“十四五”期間，我國的住房租賃金融支持體系基本形成，涵蓋中央財(cái)政補(bǔ)助、信貸服務(wù)、保障性住房再貸款、專項(xiàng)債收儲(chǔ)、不動(dòng)產(chǎn)私募基金試點(diǎn)及公募REIT等多種工具。政策在資金端取得關(guān)鍵進(jìn)展，形成以“REITs擴(kuò)圍打通退出通道、專項(xiàng)債探索項(xiàng)目收購、再貸款提供低成本資金”為支柱的金融支持新架構(gòu)。特別是將市場化租賃住房明確納入REIT發(fā)行范圍，顯著增強(qiáng)了對(duì)社會(huì)長期資本的吸引力，逐步構(gòu)建起“投、建、管、退”的可持續(xù)商業(yè)模式閉環(huán)。

就在1月12日，URI城市租住學(xué)會(huì)受邀舉辦了首場《保租房REITs專項(xiàng)培訓(xùn)》，聚焦行業(yè)實(shí)操案例解析與市場全景研判，以非公開內(nèi)容為核心亮點(diǎn)，為參訓(xùn)者帶來專業(yè)深度賦能。培訓(xùn)深度拆解典型項(xiàng)目運(yùn)作邏輯，并結(jié)合當(dāng)前市場擴(kuò)容趨勢與資產(chǎn)盤活需求展開分享，內(nèi)容兼具專業(yè)性與落地性。全場干貨密集、針對(duì)性極強(qiáng)，有效打通了理論與實(shí)踐的銜接壁壘，為相關(guān)業(yè)務(wù)開展提供了關(guān)鍵指引，整體滿意度與專業(yè)認(rèn)可度頗高，實(shí)現(xiàn)了首場培訓(xùn)的圓滿開局。

圖：培訓(xùn)現(xiàn)場及部分課件內(nèi)容展示

（注：培訓(xùn)及深度咨詢需有償 詳情請后臺(tái)咨詢）

本期，URI將全面復(fù)盤2025年度行業(yè)金融市場的表現(xiàn)，并結(jié)合部分培訓(xùn)精華，進(jìn)行獨(dú)家盤點(diǎn)與深度解讀分析，旨在為行業(yè)參與者提供決策參考與市場風(fēng)向標(biāo)。

01

REIT+專項(xiàng)債+再貸款

住房租賃金融“新三角”全面成型

2025年，多部委相繼出臺(tái)政策，共同推動(dòng)保租房REITs市場擴(kuò)容與深化，構(gòu)建住房租賃金融“新三角”。

央行政策聚焦資金支持與工具落地。在《貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》提出“拓寬保障性住房再貸款使用范圍”，意味著更多符合條件的項(xiàng)目能夠獲得政策資金的支持，收購的房源類型或從住宅擴(kuò)展到商業(yè)、辦公等非住宅類房產(chǎn)，有助于盤活市場存量資源，提出下一階段將著力推動(dòng)保障性住房再貸款等金融政策措施落地見效。

證監(jiān)會(huì)從資本市場層面提供支持。證監(jiān)會(huì)明確表示要“持續(xù)推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)信托投資基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行”，同時(shí)穩(wěn)步發(fā)展資產(chǎn)支持證券，持續(xù)推動(dòng)公司債券市場創(chuàng)新。這意味著保租房REITs作為重要的資產(chǎn)證券化工具，將在資本市場中獲得持續(xù)的制度支持與推廣。12月末出臺(tái)《關(guān)于推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)市場需求發(fā)展有關(guān)工作的通知》中，首次明確支持和部署商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的發(fā)展，意味著C-REIT有望進(jìn)入規(guī)?；l(fā)展期，尤其商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs更是迎來風(fēng)口。

國家發(fā)展改革委著力拓展資產(chǎn)范圍與申報(bào)路徑。政策核心在于“拓范圍”與“促擴(kuò)募”：一方面，通過新版行業(yè)清單將市場化租賃住房、商業(yè)辦公設(shè)施等全面納入REITs發(fā)行范圍，顯著拓寬了資產(chǎn)準(zhǔn)入通道；另一方面，鼓勵(lì)已上市REITs通過擴(kuò)募整合優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，支持跨區(qū)域運(yùn)作。

這些舉措從資金端、資產(chǎn)端和市場流動(dòng)性多維度發(fā)力，旨在盤活更廣泛的存量住房資源，為保租房REITs的長期健康發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的制度支撐和創(chuàng)新空間。

