2026年的南京樓市已經(jīng)拉開帷幕。

近兩年來，隨著南京土地供應(yīng)日益趨向“優(yōu)質(zhì)”與“低密”，新房市場在產(chǎn)品上實(shí)現(xiàn)跨越式升級。四代宅、洋房、墅廳、空中露臺......持續(xù)刷新買房人對新一代住宅的想象力。

不同的板塊承載著差異化的生活想象。

新年伊始，銳評君推出「2026購房地圖」系列，從核心板塊入手，整理一批即將入場南京樓市的新成員，看一看哪些板塊置業(yè)機(jī)會更多，哪些新盤又要“卷”出新高度。

今天的主角是江核。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年以來，江核供應(yīng)了超40幅涉宅地塊。繼2025年的江韻瑧悅、江海和鳴等之后，今年金陵江月、錦繡江序、江北建投&中建東孚G07等純新盤將接棒，帶領(lǐng)江核改善市場步入nextlevel。

金陵江月

容積率：1.6

產(chǎn)品規(guī)劃：11棟11-16層低密四代住宅，主力戶型建面約128-230㎡

開發(fā)企業(yè)：通宇地產(chǎn)+綠城管理

最新動(dòng)態(tài)：預(yù)計(jì)今年一季度公開，很快開盤

2024年7月，通宇底價(jià)拿下江核G02地塊，去年確定由通宇和綠城管理合作開發(fā)，綠城管理操盤，案名敲定為金陵江月。

項(xiàng)目位于江北核中核，與長江、七里河、啟龍公園、在建的南師附中（九袱洲路校區(qū)）等為鄰。

定位為南京首個(gè)森境浮嶼&全架空四代奢宅，金陵江月規(guī)劃打造11棟11-16層小高層，主力戶型建面約128-230㎡，共計(jì)370戶。

雖然還未公開示范區(qū)，但項(xiàng)目的部分設(shè)計(jì)亮點(diǎn)已劇透：

① 設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)上，邀請gad、HWCD、上景園林分別操刀建筑、室內(nèi)、景觀設(shè)計(jì)；

② 主大門，長約80米、高約7.2米，呈現(xiàn)輕海派風(fēng)格；

③建筑立面，創(chuàng)新打造超流體美學(xué)立面，窗墻比最高約0.62；

④ 園林景觀，利用地差優(yōu)勢，打造五重梯度中央立體景觀，營造森境浮嶼的自然感；

⑤約8300㎡超大垂直會所體系，具體組成為約2500㎡南京超大下沉式景觀庭院+約2000㎡室內(nèi)會所+約3800㎡架空層泛會所（11棟住宅樓棟首層全架空）。功能設(shè)定上，有南京首個(gè)270°環(huán)幕泳池，戶外兒童戲水池等；

⑥ 震撼公區(qū)，地上地下雙大堂＋江北首個(gè)中央車站＋洗車房+全明生態(tài)地下車庫等，刷新江北改善想象。

錦繡江序

容積率：2.8

產(chǎn)品規(guī)劃：6棟30層瞰江高層，主力戶型建面約140-188㎡

最新動(dòng)態(tài)：預(yù)計(jì)今年首開

錦繡江序即新居置地G13地塊，這塊地于2022年11月出讓，由杭州濱江操盤。

項(xiàng)目位于江北核中核，主打四代改善+一線江景豪宅，規(guī)劃有6棟30層瞰江高層，主力戶型為140、168、188㎡，共計(jì)348戶。

錦繡江序已于去年10月公開，產(chǎn)品設(shè)計(jì)亮點(diǎn)如下：

① 發(fā)揮距離長江夠近的優(yōu)勢，項(xiàng)目的6棟住宅呈半圍合式布局，建筑錯(cuò)落排布+270°轉(zhuǎn)角環(huán)幕設(shè)計(jì)，讓高樓層的每一戶都盡可能瞰江；

② 安縵酒店同款的主大門，長約46米，大量采用紫山水、雪花白、潘多拉奢石等奢材，非常氣派；

③建筑立面，是大面積玻璃+鋁板的組合，高級灰點(diǎn)綴香檳金線腳，公建化的高顏值突出；

④ 高端會所+6棟住宅均首層架空，騰挪出瑜伽、私人電影院、室內(nèi)高爾夫、共享餐廳、私人閱讀室、行政酒廊等功能空間；

⑤ 定位純粹改善，戶型140㎡起步，最大188㎡。其中，帶有十字玄關(guān)、270°觀景露臺、雙套房等，動(dòng)靜分離的168㎡戶型，以及有行政級雙套房、超8米大橫廳、大露臺的188㎡戶型，十分驚艷；

⑥ 精裝配置上，恒溫、恒濕、恒氧的三恒科技系統(tǒng)之外，還有博世、方太廚衛(wèi)，唯寶、漢斯格雅衛(wèi)浴等。

江韻瑧悅（G18組團(tuán)）

容積率：1.6

產(chǎn)品規(guī)劃：7棟16層小高層

最新動(dòng)態(tài)：預(yù)計(jì)今年啟動(dòng)

