家人們，今天跟大家聊一個(gè)重磅房產(chǎn)熱點(diǎn)！1月14號(hào)，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住建部聯(lián)合發(fā)公告，核心就一件事：換房退個(gè)稅政策直接延續(xù)到2027年12月31號(hào)！

可能有人聽不懂，用大白話講清楚：從今年1月1號(hào)起，未來(lái)兩年里，你把自己的房子賣掉，只要在一年內(nèi)、同一個(gè)城市再買一套新房，之前賣房子交的個(gè)人所得稅，就能申請(qǐng)退回來(lái)！

更具體點(diǎn)：如果新房?jī)r(jià)格≥舊房?jī)r(jià)格，個(gè)稅全額退；如果新房更便宜，就按“新房?jī)r(jià)格/舊房?jī)r(jià)格”的比例退。

舉個(gè)例子：賣舊房得100萬(wàn)，交了2萬(wàn)個(gè)稅，后來(lái)買新房花了120萬(wàn)，2萬(wàn)個(gè)稅全退；如果新房只花80萬(wàn)，就按80%比例退1.6萬(wàn)。

注意兩個(gè)條件：一是買賣房子必須在同一個(gè)城市，二是你得是新房產(chǎn)權(quán)人之一。

這個(gè)政策不是新出的，2022年就有了，原本延續(xù)到2025年底，現(xiàn)在又推遲兩年，釋放的信號(hào)非常明顯：樓市當(dāng)下需要扶，但不是瞎扶，而是精準(zhǔn)發(fā)力！

為啥非要延續(xù)這個(gè)政策？先認(rèn)清現(xiàn)狀：現(xiàn)在的樓市，早就不是閉眼買房就賺錢的時(shí)代了。2021年后持續(xù)調(diào)整，全國(guó)二手房掛牌量突破850萬(wàn)套，很多城市房子賣不動(dòng)，尤其是三四線，庫(kù)存去化周期超30個(gè)月，房?jī)r(jià)還在下行。

而當(dāng)下市場(chǎng)的核心需求，是改善型需求——很多人想賣掉老破小，換套大的、環(huán)境好的，但全卡在交易成本上：賣舊房要交個(gè)稅，買新房要湊首付、還月供，兩頭一壓，大多人就猶豫了，導(dǎo)致“賣一買一”的置換循環(huán)斷了。

國(guó)家延續(xù)政策，就是為了降低換房成本，讓置換循環(huán)轉(zhuǎn)起來(lái)：二手房賣出去，買新房的錢就有了，新房市場(chǎng)能被帶動(dòng)，庫(kù)存也能慢慢消化。

另外，2026年是“十五五”開局之年，樓市要向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型，核心是筑底、出清、分化、轉(zhuǎn)型�，F(xiàn)在不少房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)解決，地方因土地收入減少，債務(wù)壓力也大，樓市穩(wěn)不住，這些風(fēng)險(xiǎn)就容易爆發(fā)。延續(xù)退稅政策，也是為了穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，讓大家看到政策的連續(xù)性，慢慢恢復(fù)樓市信心，避免市場(chǎng)繼續(xù)下行。

還有個(gè)關(guān)鍵數(shù)據(jù)：此前政策實(shí)施到2025年，已經(jīng)退了111億個(gè)稅，實(shí)實(shí)在在幫了不少換房家庭，有效果才會(huì)繼續(xù)延續(xù)！

那這個(gè)政策落地后，會(huì)帶來(lái)啥影響？

第一，改善家庭直接受益：能拿回幾萬(wàn)到十幾萬(wàn)的個(gè)稅，緩解購(gòu)房壓力，這對(duì)普通家庭來(lái)說(shuō)可不是小數(shù)目。

第二，二手房市場(chǎng)活躍度或提升：之前賣家要么不愿賣，要么把稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給買家，導(dǎo)致買家不敢買；現(xiàn)在能退稅，賣家讓利空間變大，買家壓力也小，買賣雙方交易意愿都會(huì)更高。

