2026年美國(guó)春季購(gòu)房季眼瞅著就要到了，房地美最新數(shù)據(jù)一出來(lái)，不少人都坐不住了30年期固定抵押貸款利率降到了6.06%，這可是2022年9月以來(lái)的最低水平。

利率一跌，市場(chǎng)立馬就開始猜，冰封了快兩年的房市，這次能真的解凍嗎？

這次利率下降可不是憑空掉下來(lái)的。

特朗普政府上周剛宣布了2000億美元的抵押貸款債券購(gòu)買計(jì)劃，說(shuō)是要“提升住房可負(fù)擔(dān)性”。

消息一出來(lái)，利率當(dāng)天就往下走了點(diǎn)，這招兒算是直接給市場(chǎng)扔了塊磚頭，就想打破“高利率嚇得沒人買房”的僵局。

但效果到底咋樣，現(xiàn)在還真說(shuō)不好，看看現(xiàn)在的市場(chǎng)情況，其實(shí)有點(diǎn)矛盾。

一方面，利率確實(shí)下來(lái)了，可調(diào)利率貸款甚至已經(jīng)低于6%，有些著急買房的人開始動(dòng)心思了。

Compass的數(shù)據(jù)說(shuō)，算上收入增長(zhǎng)，現(xiàn)在的住房可負(fù)擔(dān)性是2020年以來(lái)最好的。

但另一方面，去年12月的簽約量（經(jīng)季調(diào)）低得嚇人，Redfin說(shuō)那是2012年以來(lái)除了2020年4月疫情最嚴(yán)重的時(shí)候之外，最低的一次。

這就好比超市打折，價(jià)格是便宜了，但顧客還是不敢進(jìn)門，為啥？心里沒底唄。

本來(lái)想利率降了，買房的人多了，市場(chǎng)應(yīng)該熱鬧起來(lái)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)卡在了房源上。

IceMortgageTechnology的數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在七成房主的貸款利率都低于5%，一半以上甚至低于4%。

你想啊，之前3%、4%的利率借的錢，現(xiàn)在讓他們用6%的利率再買房，換誰(shuí)誰(shuí)樂意？這就導(dǎo)致很多人寧愿把房子空著也不賣，房源自然就少了。

供需一失衡就麻煩了。

有些地方比如東北部，本來(lái)庫(kù)存就緊張，紐約州庫(kù)存同比還降了8%，利率一下來(lái)，想買的人多了，房子更不夠搶，房?jī)r(jià)反而可能被推高。

凱投宏觀的ThomasRyan就說(shuō)，2000億買債券這事兒，對(duì)整個(gè)MBS市場(chǎng)來(lái)說(shuō)就是杯水車薪，他預(yù)測(cè)年底利率還得回到6.5%。

不過(guò)Redfin的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家倒是樂觀，覺得只要利率能穩(wěn)住6%以下，春季簽約量說(shuō)不定能漲10%-15%。

兩邊說(shuō)的都有道理，搞不清最后到底聽誰(shuí)的。

美國(guó)房市現(xiàn)在有點(diǎn)“東邊不亮西邊亮”的意思。

東北部和中西部，房?jī)r(jià)漲得快，庫(kù)存又少，低利率一刺激，搶房大戰(zhàn)可能更激烈。

但陽(yáng)光地帶像佛羅里達(dá)、得州這些地方，庫(kù)存同比漲了12%，房源充足，利率降了之后，購(gòu)房者的購(gòu)買力實(shí)打?qū)嵦嵘耍袌?chǎng)回暖可能更快。

未來(lái)走勢(shì)還得看幾個(gè)關(guān)鍵變量，首先是通脹和就業(yè)，如果二季度通脹能降到3%以下，美聯(lián)儲(chǔ)說(shuō)不定會(huì)松口降息，房貸利率還有下降空間。

要是通脹下不來(lái)，利率可能又得反彈。

其次是特朗普那個(gè)債券購(gòu)買計(jì)劃能不能持續(xù)，要是后續(xù)再加碼，市場(chǎng)信心可能會(huì)更足。

還有國(guó)際資本的流向，要是大家對(duì)美元資產(chǎn)沒信心了，國(guó)債收益率上去了，房貸利率可能也會(huì)跟著漲，政策效果就白瞎了。

這次利率下降確實(shí)給春季購(gòu)房季打了針強(qiáng)心劑，但想讓整個(gè)市場(chǎng)徹底活過(guò)來(lái)，光靠這一招兒怕是不夠。

房主“鎖定低利率”的問題不解開，房源就沒法增加，大家對(duì)工作穩(wěn)不穩(wěn)定還在擔(dān)心，買房這種大事就不敢輕易拍板。

2025年春季，估計(jì)就是“局部回暖、整體謹(jǐn)慎”的局面，陽(yáng)光地帶和新房市場(chǎng)可能先好起來(lái)，東北部那些房?jī)r(jià)高的地方還得再熬熬。

對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在上車得想清楚，利率是低了，但經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)也得考慮進(jìn)去。

市場(chǎng)真正熱起來(lái)，怕是要等到下半年了。