壹

從搶灘登陸，到扎根深耕，來(lái)自南粵大地花城廣州的國(guó)資房企越秀，在北京只用了5年多的時(shí)間。

2025年對(duì)越秀而言，是扎實(shí)發(fā)展、奠定基礎(chǔ)的一年，而2026年將成為邁向更高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵階段。越秀地產(chǎn)在持續(xù)保持規(guī)模穩(wěn)健增長(zhǎng)的同時(shí)，將進(jìn)一步推動(dòng)整體運(yùn)營(yíng)與產(chǎn)品服務(wù)質(zhì)量的系統(tǒng)性提升，實(shí)現(xiàn)在現(xiàn)有高起點(diǎn)上的全面超越。

2025年對(duì)于北京房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，是極具挑戰(zhàn)的一年。在下行壓力加大、客戶觀望情緒濃厚的大環(huán)境下，越秀地產(chǎn)北京公司交出了一份穩(wěn)健的答卷。越秀地產(chǎn)在北京全年的銷售規(guī)模實(shí)現(xiàn)了187%的同比增長(zhǎng)，在中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的北京房地產(chǎn)企業(yè)銷售排名中位居第二。

這種業(yè)績(jī)的取得并非偶然，而是企業(yè)在經(jīng)營(yíng)指標(biāo)、財(cái)務(wù)邏輯與營(yíng)銷策略上協(xié)同發(fā)力的結(jié)果。其實(shí)，除了銷售排名，我們很關(guān)心另一系列指標(biāo)，例如工程節(jié)點(diǎn)完成率、第三方質(zhì)量檢查結(jié)果、客戶滿意度調(diào)查結(jié)果等。相比于投資額、銷售額這些顯性數(shù)據(jù)，這些隱性指標(biāo)，其實(shí)更決定一家房企能夠真正走多遠(yuǎn)。

難得的是，越秀北京及其北方區(qū)域在這些隱性指標(biāo)上表現(xiàn)相當(dāng)不錯(cuò)。高水準(zhǔn)的工程節(jié)點(diǎn)完成率，確保的是項(xiàng)目如期交付?！案咴u(píng)價(jià)”的第三方質(zhì)量檢查結(jié)果，能夠確保交付的高質(zhì)量。良好的客戶滿意度調(diào)查結(jié)果，則說(shuō)明越秀在北京、北方市場(chǎng)的口碑已經(jīng)建立起來(lái)，而這恰恰是扎根深耕的基礎(chǔ)。

想要走得遠(yuǎn)，除了“口碑”，還要“能賺錢(qián)”才行。在2025年的經(jīng)營(yíng)思路上，越秀明確奉行有質(zhì)量、有利潤(rùn)的增長(zhǎng)原則。我們非常明確地看到了“對(duì)于沒(méi)有利潤(rùn)空間的規(guī)模保持警惕與克制”。在這種原則之下，越秀沒(méi)有盲目在2025年的土地市場(chǎng)上出手，在北京的10個(gè)在售項(xiàng)目全部保持盈利。

這種清晰的經(jīng)營(yíng)思路，在保證自身流動(dòng)性和財(cái)務(wù)健康的同時(shí)，也為集團(tuán)貢獻(xiàn)了寶貴的現(xiàn)金流。這在下行的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，尤為難得與寶貴，也確保在海淀、朝陽(yáng)等核心高價(jià)值板塊上的項(xiàng)目進(jìn)行持續(xù)投資。把項(xiàng)目做精，做好，做出口碑。

針對(duì)昌平、石景山等區(qū)域，面對(duì)市場(chǎng)壓力，越秀采取了提高產(chǎn)品配置，提高交付水平的方式來(lái)應(yīng)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力。通過(guò)配置提升，提高產(chǎn)品的價(jià)值，將市場(chǎng)壓力的應(yīng)對(duì)和購(gòu)房者的產(chǎn)品紅利結(jié)合起來(lái)。這實(shí)際上是一種主動(dòng)應(yīng)變的策略，并且做到了以客戶利益為原點(diǎn)出發(fā)，從項(xiàng)目銷售進(jìn)度的反饋來(lái)看，這種策略取得了相當(dāng)不錯(cuò)的效果，也為更多房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)下行的方式，提供可供借鑒的經(jīng)驗(yàn)。