02

保租房REIT

邁入“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)階段

自2024年發(fā)改委“1014號(hào)文”之后，REITs常態(tài)化發(fā)行持續(xù)推進(jìn)。根據(jù)2024年證監(jiān)會(huì)與發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》，保租房REIT的發(fā)行主要需滿足以下條件：

1. 底層資產(chǎn)要求：項(xiàng)目權(quán)屬清晰，為完整的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，原則上運(yùn)營時(shí)間不低于3年，且已產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

2. 合規(guī)與市場要求：項(xiàng)目需符合保障性租賃住房的定位與相關(guān)管理要求，且處于市場化運(yùn)營階段。

3. 規(guī)模與分散度要求：首次發(fā)行資產(chǎn)評(píng)估凈值原則上不低于10億元。如為多個(gè)項(xiàng)目打包，原則上來自同一原始權(quán)益人的項(xiàng)目數(shù)量不超過5個(gè)。

4. 收益率要求：項(xiàng)目預(yù)計(jì)未來3年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于3.8%。

5. 合規(guī)性審查：需依法取得固定資產(chǎn)投資管理相關(guān)手續(xù)，并通過地方發(fā)改委與中國證監(jiān)會(huì)的審核與注冊。

URI研究顯示：截至2025年12月，我國共有77支基礎(chǔ)設(shè)施REITs首發(fā)上市，首發(fā)規(guī)模約1993億元，其中8支為保租房REIT，首發(fā)規(guī)模合計(jì)約121億元，發(fā)行規(guī)模占比約6.1%。2025年密集上市5支保租房REITs，市場實(shí)現(xiàn)了從“首單破冰”到“批量供給”的跨越。

URI觀察發(fā)現(xiàn)，2025年發(fā)改委“782號(hào)文”進(jìn)一步加快擴(kuò)募節(jié)奏。租賃住房REIT以其運(yùn)營穩(wěn)定的顯著優(yōu)勢得到投資人的青睞，交投活躍。與此同時(shí)，擴(kuò)募進(jìn)程也在加速推進(jìn)，其中中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT、國泰君安城投寬庭保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT陸續(xù)擴(kuò)募獲批準(zhǔn)。

URI梳理發(fā)現(xiàn)，目前市場仍有20余單項(xiàng)目實(shí)質(zhì)推進(jìn)中：項(xiàng)目落地城市正在從北上深和蘇州、廈門等沿海重點(diǎn)城市向更多核心城市擴(kuò)張，包括廣州、杭州、南京、青島以及內(nèi)陸核心城市西安和昆明；參與主體也快速擴(kuò)容，涵蓋杭州安居、寧波城投等地方國企，以及建信住房、中國建筑等央企。

URI研究總結(jié)：保租房REIT已正式進(jìn)入“首發(fā)+擴(kuò)募”并行階段，行業(yè)步入加速擴(kuò)容的新周期。在2.6億租賃人口的市場基本盤支撐下，疊加保租房項(xiàng)目本身的相對(duì)價(jià)格優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢等，保租房項(xiàng)目運(yùn)營將保持穩(wěn)健，為后續(xù)新發(fā)租賃住房REITs提供了充足資產(chǎn)儲(chǔ)備。

未來，市場有望在“首發(fā)”與“擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)下持續(xù)擴(kuò)張，而在低利率、“資產(chǎn)荒”環(huán)境下，租賃住房REIT作為優(yōu)質(zhì)配置型資產(chǎn)或受持續(xù)青睞。

03

REIT收益表現(xiàn)

運(yùn)營表現(xiàn)提升 基金收益保持穩(wěn)定

01

運(yùn)營表現(xiàn)：運(yùn)營韌性分化顯現(xiàn)，頭部項(xiàng)目持續(xù)滿租引領(lǐng)市場

截止目前最新披露數(shù)據(jù)，8支保租房REITs的平均出租率均在93%以上，運(yùn)營穩(wěn)健。部分化趨勢延續(xù)，具體呈現(xiàn)三種態(tài)勢：

一是運(yùn)營表現(xiàn)持續(xù)領(lǐng)先。中金廈門安居REIT的底層資產(chǎn)延續(xù)近乎滿租狀態(tài)，出租率維持在99.3%，與上一季度持平，體現(xiàn)了其資產(chǎn)在區(qū)位與產(chǎn)品力上的顯著優(yōu)勢。

二是短期波動(dòng)需予關(guān)注。華夏基金華潤有巢REIT與匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT的平均出租率較二季度末均出現(xiàn)小幅下滑。盡管幅度不大，但反映了特定項(xiàng)目在市場競爭或運(yùn)營調(diào)整中面臨的短期壓力。

