率將實(shí)現(xiàn)質(zhì)的提升。

7.2 潛在風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警

• 即時(shí)交通瓶頸突出，距地鐵9號(hào)線九亭站3.3公里、12號(hào)線七莘路站3.7公里，日常依賴自駕或5條公交線路接駁，通勤成本居高不下。

• 市場(chǎng)去化壓力顯著，2025年1-11月周邊5公里內(nèi)在售樓盤去化周期在17.8至36.4個(gè)月間高位波動(dòng)，消化速度明顯放緩。

• 片區(qū)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)制約，動(dòng)遷安置房項(xiàng)目（如九亭家園三期）與商品住宅混雜，可能削弱區(qū)域整體品質(zhì)形象。

• 規(guī)劃參數(shù)存在變數(shù)，建筑限高及綠化率數(shù)據(jù)尚未披露，后續(xù)存在規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

• 價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)格局復(fù)雜，競(jìng)品項(xiàng)目銷售均價(jià)跨度達(dá)40,131-86,541元/m2（含洋江唐頓公館45,361-54,420元/m2、中企·云啟春申66,627-86,541元/m2等），需制定差異化定價(jià)策略應(yīng)對(duì)激烈競(jìng)爭(zhēng)。

7.3 科學(xué)底價(jià)設(shè)定保障盈利空間

• 出讓底價(jià)：44,639萬(wàn)元

• 總建筑面積：19,408平方米

• 樓板價(jià)測(cè)算：44,639萬(wàn)元 ÷ 19,408平方米 = 23,000元/m2

結(jié)論：起拍價(jià)設(shè)定科學(xué)合理，結(jié)合周邊住宅銷售均價(jià)最高達(dá)86,541元/m2的市場(chǎng)表現(xiàn)，項(xiàng)目具備可觀盈利彈性。建議品牌開發(fā)商把握稀缺低密宅地機(jī)遇，通過(guò)精準(zhǔn)產(chǎn)品定位打造區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目。

08

低密宅地稀缺價(jià)值驅(qū)動(dòng)區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目打造

克而瑞·決策專家強(qiáng)調(diào)，松江區(qū)SJP0-0107單元02A-04地塊作為一宗 低密度純住宅用地 ，在當(dāng)前上海土地市場(chǎng)中展現(xiàn)出顯著稀缺價(jià)值。該地塊容積率1.05、建筑密度24%，東、北兩側(cè)臨河道的自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)突出，符合改善型客戶對(duì)居住品質(zhì)的核心需求。從市場(chǎng)表現(xiàn)看，CRIC數(shù)據(jù)庫(kù)顯示，九亭板塊住宅成交均價(jià)已達(dá)32,313元/㎡，高端項(xiàng)目如中企·云啟春申（66,627-86,541元/㎡）、皇都花園四期（71,720-86,268元/㎡）已形成價(jià)格標(biāo)桿，為本項(xiàng)目未來(lái)定價(jià)預(yù)留充足空間。值得注意的是，2025年區(qū)域內(nèi)無(wú)新增純住宅用地供應(yīng)，而同期成交的工業(yè)用地樓板價(jià)普遍低于1,300元/㎡（最高為1,283元/㎡），凸顯本宗住宅用地的資源稀缺性。盡管當(dāng)前軌道交通覆蓋不足（距地鐵9號(hào)線九亭站約3.3公里），但隨著12號(hào)線西延伸段場(chǎng)西路站（距地塊約2公里）建設(shè)推進(jìn)，區(qū)域通達(dá)性將顯著提升。結(jié)合全年供求比0.82和12個(gè)月去化周期25.9個(gè)月的數(shù)據(jù)，區(qū)域住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)供小于求態(tài)勢(shì)，具備良好的銷售承接能力。