2025年越秀在北京形成了高端“樾”系與主流“星”系的雙線并行格局，精準(zhǔn)覆蓋了不同譜系的需求。高端產(chǎn)品線以“樾”系為核心，強(qiáng)調(diào)對(duì)城市稀缺資源的占有與在地文化的深度演繹。

和樾望雲(yún)實(shí)景圖

越秀地產(chǎn)TOP級(jí)產(chǎn)品線“樾”系堅(jiān)持在城市1%的土地上做產(chǎn)品，讓每一座“樾”都不只是為了當(dāng)下的擁有，亦是為了向下一代傳承。位于三山五園核心區(qū)域的香山樾，傳承了區(qū)域的歷史脈絡(luò)，在時(shí)間轉(zhuǎn)場(chǎng)的城市歷史上，序新當(dāng)代貴隱奢居。該項(xiàng)目憑借對(duì)生態(tài)底蘊(yùn)的引入和建筑美學(xué)的把握，獲得了地產(chǎn)展示區(qū)建筑類金獎(jiǎng)?wù)J可 。

香山樾實(shí)景圖

在朝陽(yáng)，越秀推出了 “璞樾”。該項(xiàng)目，以玉之純粹璞琢生活本真，以蔭之厚重樾傳家族根脈。璞樾項(xiàng)目在首次開(kāi)盤(pán)中取得了45億元的成績(jī)，一時(shí)創(chuàng)下紀(jì)錄。2025年12月30日，璞樾的超級(jí)界面實(shí)景亮相，通過(guò)西側(cè)主入口及百米城市界面的呈現(xiàn)，將產(chǎn)品理念從紙面落實(shí)到了可感知的空間。

璞樾實(shí)景圖

越秀·星樾、梧桐星宸、星耀未來(lái)三大紅盤(pán)之后，加上新一代作品“國(guó)譽(yù)星城”。針對(duì)主流客群，越秀在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中融入了更多柔性定制的邏輯，通過(guò)科技系統(tǒng)的適度接入實(shí)現(xiàn)了性價(jià)比與居住體驗(yàn)的平衡 。這種精準(zhǔn)的客戶畫(huà)像捕捉，使得越秀在激烈的剛需市場(chǎng)中依然保持了競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

貳

在完成2025年的市場(chǎng)占位與財(cái)務(wù)盤(pán)整后，越秀北京將戰(zhàn)略支點(diǎn)轉(zhuǎn)向了更為深層的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與城市服務(wù)。這一轉(zhuǎn)變的核心在于不再將地產(chǎn)開(kāi)發(fā)看作一次性的銷售行為，而是將其置于城市運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)周期中進(jìn)行考量。

通過(guò)對(duì)商辦資產(chǎn)的創(chuàng)新化處理以及對(duì)老舊社區(qū)的系統(tǒng)性煥新，越秀正在北京構(gòu)建一套從資產(chǎn)盤(pán)活到價(jià)值重塑的完整運(yùn)營(yíng)體系。

一方面，越秀通過(guò)“業(yè)態(tài)創(chuàng)新”將剩余的商辦存量轉(zhuǎn)化為社區(qū)配套。在不具備大規(guī)模商業(yè)運(yùn)營(yíng)條件的區(qū)域，商辦空間被改造為面向業(yè)主的私人會(huì)所或共享辦公空間。這種轉(zhuǎn)化不僅解決了歷史積壓?jiǎn)栴}，更通過(guò)功能的植入提升了住宅部分的整體品質(zhì)。

這種“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)”的思路，使得企業(yè)能夠擺脫傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中商辦資產(chǎn)拖累利潤(rùn)的怪圈，讓資金在項(xiàng)目中真正流動(dòng)起來(lái)。