三是多數(shù)項(xiàng)目穩(wěn)健上行。華夏北京保障房、紅土創(chuàng)新深圳安居、國泰君安城投寬庭等至少4支REITs的平均出租率均攀升至近五個(gè)季度的高位，顯示其資產(chǎn)韌性及運(yùn)營效率的持續(xù)提升。

URI研究看來，出租率數(shù)據(jù)驗(yàn)證了保租房資產(chǎn)的抗周期特性，但項(xiàng)目間表現(xiàn)的差距也清晰地表明，在相同的市場環(huán)境下，資產(chǎn)的具體區(qū)位、產(chǎn)品定位及運(yùn)營機(jī)構(gòu)的精細(xì)化管理水平，正成為決定其表現(xiàn)優(yōu)劣的核心變量。

02

收入表現(xiàn)：財(cái)務(wù)增長雙輪驅(qū)動(dòng)，擴(kuò)募與爬坡共塑盈利格局

截止目前最新披露數(shù)據(jù)，三季度保租房REITs運(yùn)營業(yè)績穩(wěn)健向好。URI按可比口徑計(jì)算：2025年三季度保租房REITs整體收入、凈利潤、可供分配金額同環(huán)比均有所增長，刨除華夏北京保障房REIT擴(kuò)募帶來的影響，業(yè)績整體亦呈平穩(wěn)態(tài)勢。

1. 基金收入端看：整體增長強(qiáng)勁，龍頭效應(yīng)明顯

2025年前三季度，7支可比REITs合計(jì)基金收入同比增長6.78%，單季同比增長15.05%，環(huán)比增長9.36%，顯示市場整體處于擴(kuò)張通道。國泰君安城投寬庭保租房REIT收入規(guī)模持續(xù)領(lǐng)先（2025Q3達(dá)4731萬元），且同比保持7.39%的穩(wěn)定增長。華夏北京保障房REIT表現(xiàn)最為亮眼，第三季度收入環(huán)比激增50.27%，同比大增79.23%，主要得益于資產(chǎn)擴(kuò)募成功并入表，顯著提升了整體營收規(guī)模。

2. 盈利端看：多數(shù)實(shí)現(xiàn)增長，部分業(yè)績波動(dòng)

市場合計(jì)凈利潤在前三季度同比增長8.79%，第三季度單季增幅達(dá)17.06%。國泰君安城投寬庭保租房REIT凈利潤規(guī)模最大（Q3達(dá)2204萬元）且增長穩(wěn)健。華夏北京保障房REIT凈利潤同樣因擴(kuò)募而大幅提升。值得注意的是，招商蛇口與匯添富上海兩只較新上市的REITs凈利潤在第三季度實(shí)現(xiàn)高速環(huán)比增長（分別達(dá)186.64%和86.34%），顯示其盈利爬坡能力強(qiáng)勁。相比之下，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT前三季度凈利潤同比下滑10.29%，盈利增長面臨一定壓力。

3. 可供分配金額看：整體穩(wěn)定，支撐分紅能力

作為投資者現(xiàn)金回報(bào)的核心來源，市場整體可供分配金額在前三季度同比增長3.82%，第三季度單季同比增長10.46%。華夏北京保障房REIT因資產(chǎn)擴(kuò)充，可供分配金額同比大幅增長64.03%，顯著增強(qiáng)了其分紅潛力。中金廈門安居REIT與招商蛇口REIT也保持了兩位數(shù)的季度環(huán)比增長。而國國泰君安投寬庭保租房REIT和紅土創(chuàng)新深圳安居REIT的可供分配金額同比微降，其分紅水平的可持續(xù)性需保持關(guān)注。

保租房REITs表現(xiàn)強(qiáng)勢的背后，離不開城市化進(jìn)程的加速和人口流動(dòng)性的雙門檻。

03

URI整理市場具體案例發(fā)行條件和實(shí)施路徑：

上述模式與表現(xiàn)，在實(shí)踐中已有成熟案例得以驗(yàn)證。URI以首發(fā)“紅土創(chuàng)新深圳安居REIT”、首擴(kuò)募“華夏北京保障房REIT”兩個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目為例，具體展現(xiàn)其發(fā)行條件與實(shí)施路徑，供行業(yè)研究者參考：

紅土創(chuàng)新深圳安居REIT

（首發(fā)上市典范）

作為最早公開受理并成功上市的保障性租賃住房公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目，其首發(fā)流程成為后續(xù)項(xiàng)目的范本。