8.1 差異化產(chǎn)品策略與精準(zhǔn)市場(chǎng)定位

• 差異化產(chǎn)品體系構(gòu)建：充分發(fā)揮1.05低容積率優(yōu)勢(shì)，建議采用"花園洋房+疊拼別墅"產(chǎn)品組合，填補(bǔ)區(qū)域內(nèi)低密度改善型住宅空白。避免與容積率2.0以上的高層住宅項(xiàng)目正面競(jìng)爭(zhēng)，聚焦總價(jià)600-1,000萬(wàn)元改善客群，契合中企·云啟春申等高端項(xiàng)目的客群特征。

• 生態(tài)價(jià)值深度挖掘：強(qiáng)化"雙河環(huán)抱生態(tài)住區(qū)"核心賣點(diǎn)，通過(guò)實(shí)景示范區(qū)打造沉浸式體驗(yàn)場(chǎng)景。針對(duì)周邊動(dòng)遷房較多的現(xiàn)狀，建議引入國(guó)際一線物業(yè)服務(wù)體系（如綠城服務(wù)、金茂物業(yè)），提升項(xiàng)目整體形象與溢價(jià)能力。

• 軌交利好動(dòng)態(tài)借勢(shì)：密切關(guān)注12號(hào)線西延伸工程節(jié)點(diǎn)，在盾構(gòu)始發(fā)或車站主體結(jié)構(gòu)完工等標(biāo)志性進(jìn)展后啟動(dòng)預(yù)售。若2026年上半年完成交易，建議延遲至2027年初開盤以對(duì)接工程進(jìn)度，最大化釋放軌交紅利。

• 成本精細(xì)化管控：針對(duì)出讓底價(jià)44,639萬(wàn)元折合樓板價(jià)23,000元/㎡的基準(zhǔn)，建議采用裝配式建筑技術(shù)控制建安成本；針對(duì)當(dāng)前自駕依賴度高的痛點(diǎn)，在社區(qū)規(guī)劃中強(qiáng)化地下車庫(kù)智能尋車系統(tǒng)與充電樁配置，提升自駕車用戶體驗(yàn)。

• 品牌協(xié)同效應(yīng)最大化：鑒于地塊規(guī)模適中（總建面1.94萬(wàn)㎡），建議優(yōu)先考慮與具備低密產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的品牌房企合作開發(fā)，如綠城、金茂等，通過(guò)聯(lián)合操盤提升產(chǎn)品力與去化效率。

綜合研判，該地塊兼具資源稀缺性與市場(chǎng)承接力，在精準(zhǔn)定位與策略執(zhí)行下有望成為九亭板塊標(biāo)桿項(xiàng)目，推薦實(shí)力房企積極參與競(jìng)拍并做好深度運(yùn)營(yíng)準(zhǔn)備。

1. 本產(chǎn)品生成的內(nèi)容是由AI生成，為算法和模型的運(yùn)算結(jié)果，僅供參考，不構(gòu)成投資建議。

2. 本產(chǎn)品生成的內(nèi)容（包括但不限于圖片、數(shù)據(jù)、文字等），并未獲得所有的相關(guān)權(quán)利方的授權(quán)，用戶需確保其使用、傳播（特別是商業(yè)用途）時(shí)不侵害他人享有的權(quán)益。

3. 本產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)方不對(duì)用戶因使用生成內(nèi)容而導(dǎo)致的任何直接、間接或附帶后果負(fù)責(zé)。

4. 歡迎申請(qǐng)?jiān)囉?www.dichanai.com

視頻來(lái)源：松江區(qū)規(guī)劃和自然資源局 制作

- The end -

本文僅為個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀點(diǎn)

經(jīng)過(guò)十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)到客戶數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)閉環(huán)。依托中國(guó)房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)（CRIC）和中國(guó)房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋地產(chǎn)、資管、租售、物管、科創(chuàng)、證券等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品CRIC系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、數(shù)據(jù)營(yíng)銷系統(tǒng)、場(chǎng)景化大屏、柵格土地評(píng)估系統(tǒng)、城市租售系統(tǒng)，CAIC投管云、資管云等，為大量房企提供了決策依據(jù)。