另一方面，“悅煥新”行動(dòng)則是對(duì)越秀的長(zhǎng)線投資。2025年，越秀地產(chǎn)與越秀服務(wù)北方區(qū)域攜手啟動(dòng)了這一行動(dòng)。通過(guò)品質(zhì)提升、體驗(yàn)煥新和環(huán)境改造三個(gè)層級(jí)，對(duì)16個(gè)老舊社區(qū)進(jìn)行全方位的物理空間與服務(wù)品質(zhì)升級(jí)。這一行動(dòng)直接服務(wù)了超過(guò)2萬(wàn)名業(yè)主，讓老舊社區(qū)煥發(fā)了新的面貌。

“悅煥新”行動(dòng)的落地非常具體且明確，主要圍繞“安心加固、新家面貌、智享生活”三大模塊展開(kāi)。這種系統(tǒng)性的輸出，不僅體現(xiàn)了越秀北方區(qū)域的品質(zhì)能力，更通過(guò)細(xì)節(jié)的改變讓業(yè)主感受到了生活質(zhì)量的提升。

例如，針對(duì)石材老化、圍欄生銹、地坪破損等常見(jiàn)社區(qū)痛點(diǎn)，通過(guò)悅煥新專項(xiàng)資金投入進(jìn)行翻新，將原本滿意度較低的老舊項(xiàng)目重新帶回了優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基準(zhǔn)線。這種對(duì)已交付項(xiàng)目的持續(xù)關(guān)注，實(shí)際上是在進(jìn)行口碑的二次培育，為新項(xiàng)目的銷售提供了最真實(shí)的樣板。

這種運(yùn)營(yíng)思維同樣延伸到了城市共建的層面。在昌平等重點(diǎn)深耕區(qū)域，越秀參與了如生命科學(xué)園、朱辛莊等片區(qū)的整體風(fēng)貌修繕工作。這種參與超出了項(xiàng)目紅線的范疇，通過(guò)先行修繕片區(qū)景觀、優(yōu)化配套方案，將“實(shí)景展示”的理念前置到了城市公共空間。

這種做法的本質(zhì)是改善項(xiàng)目的“外部大環(huán)境”，通過(guò)提升整個(gè)片區(qū)的居住氛圍，進(jìn)而推高項(xiàng)目的潛在價(jià)值。這種與城市管理部門(mén)共同決策、共同建設(shè)的模式，證明了越秀已不再是單純的賣房者，而是具備片區(qū)統(tǒng)籌能力的城市共建者。

叁

站在2026年的新起點(diǎn)上，越秀北京的戰(zhàn)略藍(lán)圖展現(xiàn)出從物理空間交付向服務(wù)生活交付的深度轉(zhuǎn)向。2025年是產(chǎn)品力的集中展現(xiàn)，而2026年則被定義為運(yùn)營(yíng)服務(wù)的深度深耕年，核心目標(biāo)是通過(guò)會(huì)所經(jīng)營(yíng)與物業(yè)服務(wù)的深度聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)越秀品牌在北京市場(chǎng)的深化落地。

交付產(chǎn)品品質(zhì)的細(xì)節(jié)化提升是2026年戰(zhàn)略的基石。以香山樾為例，項(xiàng)目在選址時(shí)便充分考量了與自然的關(guān)系，借助約2000米的觀山距離將三山五園的生態(tài)底蘊(yùn)引入社區(qū) 。

香山樾實(shí)景圖

在實(shí)際落地中，這種對(duì)品質(zhì)的追求體現(xiàn)在對(duì)土地原生記憶的尊重上。項(xiàng)目依托臺(tái)地地形，特意為三株超過(guò)300年的原生古樹(shù)打造了社交主題會(huì)客空間，通過(guò)這種方式留住土地的根脈。

同時(shí)，通過(guò)高樹(shù)陣列排布形成的翠綠屏障，以及規(guī)劃的十六個(gè)主題宅間花園，構(gòu)建出一個(gè)富有人文意趣的生態(tài)社區(qū)。這種對(duì)自然與建筑關(guān)系的精細(xì)處理，確保了交付給業(yè)主的不僅是房子，更是一個(gè)有生命力的社區(qū)環(huán)境。

