有沒有發(fā)現(xiàn)，最近樓市情況很不一樣：過去不管一二三四線城市，行情總是同漲同跌�，F(xiàn)在卻明顯分化：三四線大多冷冷清清，而一線城市整體二手房市場表現(xiàn)活躍。

統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月一線城市二手住宅共成交49033套，環(huán)比大漲20%，創(chuàng)下近4年同期新高。?從年度累計來看，2025年1-11月一線城市二手房累計成交519021套，同比增長約4.5%，為近4年來首次突破51萬套大關(guān)。?

其中，全年上海二手房成交量達(dá)到了25.4萬套（全口徑數(shù)據(jù)，包含商業(yè)、車位等），創(chuàng)下四年來新高，近五年時間內(nèi)僅次于2021年的28.1萬套。將二手房成交數(shù)據(jù)與人口數(shù)據(jù)結(jié)合起來看，平均每97個常住在上海的人里，就有一人在2025年買了二手房。

甚至就連廣州剛完成改造的老舊小區(qū)，二手房均價漲幅都跑贏了同區(qū)域新房。

更關(guān)鍵的是，2025年全國三十城住房總成交面積約3.26億平，其中二手房占比就達(dá)65%。其中老房（房齡15年以上）交易貢獻(xiàn)了近六成的增長。

這數(shù)據(jù)讓不少人開始覺得：2026年的老房逆襲，到底是市場回暖的信號？還是說明大家的居住需求和資源配置邏輯正在發(fā)生深層變化？

要理解這一點，我們得跳出“買漲不買跌”的慣性思維，從政策、房子價值和實際需求這三個常常被忽略的維度來拆解。

01.政策導(dǎo)向變了，老房子被推到了舞臺中央。

其實，促使老房子突然爆火的首要原因，是2026年“控增量、去庫存、優(yōu)供給”的政策導(dǎo)向，直接把老房推上了存量優(yōu)化的核心舞臺。

2025年中央經(jīng)濟工作會議明確提出“鼓勵收購存量商品房用作保障房”，配套的1.5萬億元專項債里，有3000億元專門支持這項工作。

緊接著各地跟進(jìn)，比如鄭州收了1300多套存量房做保障房，貴陽收了5000多套，長春收了近6800套——其中80%都是核心區(qū)老房。

這不僅是幫忙去庫存，更是給老房子提供了“價值支撐”，流通性和安全性都提高了，自然吸引了不少買房的人和資金。

02.城市更新讓老房子的“隱形價值”變成了“顯性溢價”

這個不是吹牛，是有扎實的數(shù)據(jù)佐證——2025年全國有157個城市把老舊小區(qū)改造納入城市更新計劃，預(yù)計總投資規(guī)模約3.7萬億元。例如廣州計劃完成1800億元城市更新投資，到11月已改造1277個老舊小區(qū)，惠及301萬居民。

而且，現(xiàn)在的改造已不再是簡單的刷刷墻、補補路，近一半的項目都加裝了電梯、充電樁，配套了養(yǎng)老托育設(shè)施等實用功能。

這些改造實實在在地解決了老房子“設(shè)施舊、生活不方便”的問題，讓老房子的居住環(huán)境煥然一新，居住體驗也接近新房，再加上它們本來就有的地段優(yōu)勢——比如地鐵、學(xué)校、醫(yī)院等成熟配套——反而成了加分項。

03.大家的居住觀念更務(wù)實了

以前大家買期房，看重的是未來的規(guī)劃預(yù)期，而現(xiàn)在呢，年輕人對居住需求越來越務(wù)實，他們更看重的是“眼前能享受到的生活”。這種轉(zhuǎn)變的背后，其實也是社會心理的深刻變化。

比如數(shù)據(jù)上顯示，2025年前三季度，30個重點城市二手房成交同比增長6%，新房卻下跌7%，其中超過60%的剛需群體選擇了老房子。

說白了，很多年輕人不再盲目追求新區(qū)“未來的規(guī)劃”，反而更在意“現(xiàn)在的便利”，比如核心區(qū)的老房子走10分鐘就能到地鐵、學(xué)校，樓下就是商超…這比新區(qū)“五年后通地鐵”的承諾要實在得多。

而對老年人來說，老小區(qū)周邊成熟的菜場、社區(qū)醫(yī)院，也是新房子比不了的。

這種需求轉(zhuǎn)型，本質(zhì)上是從“為了投資買房”轉(zhuǎn)向“為了住得舒服買房”，老房子正好符合這種務(wù)實的需求。

此外，2025年公積金政策也向老房子傾斜，有些城市允許用公積金裝修老房，加上滿五唯一免征個稅等政策延續(xù)，都讓買老房、住老房的成本更低，性價比更突出。

所以說，2026年老房子受關(guān)注，不是樓市的“非理性狂歡”，而是市場從“拼命蓋新樓”轉(zhuǎn)向“好好改舊房”的必然結(jié)果，也是大家住房觀念回歸居住本身的體現(xiàn)。

04.老房也不能閉著眼睛買

雖然老房市場熱了，但它們的價值也會越來越分化。數(shù)據(jù)上就很明顯，2025年一線城市核心區(qū)的老房子成交比例在上升，而三四線偏遠(yuǎn)地段的老房依然少人問津，這也就意味著，以后不是什么老房子都可以閉著眼睛搶入，建議大家重點關(guān)注三個指標(biāo)：

1. 是否在核心配套區(qū)？ 比如地鐵口、好學(xué)校旁邊，就算不自住，出租也容易。

2. 有沒有列入城市更新計劃？

3. 有沒有改造空間？

如果老房子地段好、可能要改造、或者本身結(jié)構(gòu)條件不錯，那才真正值得考慮。

總之，樓市的變化始終繞不開“政策引導(dǎo)”和“人的真實需求”這兩股力量。2026年老房子的走紅，與其說是市場反轉(zhuǎn)，不如說是樓市開始回歸理性——當(dāng)我們不再執(zhí)著于“非要買新房”，而是更在乎住得方便、舒服，老房子的價值自然會被重估。

但對普通人來說，買房首要看懂這個邏輯，才能在現(xiàn)在的市場里做出更理性的選擇。