李嘉誠(chéng)的眼光有多毒？早年前他就放下狠話不賺最后一個(gè)銅板，果斷從內(nèi)地樓市收縮戰(zhàn)線，當(dāng)時(shí)無(wú)數(shù)人嘲笑他錯(cuò)失紅利。

可如今再看，他預(yù)言的樓市大變局已然降臨，數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)42%的城鎮(zhèn)家庭，正面臨房產(chǎn)貶值、流動(dòng)性枯竭等嚴(yán)峻難題，這些房子看似是資產(chǎn)，實(shí)則可能變成拖垮家庭的包袱！

這42%的家庭，大多是擁有兩套及以上住房、或持有老破小的群體。曾經(jīng)買房必賺的執(zhí)念，正在被冰冷的現(xiàn)實(shí)擊碎。

第一個(gè)難題：空置率飆升，房子賣不掉也租不出去，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)28個(gè)大中城市住房平均空置率達(dá)12%，三四線城市更是高達(dá)16%，南昌、佛山等城市甚至超15%。

所謂空置房，就是三個(gè)月以上無(wú)人居住的房子，很多家庭手里的二套房、三套房，正陷入這樣的困境。

我有個(gè)親戚，在三四線城市有套120平的房子，掛在中介半年只迎來(lái)兩個(gè)看房的，報(bào)價(jià)一降再降，從當(dāng)初買入價(jià)80萬(wàn)降到65萬(wàn)，依舊無(wú)人問津。

第二個(gè)難題：房屋老化加速，持有成本飆升，從資產(chǎn)變吞金獸。中國(guó)大規(guī)模商品房建設(shè)始于上世紀(jì)90年代，如今大量住宅已進(jìn)入中老年期，維修養(yǎng)護(hù)成本呈指數(shù)級(jí)增長(zhǎng)。

數(shù)據(jù)顯示，房屋交付16年后需集中修繕管網(wǎng)，20年后要換電梯，單小區(qū)換電梯年均支出就達(dá)60-80萬(wàn)元。

上海一個(gè)90年代的老小區(qū)，70%以上的維修資金已見底，業(yè)主們?yōu)闇愬X換電梯吵了大半年，最終還是沒達(dá)成一致。

對(duì)普通家庭來(lái)說(shuō)，一套老房子每年物業(yè)費(fèi)、維修費(fèi)就要好幾萬(wàn)，要是房子空置，這筆錢更是純虧損，曾經(jīng)的資產(chǎn)徹底變成了持續(xù)消耗的負(fù)擔(dān)。

第三個(gè)難題：資產(chǎn)持續(xù)貶值，三四線老破小首當(dāng)其沖。2025年百城二手房?jī)r(jià)格已連跌27個(gè)月，一線城市都扛不住下跌，三四線及老城區(qū)房產(chǎn)更是跌得慘烈。

克而瑞報(bào)告顯示，這類房產(chǎn)占全國(guó)二手房存量六成以上，租金回報(bào)普遍低于2%，有些地方甚至連持有成本都覆蓋不了。

就像李嘉誠(chéng)旗下長(zhǎng)實(shí)，去年在惠州一口氣甩出400套房源，部分房子總價(jià)壓到40萬(wàn)一套，相當(dāng)于揮淚大甩賣。

有業(yè)主吐槽，2019年花100萬(wàn)買的三四線房子，現(xiàn)在掛牌50萬(wàn)都沒人要，短短幾年虧掉半生積蓄，這種貶值速度遠(yuǎn)超想象。

第四個(gè)難題：政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，舊有購(gòu)房邏輯失效。李嘉誠(chéng)早早就預(yù)判，房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)持續(xù)收緊，如今預(yù)售制逐步退場(chǎng)，河南信陽(yáng)已率先全面推行現(xiàn)房銷售，圖紙賣房的時(shí)代一去不返。

同時(shí)，房產(chǎn)稅試點(diǎn)推進(jìn)、學(xué)區(qū)劃片調(diào)整，進(jìn)一步削弱了部分房產(chǎn)的價(jià)值。

以前靠買期房賭升值、靠學(xué)區(qū)房溢價(jià)的玩法徹底失靈，不少家庭買的期房面臨交付風(fēng)險(xiǎn)，學(xué)區(qū)房也因政策調(diào)整突然貶值。

這種政策帶來(lái)的不確定性，讓42%的家庭陷入賣不敢賣、留著又心慌的兩難。