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（來(lái)源：上觀新聞）

1月15日，國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn)公司萊坊在上海召開(kāi)媒體溝通會(huì)，深度解讀2025年上海寫字樓市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，并發(fā)布2026年市場(chǎng)展望。數(shù)據(jù)顯示，2025年上海寫字樓市場(chǎng)在逆周期中完成新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換，需求結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化；展望2026年，在政策紅利、金融創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)升級(jí)多重驅(qū)動(dòng)下，市場(chǎng)將步入筑底復(fù)蘇通道。

經(jīng)濟(jì)韌性托底 市場(chǎng)完成動(dòng)能切換

2025年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁韌性為上海寫字樓市場(chǎng)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。全年貿(mào)易順差達(dá)7.71萬(wàn)億元，開(kāi)源人工智能模型全球下載量居首，太陽(yáng)能電池生產(chǎn)量占全球80%，上證指數(shù)年內(nèi)漲幅18.3%，宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健運(yùn)行與產(chǎn)業(yè)升級(jí)為市場(chǎng)注入多元需求動(dòng)力。

供應(yīng)端呈現(xiàn)理性釋放態(tài)勢(shì)，2025年上海寫字樓全年新增供應(yīng)約101.4萬(wàn)平方米，同比減少13.2%，較過(guò)去五年均值下降16%；截至年末，甲級(jí)寫字樓存量增至1996萬(wàn)平方米。需求端收縮態(tài)勢(shì)步入尾聲，全年凈吸納量達(dá)21.88萬(wàn)平方米，較2024年降幅收窄11個(gè)百分點(diǎn)。四季度市場(chǎng)邊際改善跡象尤為明顯，新增供應(yīng)21.66萬(wàn)平方米，同期凈吸納量8.26萬(wàn)平方米，釋放需求回暖積極信號(hào)。

租金方面，業(yè)主為維持出租率持續(xù)調(diào)整策略，四季度末全市甲級(jí)寫字樓平均租金為6.05元/平方米/天。區(qū)域分化態(tài)勢(shì)加劇，核心商務(wù)區(qū)超甲級(jí)寫字樓“虹吸效應(yīng)”顯著，四季度租金環(huán)比跌幅收窄，為10.35元/平方米/天。

需求結(jié)構(gòu)優(yōu)化成為市場(chǎng)核心亮點(diǎn)。金融、專業(yè)服務(wù)、TMT企業(yè)租賃占比合計(jì)近57%，其中TMT行業(yè)超35%的租賃需求來(lái)自AI相關(guān)企業(yè)的新租及搬遷，且從商務(wù)園區(qū)向甲級(jí)寫字樓遷移趨勢(shì)明顯。按凈吸納量統(tǒng)計(jì)，專業(yè)服務(wù)類（律所、咨詢占26%）、TMT類（AI科技占23%）、金融類（證券、資管占11%）、零售類（快消占8%）成為去化主力。內(nèi)資企業(yè)主導(dǎo)地位進(jìn)一步鞏固，四季度租賃需求占比回升至63%，同比上升4個(gè)百分點(diǎn)。虹口、浦東、靜安憑借租金與租賃條款優(yōu)勢(shì)吸引企業(yè)，黃浦新增交付項(xiàng)目備受青睞，徐匯區(qū)內(nèi)租戶跨板塊流動(dòng)頻繁。

多重利好共振 市場(chǎng)邁向筑底復(fù)蘇

展望2026年，盡管全球經(jīng)濟(jì)面臨結(jié)構(gòu)性挑戰(zhàn)，但中國(guó)“十五五”規(guī)劃開(kāi)局將注入強(qiáng)勁內(nèi)生動(dòng)力。政策聚焦AI、芯片、量子等未來(lái)產(chǎn)業(yè)，將直接利好上海作為全國(guó)科技創(chuàng)新中心的寫字樓需求。

供應(yīng)壓力有望邊際緩解。過(guò)去五年市場(chǎng)新增供應(yīng)逐年遞減，未來(lái)3-5年計(jì)劃供應(yīng)總量約370萬(wàn)平方米，延續(xù)理性態(tài)勢(shì)。2026年計(jì)劃供應(yīng)約140萬(wàn)平方米，但受部分項(xiàng)目延遲交付及預(yù)售影響，為下半年市場(chǎng)筑底創(chuàng)造條件。

金融與產(chǎn)業(yè)雙重機(jī)遇將加速庫(kù)存去化。商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)公募REITs試點(diǎn)的推出為市場(chǎng)提供關(guān)鍵流動(dòng)性支持，而2026年AI技術(shù)大規(guī)模應(yīng)用將帶動(dòng)相關(guān)投資與就業(yè)增長(zhǎng)。萊坊“智核擎?（LuminaPredict?）”模型預(yù)測(cè)，上海寫字樓市場(chǎng)將于2026年年底進(jìn)入筑底期，2027-2028年租金在低位盤整，2029年隨經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇與需求回暖進(jìn)入回升通道。

需求端將呈現(xiàn)多元復(fù)蘇格局，前沿科技企業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、美妝行業(yè)、國(guó)潮品牌、“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”大健康產(chǎn)業(yè)及中資出海企業(yè)將成為核心增長(zhǎng)引擎。產(chǎn)品層面，“雙碳”及ESG要求推動(dòng)新項(xiàng)目提升綠色與智能化標(biāo)準(zhǔn)，具備軟硬件優(yōu)勢(shì)的樓宇將更受租戶青睞。

萊坊華北和華東區(qū)董事總經(jīng)理黃蔚表示，2025年上海寫字樓市場(chǎng)穿越逆周期，2026年將是完成新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵一年。AI科技、高端金融等新興動(dòng)力正在重塑市場(chǎng)需求格局，“十五五”規(guī)劃政策紅利將提供長(zhǎng)期支撐。業(yè)主需聚焦運(yùn)營(yíng)能力提升、ESG布局與場(chǎng)所體驗(yàn)打造，租戶則可把握租金低位窗口期，通過(guò)靈活租賃策略實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化與業(yè)務(wù)擴(kuò)張的平衡。

原標(biāo)題：《上海寫字樓市場(chǎng)逆周期完成動(dòng)能轉(zhuǎn)換，2026年劍指筑底復(fù)蘇》

欄目編輯：金志剛

來(lái)源：作者：新民晚報(bào) 楊玉紅