“過年將至，把住了多年的33樓賣了，換到老小區(qū)居住，一周后才發(fā)現(xiàn)，像這樣的人還真不少。”

剛搬入老小區(qū)的堂哥繼續(xù)說著，“這段時(shí)間我算了一筆賬，住高樓真是弊端超出你想象，月供、折舊、租售比等，往往都不如老小區(qū)，終于發(fā)現(xiàn)，高層住宅才是妥妥的智商稅！”

這話還不假，中介朋友說，2025年全國三十城住房總成交面積約3.26億平，其中老房交易就貢獻(xiàn)了近六成的增長。

奇怪了，曾經(jīng)被大家嫌棄為“老破小”的老舊小區(qū)，為啥突然這么受歡迎？這背后究竟隱藏著什么原因，高層是智商稅還是生活智慧？

01.為何堅(jiān)持搬離“超高層”？

誰能想到，從曾經(jīng)的“香餑餑”，到如今的“燙手山芋”。不少住戶直呼上當(dāng)，甚至擔(dān)憂未來成為“貧民窟”，降價(jià)也找不到接盤俠。

1、高層的“價(jià)格陷阱”

高樓設(shè)備設(shè)施更多，公攤面積有的甚至高達(dá)30%，實(shí)際得房率遠(yuǎn)低于購房時(shí)的建筑面積，100平的房子實(shí)際居住空間不足70平，使用空間大大縮水，如果換算單價(jià)更高，后悔當(dāng)初沒看出暗藏的“價(jià)格陷阱”。

相比之下，老小區(qū)的得房率普遍在 90%以上，同樣100平米的房子，實(shí)際居住面積可以達(dá)到90多平方，這可是實(shí)實(shí)在在的性價(jià)比。

2、高層的居住體驗(yàn)差

買高層看中的是視野開闊，采光通風(fēng)好，看上去夠氣派…真的入住以后才發(fā)現(xiàn)它弊端多多，居住體驗(yàn)太差：

①噪音大：以前覺得住的越高，噪音越小，后來才發(fā)現(xiàn)，住的高風(fēng)聲呼嘯，外墻金屬構(gòu)件在強(qiáng)風(fēng)中“咯吱咯吱”作響，加上電梯運(yùn)行的震動，讓不少住戶睡眠質(zhì)量直線下降。

②依賴電梯出行：每天都得看著電梯的臉色出行，早晚高峰期等電梯十幾分鐘，一旦電梯故障，爬到33樓簡直要累癱。

③水壓不穩(wěn)：高層住宅大多采用二次供水系統(tǒng)，遇到停水后重新供水，水壓波動大，水質(zhì)發(fā)黃，讓人用得鬧心。

3、物業(yè)費(fèi)更貴，居住成本高

高樓住宅的物業(yè)費(fèi)也不便宜，不管你買來住不住，這筆錢都要繳納，而且持有成本不斷上升。

比如堂哥之前住的33樓，每個月房貸壓力六七千，物業(yè)費(fèi)每年要4200，而且停車還要單獨(dú)購買車位，并額外支付車位管理費(fèi)，如果是租車位一年將近5000，各種收費(fèi)不堪重負(fù)。

現(xiàn)在搬到老小區(qū)5樓，車位免費(fèi)，物業(yè)費(fèi)只要1/10，生活成本大幅下降，生活的品質(zhì)反而更高了。

4、維護(hù)難、不好賣

當(dāng)初買電梯高樓的目的是為了養(yǎng)老，結(jié)果入住以后才發(fā)現(xiàn)，自己還得給房子“養(yǎng)老”。

一棟 30 層以上的高層住宅，每年電梯故障率比 15 層以下的住宅高出 40%。光是電梯維保費(fèi)用，每年就得花不少錢，外墻清洗、消防設(shè)施維護(hù)等都是額外開支。