第三，帶動(dòng)新房市場(chǎng)，尤其是核心城市改善盤：很多人賣二手房就是為了買新房，一線、強(qiáng)二線城市有優(yōu)質(zhì)教育醫(yī)療資源，人口還在流入，改善需求本就充足，政策會(huì)讓這些城市的置換更活躍。

但必須強(qiáng)調(diào)：影響是分化的，不是所有城市都一樣！

一線、強(qiáng)二線會(huì)受益明顯，但三四線城市人口持續(xù)外流，房子本就賣不掉，就算有退稅，也沒(méi)多少人愿意換房，頂多少數(shù)真有需求的人出手；至于三四線的老破小、遠(yuǎn)郊大戶型，就算能退稅，依然難賣，現(xiàn)在大家買房都認(rèn)“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”了。

接下來(lái)聊聊我的看法，大家一定要聽明白：

? 別覺(jué)得政策一出，樓市就立馬回暖、房?jī)r(jià)就漲，根本不可能！這個(gè)政策本質(zhì)是減負(fù)，不是刺激，解決的是“想換房卻換不起”的問(wèn)題，不是“沒(méi)人想買房”的問(wèn)題�，F(xiàn)在大家不敢買房，核心不是差那點(diǎn)退稅錢，而是擔(dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)跌、收入不穩(wěn)定——要是買房后房?jī)r(jià)跌了，那點(diǎn)退稅根本補(bǔ)不上差價(jià)；要是收入斷了，月供都還不上，誰(shuí)還敢輕易換房？

? 政策暴露了當(dāng)下樓市的核心矛盾：不是需求不夠，而是需求與供給錯(cuò)配+市場(chǎng)信心不足�，F(xiàn)在市場(chǎng)不缺房子，缺的是好房子，是讓人放心買房的環(huán)境。三四線房子堆成山，卻都是沒(méi)人要的老破小、文旅盤；而核心城市的優(yōu)質(zhì)改善盤，就算價(jià)格不低，依然有人買，這就是分化。國(guó)家延續(xù)退稅政策，也是在引導(dǎo)市場(chǎng)向高質(zhì)量發(fā)展，鼓勵(lì)置換優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，慢慢消化無(wú)效庫(kù)存。

? 要清楚：這個(gè)政策只利好有房可換的改善家庭，對(duì)沒(méi)房的剛需，基本沒(méi)直接好處！剛需最缺的是首付和低利率，而退稅政策只針對(duì)“賣舊買新”的人，剛需連一套舊房都沒(méi)有，根本享受不到。別覺(jué)得政策來(lái)了，剛需買房的春天就到了，想多了。

? 樓市普漲時(shí)代徹底結(jié)束，未來(lái)是核心城市堅(jiān)挺、三四線承壓的格局，分化會(huì)更明顯。就算有退稅政策，三四線房?jī)r(jià)也難漲回來(lái)，手上有多套三四線房產(chǎn)的人，別指望靠這個(gè)政策解套，大概率還是難賣；而核心城市的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，可能因置換活躍變得更穩(wěn)定，但也絕不會(huì)馬上暴漲。

最后總結(jié)一下：

看樓市政策，一定要看本質(zhì)！換房退個(gè)稅是個(gè)好政策，確實(shí)能幫到有需要的人，但它改變不了樓市調(diào)整的大趨勢(shì)�，F(xiàn)在樓市正在逐步筑底，這個(gè)過(guò)程還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，不會(huì)一蹴而就。

咱們普通人，不用急著判斷樓市好壞，更不用跟風(fēng)買房、賣房，先把日子過(guò)好，把現(xiàn)金流握牢，才是當(dāng)下最重要的事！

而政策連續(xù)延期，也傳遞了一個(gè)信號(hào)：國(guó)家不會(huì)讓樓市硬著陸，會(huì)慢慢引導(dǎo)市場(chǎng)回歸理性——但回歸理性，不是回到以前的狂熱，而是讓房子回歸居住本質(zhì)，讓房?jī)r(jià)慢慢和大家的收入匹配起來(lái)。以后買房，再也不是投資，而是為了改善生活，這一點(diǎn)，大家一定要認(rèn)清楚！