最近幾年，東京的房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂“熱度不減”。新建和二手房公寓價(jià)格一個(gè)勁往上走，就連非黃金地段，售價(jià)超1億日元的“億級(jí)日元公寓”都不罕見(jiàn)，2025年上半年的公寓均價(jià)比起10年前更是漲了六成多。

可與此同時(shí)，可開(kāi)發(fā)的土地卻越來(lái)越少，開(kāi)發(fā)商拿地成本也跟著飆升。這種房?jī)r(jià)高燒的態(tài)勢(shì)，很快就蔓延到了公寓租金領(lǐng)域，讓在東京打拼的工薪家庭倍感壓力，還引發(fā)了大家對(duì)新通脹因素的擔(dān)憂。

在東京23區(qū)，家庭公寓租金占可支配收入的比例都突破40%了，想在市中心找套價(jià)格合適的出租房，真是越來(lái)越難。原本以為租金是筆穩(wěn)當(dāng)支出，現(xiàn)在卻成了新的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)來(lái)源。

租金上漲的壓力，普通家庭最有體會(huì)。一對(duì)二十多歲的小夫妻，在東京租了間一居室，一年前剛結(jié)婚，每月10萬(wàn)日元的房租得兩人平攤。

他們坦言：“要是以后有了孩子，想換套大一點(diǎn)的房子，在東京這種高租金的地方根本扛不住?！彼运麄円呀?jīng)在琢磨，要不要干脆搬到農(nóng)村去。其實(shí)有這種想法的家庭不在少數(shù)，持續(xù)走高的租金，正在悄悄改變大家的居住選擇。

說(shuō)起來(lái)，東京租金的漲幅確實(shí)打破了長(zhǎng)期的穩(wěn)定。日本總務(wù)省的消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)顯示，預(yù)計(jì)2025年12月東京各區(qū)的“民營(yíng)租金”會(huì)同比漲2.0%，這可是自1994年2月以來(lái)，時(shí)隔31年首次漲到2%。

不過(guò)，從全國(guó)范圍的宏觀數(shù)據(jù)來(lái)看，暫時(shí)還沒(méi)顯現(xiàn)出明顯影響。比如租住民營(yíng)房產(chǎn)的兩人及以上工薪家庭，租金占可支配收入的比例（12個(gè)月移動(dòng)平均值），2000年代以來(lái)一直穩(wěn)定在17%左右，最近還降到了15%上下。

全國(guó)層面的租金負(fù)擔(dān)減輕，主要是因?yàn)閯趧?dòng)力短缺推高了工資，而且工資上漲比租金早一步。但這種宏觀趨勢(shì)，掩蓋不了核心區(qū)域的壓力。要是把目光對(duì)準(zhǔn)近期在東京找房的人，情況就完全不一樣了。

房地產(chǎn)信息公司At Home數(shù)據(jù)顯示，東京23區(qū)50-70平方米的公寓，平均租金同比漲了約10%。更值得警惕的是，以東京23區(qū)兩人及以上工作家庭的可支配收入為標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際租金占比（12個(gè)月移動(dòng)平均值）在2013年11月就達(dá)到了45.5%；過(guò)去十年大概在35%-40%之間徘徊，從2013年初開(kāi)始就一直在穩(wěn)步上升。

要知道，行業(yè)里公認(rèn)的租金占收入的合理比例是25%-30%，新住戶租金高點(diǎn)還好說(shuō)，但要是超過(guò)40%成了常態(tài)，在東京租房就真的越來(lái)越難了。

想搞清楚租金為啥漲，核心原因就是公寓售價(jià)飆升。而房?jī)r(jià)漲，一方面是因?yàn)?strong>很多家庭放棄買房、選擇長(zhǎng)期租房，推高了租賃需求；另一方面，建筑材料和勞動(dòng)力成本漲了，房東的維修等維護(hù)成本也跟著增加，這些都會(huì)轉(zhuǎn)嫁到租金里。另外，投資性房產(chǎn)的貸款利率上升，也給租金上漲添了把力。

有意思的是，租金上漲還慢慢成了日本新的通脹主力。之前日本物價(jià)上漲，主要是因?yàn)槿赵＼?、資源價(jià)格高，食品和能源是主要推手。

但最近物價(jià)漲速慢下來(lái)了，大米價(jià)格漲勢(shì)也緩了，加上臨時(shí)汽油稅取消、政府補(bǔ)貼電費(fèi)燃?xì)赓M(fèi)，物價(jià)整體趨于穩(wěn)定。這時(shí)候，原本穩(wěn)定的租金就接過(guò)了通脹的“接力棒”，成了影響物價(jià)的新變量。此外，雖然房貸還款負(fù)擔(dān)加重不算在消費(fèi)者價(jià)格里，但利率上升讓買房的家庭壓力也不小。

住房是衣食住行的基本需求，成本越來(lái)越高很容易讓大家不滿。為了緩解這個(gè)問(wèn)題，東京正在推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，計(jì)劃提供比市場(chǎng)價(jià)低20%左右的房源，重點(diǎn)面向有孩子的家庭，從2014財(cái)年開(kāi)始分階段供應(yīng)約300套。

同時(shí)，相關(guān)部門也在想辦法遏制投機(jī)行為：高市早苗內(nèi)閣的外國(guó)人政策專家會(huì)議在討論是否限制外國(guó)人購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)；針對(duì)“買新建公寓馬上高價(jià)轉(zhuǎn)賣”的短期交易，批評(píng)聲很多，國(guó)土交通省打算和行業(yè)團(tuán)體合作管控，從源頭穩(wěn)定市場(chǎng)。

而從房產(chǎn)投資的角度來(lái)看，當(dāng)前的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)也帶來(lái)了不少影響。對(duì)早期入場(chǎng)的投資者來(lái)說(shuō)，之前日元匯率低的時(shí)候買房，既能享受房?jī)r(jià)上漲的收益，又能拿到穩(wěn)定的租金回報(bào)，不少人已經(jīng)收回了購(gòu)房成本。

但對(duì)現(xiàn)在想入場(chǎng)的投資者來(lái)說(shuō)，就需要精細(xì)部署：一方面，東京核心區(qū)租金持續(xù)上漲，優(yōu)質(zhì)房源的出租收益相對(duì)穩(wěn)定，仍有一定吸引力；但另一方面，土地稀缺推高了拿地和建設(shè)成本，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始轉(zhuǎn)向薄利多銷策略，高價(jià)房源占比下降，而且如果政府后續(xù)出臺(tái)限制投機(jī)、調(diào)整利率等政策，可能會(huì)影響市場(chǎng)穩(wěn)定性。

另外，東京偏遠(yuǎn)地區(qū)和核心區(qū)的市場(chǎng)分化明顯，偏遠(yuǎn)地區(qū)房?jī)r(jià)漲幅有限，甚至可能面臨出租困難，要是選錯(cuò)了地段，很容易踩坑。

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