來(lái)源：大偉看樓市

2026年伊始，住建部聯(lián)合多部門推出的老舊小區(qū)改造新規(guī)正式落地，標(biāo)志著我國(guó)舊改工作從“表面修繕”全面邁向“系統(tǒng)升級(jí)”。不同于以往“刷墻鋪路”的基礎(chǔ)整治，此次新規(guī)以“改面子、補(bǔ)里子”為核心，構(gòu)建起覆蓋安全保障、功能完善、價(jià)值提升的全鏈條改造體系，直接惠及上億老舊小區(qū)居民。更值得關(guān)注的是，系統(tǒng)性改造不僅將顯著改善居住品質(zhì)，更將激活老房資產(chǎn)價(jià)值，讓無(wú)數(shù)家庭實(shí)現(xiàn)“住房升級(jí)”與“資產(chǎn)增值”的雙重紅利。

舊改新規(guī)的核心突破，在于告別“重面子輕里子”的粗放模式，構(gòu)建“基礎(chǔ)保障-功能完善-價(jià)值提升”三級(jí)改造體系，精準(zhǔn)破解老小區(qū)的共性痛點(diǎn)。基礎(chǔ)類改造作為政策兜底項(xiàng)，聚焦建筑安全底線，將年久失修的屋面防水、銹蝕老化的給排水與燃?xì)夤艿?、雜亂無(wú)章的電線電纜等納入重點(diǎn)整治范圍。這類改造以政府補(bǔ)貼為主，多數(shù)地區(qū)實(shí)現(xiàn)居民“零出資”，從根源上解決了老房“跑冒滴漏”的安全隱患。以北京為例，2025年以來(lái)通過(guò)國(guó)債資金支持，已完成逾2600部老舊電梯更新，惠及51萬(wàn)余戶居民，2026年新規(guī)進(jìn)一步將補(bǔ)貼范圍擴(kuò)大至所有基礎(chǔ)類安全改造項(xiàng)目，讓老房“強(qiáng)筋骨”的過(guò)程無(wú)需居民額外負(fù)擔(dān)。

功能完善層面，加裝電梯成為最受關(guān)注的民生亮點(diǎn)，也是新規(guī)破解民生痛點(diǎn)的關(guān)鍵舉措。此前，加裝電梯因資金分?jǐn)偛痪⒌蛯泳用穹磳?duì)等問(wèn)題進(jìn)展緩慢。2026年新規(guī)明確將加裝電梯納入中央財(cái)政補(bǔ)助范圍，采用“梯度出資+政府補(bǔ)貼”的創(chuàng)新模式，高層住戶按比例出資，一二層住戶無(wú)需出資且可獲得相應(yīng)補(bǔ)償，徹底破解了協(xié)商困境。北京大興區(qū)雙河南里小區(qū)的改造案例頗具代表性，該小區(qū)通過(guò)拆除廢棄垃圾井道新建電梯，實(shí)現(xiàn)平層入戶，49萬(wàn)元的總投資中財(cái)政補(bǔ)貼24萬(wàn)元，社會(huì)資本出資25萬(wàn)元，既解決了老年居民出行難題，又未過(guò)度增加業(yè)主負(fù)擔(dān)。除電梯外，新規(guī)還推動(dòng)在小區(qū)閑置空間增設(shè)健身器材、兒童游樂(lè)設(shè)施，建設(shè)社區(qū)食堂、日間照料中心等嵌入式服務(wù)設(shè)施，全力打造“一刻鐘便民生活圈”，讓老小區(qū)的生活便利度媲美新小區(qū)。

價(jià)值提升類改造是此次新規(guī)的最大亮點(diǎn)，讓老房“增值”從期待變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。新規(guī)允許符合條件的樓棟，在保障結(jié)構(gòu)安全的前提下，通過(guò)優(yōu)化設(shè)計(jì)增加不超過(guò)原產(chǎn)權(quán)面積20%的建筑面積。新增面積一部分用于配套設(shè)施建設(shè)，另一部分可直接分配給業(yè)主擴(kuò)大居住空間，居民僅需按優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳少量土地價(jià)款。浙江杭州浙工新村的改造實(shí)踐已印證了這一政策的增值效應(yīng)，該小區(qū)通過(guò)業(yè)主眾籌+政府補(bǔ)貼的模式完成改造，不僅加裝了電梯、翻新了外立面，還實(shí)現(xiàn)了居住空間的優(yōu)化，改造后房?jī)r(jià)從3萬(wàn)元/平方米飆升至5萬(wàn)元/平方米，較周邊同年代小區(qū)高出30%。此外，部分城市推出的“拆墻并院”模式，將分散院落整合為治理共同體，統(tǒng)籌規(guī)劃停車位與消防通道，進(jìn)一步提升了小區(qū)宜居性與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