（一）核心條件滿足：

1. 資產(chǎn)包：包含安居百泉閣等4個(gè)位于深圳核心區(qū)的保障性租賃住房項(xiàng)目，權(quán)屬清晰。

2. 運(yùn)營與現(xiàn)金流：項(xiàng)目運(yùn)營時(shí)間均超過3年，出租率長期穩(wěn)定在97%以上（2024Q3數(shù)據(jù)），產(chǎn)生了持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

3. 資產(chǎn)規(guī)模：首次發(fā)行資產(chǎn)評(píng)估凈值約11.58億元，符合“原則上不低于10億元”的監(jiān)管要求。

4. 收益率：項(xiàng)目預(yù)計(jì)凈現(xiàn)金流分派率（年化）超過4%，滿足不低于3.8%的要求。

（二）具體落地流程：

1. 第一步：內(nèi)部重組與資產(chǎn)剝離（約3-6個(gè)月）：原始權(quán)益人（深圳人才安居集團(tuán)）將分散的物業(yè)資產(chǎn)通過劃轉(zhuǎn)、出資等方式，整合至一家專為發(fā)行REITs設(shè)立的項(xiàng)目公司，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隔離。

2. 第二步：省級(jí)發(fā)改委初審?fù)扑]（約1-2個(gè)月）：準(zhǔn)備全套申報(bào)材料，經(jīng)深圳市發(fā)改委審核后，報(bào)送至國家發(fā)改委。發(fā)改委重點(diǎn)審核項(xiàng)目合規(guī)性、資產(chǎn)質(zhì)量及宏觀政策符合度。

3. 第三步：證監(jiān)會(huì)與交易所審核問詢（約2-3個(gè)月）：獲得國家發(fā)改委推薦后，向證監(jiān)會(huì)提交申請，同時(shí)向上交所提交上市申請。期間會(huì)經(jīng)歷多輪反饋與問詢，重點(diǎn)核查法律、運(yùn)營、評(píng)估細(xì)節(jié)。

4. 第四步：證監(jiān)會(huì)注冊與交易所審議：通過審核后，獲得證監(jiān)會(huì)注冊批復(fù)及交易所上市無異議函。

5. 第五步：發(fā)行與定價(jià)（約2-3周）：啟動(dòng)路演，向網(wǎng)下及公眾投資者詢價(jià)，最終確定基金份額發(fā)行價(jià)格，并進(jìn)行配售。

6. 第六步：基金設(shè)立與上市：募集資金到位，基金正式成立，并在上交所掛牌上市交易。

華夏北京保障房REIT

（擴(kuò)募并購典范）

該REIT于2023年首發(fā)上市，在2025年成功完成擴(kuò)募，是“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)的標(biāo)桿。特征：客群由政府指定。

（一）擴(kuò)募核心條件：

1. 首發(fā)REIT運(yùn)營穩(wěn)健：原REIT（持有文龍家園、熙悅尚郡）運(yùn)營滿一年，信息披露合規(guī)，業(yè)績穩(wěn)定。

2. 新購入資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)：本次擴(kuò)募擬購入的朗悅嘉園等4個(gè)新項(xiàng)目，同樣為保障性租賃住房，運(yùn)營已滿3年，出租率良好（新項(xiàng)目在2025Q2出租率已達(dá)91.6%-97.0%）。

3. 符合原始權(quán)益人要求：新資產(chǎn)同樣來源于原始權(quán)益人（北京保障房中心有限公司）或其關(guān)聯(lián)方，有利于整合管理。

4. 有利于現(xiàn)有份額持有人：擴(kuò)募行為能降低整體資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)計(jì)提升基金整體分派率，符合持有人利益。

（二）具體擴(kuò)募流程：

1. 第一步：董事會(huì)決議與公告：基金管理人（華夏基金）協(xié)同原始權(quán)益人篩選資產(chǎn)，經(jīng)內(nèi)部決策后，發(fā)布擬擴(kuò)募并購入資產(chǎn)的公告。

2. 第二步：監(jiān)管審核：參照首發(fā)流程，但更為高效。向交易所提交擴(kuò)募申請，交易所進(jìn)行審核問詢。此案例中，從公告到獲證監(jiān)會(huì)注冊批復(fù)，歷時(shí)約4個(gè)月。

3. 第三步：擴(kuò)募份額發(fā)售：采用向原有份額持有人配售、向市場定向招募等方式發(fā)售新份額，募集資金用于購買新資產(chǎn)。

第四步：資產(chǎn)交割與上市：完成資金募集后，進(jìn)行新資產(chǎn)的法律交割、過戶。擴(kuò)募的新基金份額在交易所上市，與原份額合并交易。

04

大宗交易盤點(diǎn)

