#在北京買一套房子,真的很難嗎?#

最近和客戶聊天，大家的賣房節(jié)奏開始放緩，一些業(yè)主聊了聊自己的需求后，覺得還是等過完春節(jié)再做決定。

但目前預(yù)計(jì)，2026年的剛需房市場還有5%-10%左右的下調(diào)空間。

成交量回暖！

北京成交量正在逐步回暖，1月5日-11日這一周，成為最近3個(gè)月成交量最高的一周，突破了2000套。

成交量回升，掛牌量也在日漸減少，二手房在售房源數(shù)量降到了12.9萬套，比6個(gè)月前降了8.3%。

但依舊比一年前高1.5%，較近3年的低點(diǎn)增長了33.3%。

二手房在售房源降低，是因?yàn)槎址拷档奶啵孔右惶妆纫惶踪u得便宜，很多房東扛不住降價(jià)，直接下架了房源。

從過去10年北京新房、二手房的成交量和成交價(jià)走勢也能看出。

二手房的成交量越來越多，新房的成交量越來越少；

同時(shí)，二手房的成交價(jià)越來越便宜，新房的成交價(jià)越來越貴。

這是因?yàn)槎址恳驗(yàn)榉魁g老化、采光差等居住品質(zhì)的原因，逐步變成剛需房；

而新房在好房子政策的加持下，越來越對標(biāo)改善。

這種情況下，房東應(yīng)該怎么辦？

如何應(yīng)對最后一輪回調(diào)？

目前北京的房東分為三種：

1、賣房降級(jí)置換。

比較奇妙，目前我已經(jīng)遇到十幾組這樣的客戶了。

大家因?yàn)檫^去幾年經(jīng)濟(jì)形勢不好，又想給孩子留一些備用金，想把位置好的房子（比如學(xué)區(qū)、產(chǎn)業(yè)核心區(qū)的房子等等）賣掉置換一套面積大、居住環(huán)境不錯(cuò)的房子。剩下的錢留給孩子用。

這類客戶其實(shí)是實(shí)打?qū)嵉男枰X，這種情況我會(huì)評(píng)估一下房子本身的優(yōu)劣勢，未來的走勢是向上還是向下。

向上就等一等再賣，向下就集中火力盡快賣。

二手房想恢復(fù)以往價(jià)格上漲的時(shí)代，三環(huán)里的房子得等3年起。

2、賣房升級(jí)置換。

這類比較簡單，就是手里有幾套老人留下的老破小，住著也不舒服，不如賣了變現(xiàn)，換一套大房子，或者拿著現(xiàn)金去做一些投資。

但這類家庭有一個(gè)誤區(qū)：以自己想買的房子為標(biāo)桿賣房。

這里要說幾句殘忍的話：

首先，市場不會(huì)因?yàn)槟阆胭u多少錢而定價(jià)。即便是多賣一點(diǎn)錢，也是在現(xiàn)有市場價(jià)的基礎(chǔ)上，通過談判和約談技巧多賣。

其次，自己想買的房子，未來也是有可能降價(jià)的，這一點(diǎn)需要評(píng)估。但對標(biāo)的改善房源大概率要比你手里的剛需房源好賣。猶豫不決，是當(dāng)下賣房最大的短板，需要克服，也需要理性面對。

第三，現(xiàn)在賣房，時(shí)機(jī)要比幾萬塊錢重要。至少在2026年，還是越早賣出去越賺。

我現(xiàn)在已經(jīng)賣掉的客戶，雖然賣房時(shí)痛苦，但賣掉之后沒有一個(gè)后悔的。

3、回遷房套現(xiàn)。

最近幾年，大量回遷房陸續(xù)下房本。

我有兩個(gè)客戶拿了房本就要賣，一個(gè)是家里拆了幾套，沒錢了就賣一套繼續(xù)花。還有一個(gè)是賣了去買新房。

這類房東，是最容易砸盤的，因?yàn)槟梅砍杀痉浅５�，就幾萬塊錢，住了這么多年，還能賣幾百萬，沒什么可挑剔的。

所以如果周邊有回遷房下房本的小區(qū)，盡快賣，商品房業(yè)主扛不過回遷房業(yè)主。

至于其他不著急用錢，只是跟風(fēng)賣房的業(yè)主，建議暫停賣房，收拾收拾租出去，一年也有幾萬-二十萬不等的收益。

現(xiàn)在北京的二手房價(jià)格雖然下跌，但租售比也在升高，對于想守護(hù)家庭資產(chǎn)的朋友來說，多方整理，才能做出最理智的決定。

如果手里握著的是前50%的房產(chǎn)，賣房可以再等幾年；但如果手里握著的是后50%的房產(chǎn)，盡快賣，不要猶豫，這類房子翻身很難了。