大規(guī)模改造的順利推進(jìn)，離不開(kāi)多元化的資金保障機(jī)制。新規(guī)構(gòu)建了“政府補(bǔ)、居民出、市場(chǎng)融”的三方合力模式，既減輕了政府財(cái)政壓力，又調(diào)動(dòng)了各方積極性。政府補(bǔ)貼重點(diǎn)覆蓋基礎(chǔ)類改造，確保安全底線不缺位；完善類和提升類改造則鼓勵(lì)居民通過(guò)出資、使用住宅專項(xiàng)維修資金、提取住房公積金等方式參與，實(shí)現(xiàn)“共建共享”；社會(huì)資本被引導(dǎo)進(jìn)入養(yǎng)老托育、便民商業(yè)等可持續(xù)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域，通過(guò)獲得改造后設(shè)施的產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)實(shí)現(xiàn)收益閉環(huán)。中建華宇電梯董事長(zhǎng)丁志華指出，中央資金補(bǔ)貼起到了“藥引子”作用，能有效撬動(dòng)業(yè)主出資、推動(dòng)社會(huì)資本參與，解決了以往項(xiàng)目“啟動(dòng)難”的問(wèn)題。這種資金模式讓舊改從“政府獨(dú)角戲”變?yōu)椤叭翊蠛铣保瑸楦脑祉?xiàng)目的落地見(jiàn)效提供了堅(jiān)實(shí)保障。

對(duì)于居民而言，舊改帶來(lái)的不僅是居住品質(zhì)的提升，更是房產(chǎn)價(jià)值的實(shí)質(zhì)性增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，基礎(chǔ)設(shè)施改善較好的老舊小區(qū)，房產(chǎn)價(jià)值平均提升10%-15%；環(huán)境優(yōu)化顯著的小區(qū)，升值幅度可達(dá)15%-20%；而安全保障升級(jí)能使房產(chǎn)價(jià)值提升5%-10%。核心區(qū)老房的升值潛力更為突出，北京西城區(qū)部分老舊小區(qū)改造后，單價(jià)上漲5000-8000元/平方米；七臺(tái)河市新富小區(qū)改造后，每平方米房?jī)r(jià)上漲超1000元，讓留守居民切實(shí)享受到了資產(chǎn)增值紅利。值得注意的是，價(jià)值提升存在區(qū)域分化：一線城市核心區(qū)及強(qiáng)二線城市成熟板塊的老房，憑借稀缺配套資源，升值空間最大；三四線城市非核心區(qū)域的老房，多以保值為主。納入完整社區(qū)建設(shè)試點(diǎn)的小區(qū)，因享受更多政策傾斜，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力將進(jìn)一步增強(qiáng)。

面對(duì)這場(chǎng)惠及上億人的民生與資產(chǎn)雙重紅利，居民應(yīng)主動(dòng)參與、理性決策，才能最大化享受政策福利。首先要及時(shí)關(guān)注社區(qū)改造申報(bào)信息，主動(dòng)參與意愿調(diào)研，讓改造方案更貼合需求；其次要理性協(xié)商出資與利益分配方案，尤其是加裝電梯、擴(kuò)容增面等項(xiàng)目的樓層分?jǐn)偙壤?，借鑒順義區(qū)某小區(qū)“高層多擔(dān)、低層免繳”的梯度分?jǐn)偰Ｊ?，化解鄰里矛盾；最后要積極參與改造后物業(yè)管理制度建設(shè)，按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)和電梯維護(hù)費(fèi)，保障改造成果長(zhǎng)效維持。

2026年舊改新規(guī)的落地，不僅是對(duì)老舊小區(qū)物理空間的升級(jí)，更是對(duì)居民生活品質(zhì)與資產(chǎn)價(jià)值的重塑。從“修修補(bǔ)補(bǔ)”到“系統(tǒng)升級(jí)”，從“面子工程”到“里子革命”，舊改正在讓無(wú)數(shù)老小區(qū)煥發(fā)新生，讓上億居民實(shí)現(xiàn)“住有所居、居有所安、安有所值”的美好愿景。對(duì)于老小區(qū)居民而言，主動(dòng)擁抱政策紅利、積極參與改造進(jìn)程，就能讓陪伴多年的老房子完成“華麗轉(zhuǎn)身”，成為承載幸福生活的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。