大宗并購激活資本化新周期

2025年租賃領(lǐng)域發(fā)生的大宗收并購交易，集中呈現(xiàn)“主體多元、標(biāo)的聚焦、模式閉環(huán)”的特征，折射出租賃住房市場正從“資產(chǎn)盤活”向“資本化運(yùn)營”的深層轉(zhuǎn)型。

從參與主體看，種類豐富，包括地方國企（福州安住發(fā)展等）、險(xiǎn)資（友邦保險(xiǎn)等）、私募資本（鼎暉投資等）以及合資平臺(tái)（自如與景順聯(lián)合成立星耀如景平臺(tái)）；從成交標(biāo)的選擇看，大宗交易聚焦“核心城市+高需求韌性”區(qū)域，且資產(chǎn)類型覆蓋“存量轉(zhuǎn)化-成熟運(yùn)營-新建規(guī)劃”全周期，有效對(duì)沖租賃市場波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

典型的四宗交易構(gòu)建了差異化的“投融管退”閉環(huán)：福州安住采用“直接收購+改造入市”模式，通過國企資金池承接存量房源，后續(xù)依托運(yùn)營實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定租金回報(bào)；友邦通過參股Pre-REITs基金實(shí)現(xiàn)“間接收購+資產(chǎn)孵化”，未來計(jì)劃推動(dòng)公募REITs上市，打通“收購-運(yùn)營-證券化退出”路徑；鼎暉則以“商改租”合規(guī)化路徑突破實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升，增強(qiáng)金融屬性，未來可打通REITs、ABS等多元退出路徑；自如與景順的“資管平臺(tái)+項(xiàng)目投建”模式，以合資公司為載體整合運(yùn)營與資本資源，屬于“專業(yè)運(yùn)營驅(qū)動(dòng)型”拓展...

05

未來展望

私募REIT創(chuàng)新提速 公募REIT擴(kuò)募浪潮延續(xù)

URI認(rèn)為，未來在政策引導(dǎo)與監(jiān)管規(guī)范下，私募REITs將持續(xù)深化金融創(chuàng)新，持續(xù)為投資人供給優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，撬動(dòng)更多社會(huì)資本參與存量住房盤活與保租房建設(shè)進(jìn)程；例如，2025年9月，建信長租完成2024年7月推出以來的首次擴(kuò)募，作為市場首單產(chǎn)權(quán)類持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS（亦稱“機(jī)構(gòu)間REITs”），其創(chuàng)新意義在于搭建起多層次REITs市場架構(gòu)，為資本市場改革創(chuàng)新注入全新動(dòng)力。而公募REITs則在782號(hào)文、發(fā)行范圍類型擴(kuò)容等政策紅利加持下，延續(xù)“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)的發(fā)展態(tài)勢，且在擴(kuò)募與布局中總結(jié)三大鮮明特征：

一是存量擴(kuò)募為主，頭部企業(yè)積極打造區(qū)域資產(chǎn)整合平臺(tái)，例如上海城投寬庭REIT將募集資金用于收購“馨伴寓項(xiàng)目”、廈門安居REIT承接全市優(yōu)質(zhì)租賃住房項(xiàng)目，通過存量資產(chǎn)的集約化運(yùn)作提升資產(chǎn)價(jià)值與運(yùn)營效率；

二是跨區(qū)域布局加速，上市REITs平臺(tái)將突破地域限制，以杭州安居為代表的企業(yè)正積極尋求上海、北京等長三角城市的優(yōu)質(zhì)租賃住房項(xiàng)目，構(gòu)建全國性資產(chǎn)矩陣；

三是參與主體多元協(xié)同，房企、國企、專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)各展所長，不過隨著行業(yè)規(guī)范化發(fā)展，相關(guān)政策可能逐步收口，市場主體需提前明確客群界定、資產(chǎn)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)等核心問題，以契合監(jiān)管要求。

最后，URI城市租住據(jù)當(dāng)前20余單項(xiàng)目實(shí)質(zhì)推進(jìn)情況預(yù)測：2026年保租房REITs或新增上市8-10只，這將推動(dòng)租住市場加速從“民生保障”單一路徑，向“金融賦能+品質(zhì)居住”雙軌升級(jí)的新階段再次邁進(jìn)，使其成為低利率環(huán)境下資本市場的重要價(jià)值賽道。

數(shù)據(jù)來源：公開數(shù)據(jù) URI復(fù)核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內(nèi)容審核:林夏/山楂美式

內(nèi)容復(fù)核:木兮

運(yùn)營編輯:樹懶