2026年1月12日，華潤有巢REIT成功擴募上市。作為首單非定向擴募公募

REITs，它既是公募REITs盤活存量租賃住房資產(chǎn)的生動實踐，有利驗證了市場化運營模式下優(yōu)異的現(xiàn)金流創(chuàng)造與價值增長能力，更體現(xiàn)了資本市場對華潤有巢資產(chǎn)質(zhì)量、運營能力及資產(chǎn)管理水平的高度認可。

“首單”創(chuàng)新落地不僅是公募REITs市場發(fā)展的關鍵一步，也為行業(yè)提供了從“投融建管退”商業(yè)閉環(huán)到“服務大國民生、實現(xiàn)質(zhì)量增長”可持續(xù)發(fā)展目標的完整范本。

圖：華潤有巢REIT擴募上市儀式現(xiàn)場

PART 01

優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)內(nèi)核

區(qū)位紅利、合規(guī)性與穩(wěn)定現(xiàn)金流

華潤有巢REIT擴募資產(chǎn)標的有巢上海馬橋項目，憑借突出的區(qū)位紅利、明確的合規(guī)屬性與穩(wěn)健的市場表現(xiàn)，成為擴募成功的堅實基礎。

1.區(qū)位紅利，產(chǎn)業(yè)人口集聚租賃需求旺盛

有巢上海馬橋項目位于上海馬橋人工智能創(chuàng)新試驗區(qū)內(nèi)，毗鄰大零號灣科技創(chuàng)新策源功能區(qū)、閔行經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、莘莊工業(yè)區(qū)、松江經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)等產(chǎn)業(yè)園區(qū)。區(qū)域新興產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，大量產(chǎn)業(yè)工人和一線勞動者集聚，人才安居的租住需求旺盛。

2.保租房示范項目，品質(zhì)過硬合規(guī)優(yōu)勢顯著

項目是上海市保障性租賃住房示范項目，已獲得“上海市人才安居工程項目”、“閔行區(qū)首批人才驛站試點項目”、“閔行區(qū)保障性租賃住房項目”等多項認定。在土地性質(zhì)、建設標準、租金定價等方面完全符合政策要求，從根源上確保合規(guī)安全性，構筑了長期穩(wěn)定的市場競爭力。

圖：有巢馬橋項目實拍

3.市場表現(xiàn)穩(wěn)健，出租率持續(xù)提升

市場表現(xiàn)方面，項目展現(xiàn)出強勁的運營韌性與市場接納度。截至2025年6月末出租率達96%，而據(jù)CRIC長租數(shù)據(jù)系統(tǒng)監(jiān)測，截止2025年末出租率進一步攀升至98.8%，穩(wěn)定的出租率為基金帶來了持續(xù)可靠的現(xiàn)金流支撐。

PART 02

金融創(chuàng)新設計

擴募機制，兼顧多方利益彰顯信心

華潤有巢REIT擴募的機制設計凸顯創(chuàng)新性與專業(yè)性，實現(xiàn)了投資者利益、市場穩(wěn)定與長期發(fā)展的有機平衡。

本次擴募創(chuàng)新地采用向原持有人配售（非定向擴募）模式，在制度設計上充分保障原持有人權益，有效強化了投資者黏性，為后續(xù)資本運作積累了堅實信任。配售價格2.53元/份，可配售份額數(shù)量4.5億份。發(fā)售獲原持有人積極響應，最終認購比例高達99.51%，最終募集資金總額約11.329億元（不含募集期利息），充分彰顯了投資者對項目價值的高度認可。

擴募募集資金扣除相關預留費用后，全額用于收購華潤有巢旗下優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上海馬橋項目。收購完成后，華夏基金華潤有巢REIT底層資產(chǎn)實現(xiàn)上海三大核心產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)全覆蓋，資產(chǎn)結構進一步優(yōu)化，長期投資價值顯著提升。

PART 03

專業(yè)協(xié)同賦能

運營與管理雙輪驅(qū)動資產(chǎn)價值提升

專業(yè)的資產(chǎn)運營與管理協(xié)同發(fā)力，是華潤有巢REIT實現(xiàn)資產(chǎn)價值提升、達成社會效益與經(jīng)濟效益統(tǒng)一的關鍵。

1.管理機制：以專業(yè)能力護航資產(chǎn)價值

華夏基金作為基金管理人，在管公募REITs19只，公募REITs管理規(guī)模市場領先，在公募REITs領域積淀了深厚投研實力、成熟管理經(jīng)驗及全流程風控體系。自基金設立以來，華夏基金便組建專屬專業(yè)團隊，嚴格依規(guī)開展底層資產(chǎn)運營、信息披露等核心工作，切實保障持有人合法權益。

華潤有巢作為原始權益人及運營管理機構，構建多維運營體系，通過專項營銷、多元招租、社群運營及安全督導等舉措，穩(wěn)固資產(chǎn)高出租率與服務品質(zhì)，實現(xiàn)資產(chǎn)價值穩(wěn)步提升。