更糟心的是，消防數(shù)據(jù)顯示，高層發(fā)生火災(zāi)死亡率是多層住宅的3倍以上，消防云梯最高到達(dá)50米左右，15層以上住戶火災(zāi)逃生難度極大。

除此之外，超高層人口密集、建筑成本高，未來大概率無法享受【老舊小區(qū)免費(fèi)改造】，拆遷更是遙遙無期，未來想置換可能賣不出去。

02.為何選擇“老小區(qū)”？

從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，曾經(jīng)被大家嫌棄的“老破小”，卻成為了香饃饃，尤其是在大城市，越來越多年輕人開始“棄高從低”，選擇老小區(qū)。

1、低房價(jià)、低物業(yè)費(fèi)

數(shù)據(jù)顯示，2025年前11個月全國二手房交易面積占比已達(dá)45%，其中老房（房齡15年以上）交易貢獻(xiàn)了近六成的增長。

廣州剛完成改造的老舊小區(qū)，二手房均價(jià)漲幅都跑贏了同區(qū)域新房。老小區(qū)中，三樓和四樓最受歡迎，五樓也很搶手。為啥？一方面，老小區(qū)房價(jià)低，購房壓力??；另一方面，老小區(qū)物業(yè)費(fèi)極低，停車位便宜，選擇這種房子生活壓力小，但生活品質(zhì)卻可以直線上升。

2、生活舒適度高

老小區(qū)改造加速推進(jìn)，現(xiàn)在的改造已不再是簡單的刷刷墻、補(bǔ)補(bǔ)路，近一半的項(xiàng)目都加裝了電梯、充電樁，配套了養(yǎng)老托育設(shè)施等實(shí)用功能。

這些改造實(shí)實(shí)在在地解決了老房子“設(shè)施舊、生活不方便”的問題，讓老房子的居住環(huán)境煥然一新，居住體驗(yàn)也接近新房。

3、上下樓層方便

住在低層樓房，突出的好處之一是出行方便，不用每天等電梯，更不用擔(dān)心電梯故障。堂哥說：以前住33樓，雨水天氣電梯常因浸水停運(yùn)，上下樓不便，外賣也難送到?，F(xiàn)在住老小區(qū)5樓，出行再無顧慮，樓層不高，爬樓全當(dāng)鍛煉身體。

4、配套完善，好出租

老小區(qū)一般位于核心區(qū)，地鐵近交通便利，有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)孩子上學(xué)方便，周邊還有大商場，這樣的房子，即使不住，出租收益率也不錯。尤其是老小區(qū)免費(fèi)改造的福利，未來高層可能享受不到。改造后的小區(qū)不僅更宜居，掛牌溢價(jià)上升12%以上。

03.如何挑選好的老小區(qū)房子？

關(guān)鍵看三點(diǎn)：

1、考察小區(qū)環(huán)境

小區(qū)綠化、采光、物業(yè)，一個都不能少，這些都是實(shí)實(shí)在在的“硬指標(biāo)”。建議看房時(shí)最好分早中晚不同時(shí)間段，晴天和雨天都去實(shí)地考察，這樣才能全面了解小區(qū)的真實(shí)情況。

2、挑選房源質(zhì)量

房子的戶型方位，樓層布局，這些都關(guān)系到以后的居住舒適性，都要留心。建議樓層避開一樓二樓，這種采光通風(fēng)差，還容易返水；頂樓也不要選，容易冬冷夏涼，甚至漏水。

3、關(guān)注改造細(xì)節(jié)

水電、防水、隔音等問題是很多老房子最普遍的，畢竟老房子的設(shè)施都存在老化，所以最好裝修時(shí)全部進(jìn)行更換，避免日后留下隱患。另外要了解老房子的隔音效果，建議晚上去看房，這樣才能確保居住的舒適性。

總結(jié)，不管是買高樓還是老小區(qū)，都要結(jié)合自己的需求和經(jīng)濟(jì)實(shí)力來判斷，希望大家都買到適合自己的房子，過上幸福的生活。