我們知道，江韻瑧悅由四個(gè)分組團(tuán)構(gòu)成，其中G18組團(tuán)尚未入市，最快預(yù)計(jì)今年啟動(dòng)。

G18的規(guī)劃，已于去年6月出爐，打造7棟16層小高層，7棟樓均為首層架空，社區(qū)中央設(shè)計(jì)了大面積景觀。

建筑立面，以大面積玻璃+鋁板為主，加以線條勾勒，很是好看。露臺錯(cuò)層分布，四代宅的特征明顯。

江北建投&中建東孚G07

容積率：1.6

產(chǎn)品規(guī)劃：9棟14-16層第四代住宅

最新動(dòng)態(tài)：預(yù)計(jì)今年三季度入市

江北建投&中建東孚G07，位于江北核中核，與江海和鳴、G06地塊為鄰，擁有優(yōu)越的觀江視野。

2023年9月，江北建設(shè)投資以7.05億元底價(jià)拿下G07地塊，樓面價(jià)20521元/㎡。

去年底，地塊規(guī)劃出爐，擬建9棟14-16層住宅，住宅樓棟首層架空，戶戶帶大露臺，首排具備卓越的觀江視野。

從局部建筑效果圖來看，直面長江的四棟樓將打造挑高墅廳，疊加超大露臺，十分驚艷。據(jù)小道消息，項(xiàng)目的墅廳產(chǎn)品戶型面積段或在160㎡以上，兩梯一戶，最快今年三季度入市（最終以官宣信息為準(zhǔn)）。

值得一提的是，與江海和鳴一樣，G07、G06等地塊的代建權(quán)都已被中建東孚拿下。G07的更多產(chǎn)品亮點(diǎn)，不妨一起期待。

金地研創(chuàng)園G08

容積率：2

產(chǎn)品規(guī)劃：12棟16-25層住宅

最新動(dòng)態(tài)：最快今年入市

江核研創(chuàng)園板塊，將迎來首個(gè)四代宅。

2023年9月，江北科技以15億底價(jià)拿下研創(chuàng)園G08地塊，地價(jià)17984元/㎡。地塊與風(fēng)華國際、頤和鉑岸江璟、中海觀江樾等臨近，周邊還有青奧體育公園、江北砂之船等配套。

去年2月，金地管理發(fā)布海報(bào)，將攜手金地商置東部區(qū)域，共同代建G08。

去年8月底，G08地塊規(guī)劃方案出爐，項(xiàng)目容積率2，擬建12棟16-25層第四代住宅，戶戶帶露臺，首層全架空布局。其中，10棟為16層小高層，僅北側(cè)2棟為24F、25層高層。

更多細(xì)節(jié)上，G08內(nèi)部規(guī)劃了超2000㎡的集中綠地，疊加風(fēng)雨連廊，打造區(qū)域首個(gè)全樓棟覆蓋風(fēng)雨連廊的高品質(zhì)四代宅。

山川江樾二期

容積率：局部1.05

產(chǎn)品規(guī)劃：有3棟容積率降至1.05，不排除會結(jié)合最新容積率調(diào)改規(guī)劃

最新動(dòng)態(tài)：最快今年入市

江核隧道口的山川江樾二期，情況較為特殊。

簡要來說，項(xiàng)目所在的世紀(jì)金源G42地塊，于2020年底被金基等接手，打造高端改善住宅。根據(jù)規(guī)劃，整個(gè)山川江樾規(guī)劃打造18棟住宅，一期共有8棟。

二期的東北角和東南角迷你地塊，此前尚未取得用地手續(xù)，直到去年底才以G19、G20（容積率1.05）的“身份”出讓。

此前的項(xiàng)目整體規(guī)劃里，二期的G19、G20部分，共規(guī)劃3棟29層住宅。但現(xiàn)在G19、G20容積率調(diào)整為1.05，不排除后續(xù)二期會契合這一變化調(diào)改規(guī)劃，打造低密度產(chǎn)品。

仁恒濱江園

容積率：2

產(chǎn)品規(guī)劃：規(guī)劃11棟15-16層住宅，主力戶型建面約144、175、219㎡

最新動(dòng)態(tài)：待定

仁恒濱江園即頤居江核G03，毛坯限價(jià)為4萬/㎡，由頤居、仁恒、揚(yáng)子投資聯(lián)合開發(fā)，仁恒負(fù)責(zé)操盤，定位仁恒高端產(chǎn)品系。

按照規(guī)劃，項(xiàng)目擬建11棟15-16層住宅，打造建面約144-219㎡科技大平層；公區(qū)上，不僅有約1500㎡下沉式會所，還把每棟樓首層架空，打造為泛會所空間。

一個(gè)略顯殘酷的事實(shí)是，以上只是江核純新盤的“冰山一角”。

據(jù)銳評君粗略統(tǒng)計(jì)，江北核心區(qū)還有超30幅儲備涉宅地塊，多分布在核中核、健康城、研創(chuàng)園等區(qū)域，拿地企業(yè)，以新居置地、北聯(lián)建設(shè)、揚(yáng)子江置業(yè)等國企為主。

這些地塊里，除了早期的容積率較高，后面幾乎是1字頭容積率的低密度地塊，加上分布較為集中，未來有多卷，可想而知。

破局之道，無非幾種。

第一，要么做江韻瑧悅那樣創(chuàng)新度非常高的產(chǎn)品，要么像江海和鳴那樣擁有極致的觀江視野。先天或后天的優(yōu)勢，總能擊中買房人的需求。

第二，控制上市節(jié)奏，盡可能錯(cuò)峰開盤。眼下江核最大的挑戰(zhàn)是兌現(xiàn)度在提高，但市場信心還在修復(fù)，以至于不少購買力仍在觀望。控制下節(jié)奏，細(xì)水長流，既能用時(shí)間換空間，也能減少競爭壓力。

切換到買房人視角，極致內(nèi)卷的局面未必是壞事。一方面，江核的各個(gè)小區(qū)域里都有新盤儲備，想擁有頭排觀景視野、想離過江通道或?qū)W校近一些……都有充裕選擇。另一方面，這倒逼開發(fā)企業(yè)卷產(chǎn)品硬件、卷軟性服務(wù)，買到好房子的幾率更高。