圖：華潤有巢多維運營體系示意圖

2.運營體系：精細化服務與智慧科技提升資產(chǎn)競爭力

產(chǎn)品打造方面，華潤有巢以租客需求為核心，馬橋項目規(guī)劃了2475間租賃住房與1855平方米配套商業(yè)，形成了“一張床”、“一間房”、“一套房”的全周期產(chǎn)品體系。

圖：華潤有巢馬橋項目樣板間實拍

社區(qū)運營方面，項目聯(lián)合馬橋鎮(zhèn)政府打造15分鐘“社區(qū)生活圈”，引入13家共建單位，提供政務辦理、醫(yī)療健康、日常餐飲等一站式服務；潤苑社區(qū)共治委員會定期組織超50場社群活動，讓租客的業(yè)余生活豐富多彩；創(chuàng)新“租賃社區(qū)+黨建陣地”模式，黨員帶頭成為社區(qū)KOL，與租客共同參與社區(qū)治理，落地“美好租住生活”模式。

圖：華潤有巢馬橋項目共享公區(qū)實拍

智慧服務方面，項目引入“3i智慧型科技社區(qū)體系”，其中智慧硬件層面，項目全面應用智能門鎖、智能水電表、24h安防系統(tǒng)及人臉識別技術；智慧軟件層面，租戶可通過“有巢公寓”APP實現(xiàn)房源申請、簽約、報修等全流程無紙化操作。通過智慧軟硬件的數(shù)字化技術與精細化運營，項目實現(xiàn)了全方位的生活場景智能化升級。

PART 04

行業(yè)價值

資產(chǎn)良性循環(huán)，引領行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展

華潤有巢 REIT 擴募上市的成功實踐，更為租賃住房行業(yè)帶來了深遠的示范效應、多層面的價值導向。

為存量資產(chǎn)提供退出與盤活路徑

它證明了通過專業(yè)化運營和合規(guī)性改造，存量租賃住房能夠轉(zhuǎn)化為標準化的金融資產(chǎn)，實現(xiàn)了從“重資產(chǎn)沉淀”到“資本良性循環(huán)”的跨越，為行業(yè)提供了可復制的盤活范本。

為資本市場提供優(yōu)質(zhì)配置選項

在優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)稀缺的背景下，華潤有巢REIT這類兼具穩(wěn)定現(xiàn)金分派、政策支持及民生價值的REITs產(chǎn)品，吸引力日益凸顯，為資本市場提供了優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)配置選項。

推動行業(yè)競爭范式向“全能型”轉(zhuǎn)變

華潤有巢REIT擴募完成，也預示著行業(yè)競爭將轉(zhuǎn)向涵蓋“資產(chǎn)獲取與培育、精細化運營、資本運作與退出”的綜合能力比拼，資源將進一步向具備“投融建管退”全周期能力的平臺型企業(yè)集中。

驅(qū)動行業(yè)聚焦“產(chǎn)品與服務”本質(zhì)

促使行業(yè)更加聚焦于資產(chǎn)長期價值與租客真實體驗，驅(qū)動產(chǎn)品力與服務力的持續(xù)迭代，推動行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

結語

作為境內(nèi)首單由市場化機構運營的租賃住房REITs，華潤有巢REIT此次成功擴募上市，是其構建租住領域“資產(chǎn)與資本循環(huán)”平臺戰(zhàn)略的重大突破。這不僅為踐行“服務大國民生、助力住有所居”的企業(yè)使命提供了可持續(xù)的資本解決方案，也為租賃住房行業(yè)探索資產(chǎn)價值長期增長路徑提供了關鍵的模式參考。

未來，隨著租賃住房REITs市場的持續(xù)深化與擴容，更專業(yè)、更透明、更注重長期價值的租賃住房資產(chǎn)金融生態(tài)正在加速形成，為中國租賃住房行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展注入強勁動力。

- The end -

本文僅為個人觀點，不代表所在企業(yè)觀點

克而瑞，成立于 2006 年，行業(yè)領先的中國房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)應用服務商，現(xiàn)信息覆蓋 400 個城市。依托強大的專業(yè)研究力量和咨詢顧問團隊，克而瑞服務于 TOP100 強中 95% 以上的房地產(chǎn)企業(yè)，并為政府、企業(yè)和購房者提供房地產(chǎn)線上線下信息服務的全面解決方案。

經(jīng)過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)到客戶數(shù)據(jù)，實現(xiàn)了房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)閉環(huán)。依托中國房地產(chǎn)住宅信息服務平臺（CRIC）和中國房地產(chǎn)資管信息服務平臺（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務覆蓋地產(chǎn)、資管、物管等房地產(chǎn)領域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品CRIC系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、數(shù)據(jù)營銷系統(tǒng)、場景化大屏、柵格土地評估系統(tǒng)、城市租售系統(tǒng)，CAIC 投管云、資管云、CRIC 物業(yè) AI 等，為大量房企/物企提供了決策依據(jù)。