高質(zhì)量運(yùn)營(yíng)的著手點(diǎn)，則是會(huì)所。不得不說(shuō)，越秀在這個(gè)問(wèn)題上的思考與布局頗具前瞻性。因?yàn)槭袌?chǎng)的“卷”，會(huì)所的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)越來(lái)越高，但是，在過(guò)去幾年中，這些高標(biāo)準(zhǔn)會(huì)所本質(zhì)的意義還是銷售道具，未來(lái)如何運(yùn)營(yíng)，都沒(méi)有清晰的路徑與答案，而隨著入住期到來(lái)，這些會(huì)所真正的運(yùn)營(yíng)水平，則關(guān)乎項(xiàng)目、房企真正的口碑。

越秀想在了前面。

2026年，越秀在北京將擁有6個(gè)項(xiàng)目會(huì)所，總建筑面積約9500平方米，包含50余個(gè)功能空間，其中可運(yùn)營(yíng)面積達(dá)到超過(guò)6000平方米。按照越秀的布局，這些空間不再是單純的硬件配套，而是通過(guò)物業(yè)服務(wù)的提前介入，轉(zhuǎn)化為深化的客戶體驗(yàn)場(chǎng)景，在會(huì)所內(nèi)策劃社群體驗(yàn)活動(dòng)，將單一的物理空間激活為有溫度的社交平臺(tái)。在這種模式下，會(huì)所成為了兌現(xiàn)美好生活宗旨的核心陣地，讓業(yè)主在入住初期就能感受到超越預(yù)期的服務(wù)價(jià)值。

星耀未來(lái)實(shí)景圖

為了維持這種高質(zhì)量的服務(wù)水準(zhǔn)，越秀建立了相關(guān)機(jī)制。在會(huì)所運(yùn)營(yíng)中，越秀考慮空間和設(shè)備的使用往往保持公益性或低收費(fèi)，而通過(guò)個(gè)性化、專業(yè)化的服務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)自我造血。這種不以短期盈利為目的、旨在提升業(yè)主黏性的做法，實(shí)際上是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)對(duì)長(zhǎng)期物業(yè)服務(wù)的反哺。

“悅煥新”行動(dòng)在2026年也將從階段性任務(wù)轉(zhuǎn)化為常態(tài)化堅(jiān)持。越秀在北方區(qū)域明確提出要堅(jiān)持做社區(qū)場(chǎng)景的更新，讓服務(wù)始終走在時(shí)間之前。這種“常綠常新”的邏輯，確保了家園在歲月流轉(zhuǎn)中不因折舊而失去光彩。通過(guò)對(duì)社區(qū)顏值和功能的持續(xù)維護(hù)，越秀不僅提升了老業(yè)主的居住滿意度，更在二手房市場(chǎng)建立了極強(qiáng)的品牌議價(jià)能力，這種口碑效應(yīng)最終會(huì)反向推動(dòng)新項(xiàng)目的銷售。

這種深耕策略的本質(zhì)，是構(gòu)建一個(gè)“滿意度催生生意”的商業(yè)閉環(huán)。2026年的越秀北京，正通過(guò)香山樾等標(biāo)桿項(xiàng)目的完美交付，以及覆蓋全城的會(huì)所運(yùn)營(yíng)體系，向市場(chǎng)證明其不僅具備拿好地、蓋好房的能力，更具備長(zhǎng)期服務(wù)好每一位業(yè)主的能力。

這種從“點(diǎn)”到“面”的全面深耕，標(biāo)志著越秀在北京已經(jīng)完成了從規(guī)模搶灘到品牌扎根的跨越。通過(guò)產(chǎn)品品質(zhì)細(xì)節(jié)的交付與會(huì)所場(chǎng)景的深度經(jīng)營(yíng)，越秀正在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)書(shū)寫(xiě)屬于自己的高質(zhì)量發(fā)展篇章。

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